Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка формируется его наиболее эффективным использованием или таким использованием, которое является наиболее вероятным, физически возможным, юридически допустимым, финансово осуществимым, имеет надлежащее оправ дание, и при котором стоимость оцениваемого имущества является наивысшей. Данный принцип означает, что в процессе оценки определяется такое использование, которое среди всех наиболее вероятных, физи чески возможных, юридически не запрещенных, финансово целесо образных видов использования обеспечивает максимальную сто имость объекта недвижимости. Иначе говоря, из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитыва ются только те варианты, которые, во первых, соответствуют юри дическим нормам, включая градостроительные ограничения, требо ваниям по охране окружающей среды, памятников истории, архи тектуры, благоустройства прилегающей территории, во вторых, реализация которых возможна физически и, в третьих, которые при носят доход. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех ограничений. При определении наиболее эффективного использования прини маются во внимание: ! преобладающие способы землепользования в ближайшей ок рестности оцениваемого объекта недвижимости; ! существующие нормы зонирования (разрешенные виды ис пользования); 431
! градостроительные и природоохранные ограничения по за стройке земельного участка; ! ожидаемые изменения на рынке недвижимости; ! существующее использование недвижимости. Данный принцип также означает, что рыночная стоимость земли определяется не фактически осуществляемым или текущим исполь зованием земельного участка, а способом землепользования, приво дящим к получению самых высоких доходов. В жизни наиболее эф фективное использование может не совпадать с существующим ис пользованием оцениваемого объекта недвижимости. При определении наиболее эффективного использования земель ный участок всегда рассматривается как незастроенный, и это явля ется общепринятой практикой. Стоимость самой земли, взятой от дельно, может не только равняться стоимости земельного участка с улучшениями, но и превышать ее. Это будет означать, что стоимость улучшений является отрицательной, вследствие их износа, сами строения требуют сноса, а использование земельного участка не от вечает принципу наиболее эффективного использования. Анализ наиболее эффективного использования является обяза тельным этапом оценки. Анализ наиболее эффективного использо вания проводится как для застроенных, так и для незастроенных зе мельных участков. При анализе и определении наиболее эффективного использова ния незастроенных земельных участков определяется несколько ви дов предполагаемого использования, в том числе и такого, как остав ление данного участка незастроенным. Далее определяются все рас ходы и доходы, связанные с осуществлением предполагаемых проектов и из них выводится остаточная стоимость земли. Вариант, обеспечивающий ее наибольшее значение, может считаться наибо лее эффективным использованием. Но во избежание спекулятивных эффектов следует иметь в виду только то пользование, которое может быть в максимальной степе ни реализовано в рамках заданных правовых условий и экономиче ских возможностей. Этот принцип имеет определенные границы, а именно, в случаях, когда из за существующей застройки реализо вать максимально эффективное использование представляется ма ловероятным. Там, где с учетом существующего использования зем ли не может быть немедленно реализовано наиболее эффективное использование, оно должно учитываться только в ограниченных рамках.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Принцип наиболее эффективного использования» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
