Оценка земли и других природных ресурсов, как самостоятельное направление экономических исследований, в России имеет продол жительную историю. У нас в стране сложились определенные науч ные школы, со своими подходами и позициями по вопросам стоимо стной оценки природных ресурсов. Данные школы ориентировались на плановую экономику и использовали терминологию и методы оценки, отвечавшие практическим задачам управления народным хозяйством, существовавшим в те годы, в основном связанным с вы равниванием экономических условий производства разных субъек тов хозяйственных отношений. Для этих целей применялись норма тивные показатели, получаемые с использованием утвержденных стоимостных величин и технологий расчета. Тенденция применения нормативных показателей сохраняется и в настоящее время. Наибо лее типичными нормативными показателями, которые используют ся для стоимостной оценки земли, являются нормативная цена зем ли и кадастровая стоимость земельных участков. Поскольку все природные ресурсы находились в государственной собственности, и их оборот отсутствовал, оценка рыночной стои мости ресурсов не требовалась и, соответственно не проводилась. Сейчас ситуация меняется. Развитие рыночных отношений при водит к появлению реальной потребности в оценке рыночной стои мости природных ресурсов и прав, связанных с их использованием. Разрешена купля продажа земли, права ее долгосрочной и кратко срочной аренды, права застройки. Хотя другие виды природных ре сурсов находятся в государственной собственности, продажа прав, дающих возможность использовать эти ресурсы, также разрешена. К таким правам относятся: аренда и концессия лесных участков, по купка леса на корню, право использования месторождений полезных ископаемых в целях их добычи, право вылова рыбы в результате при обретения квоты на вылов и т.д. Данные права продаются или пере даются собственником природных ресурсов — государством в лице уполномоченных органов субъектам, ведущим коммерческую де ятельность. Частично данная продажа осуществляется с применени 423
ем процедуры торгов — конкурсов, аукционов, постепенно форми руя рынок подобного рода прав и требуя методического обеспечения определения их рыночной стоимости. Государство как собственник природных ресурсов, предоставляя их в пользование или продавая, должно знать их стоимость, чтобы устанавливать справедливую, прозрачную и эффективную для обще ства систему платежей и налогов. В настоящее время в России для решения поставленных задач развивается два направления в сфере оценки земли: оценка кадаст ровой стоимости и оценка рыночной стоимости. Применение када стровой стоимости для целей повышения эффективности использо вания имеющегося природно ресурсного потенциала не решает проблему, так как данный показатель по своему содержанию являет ся нормативным (то есть, назначенным для определенных целей и на определенный срок) и совпадает с реальными ценовыми пропорция ми, складывающимися на различных рынках. Он, в лучшем случае, позволяет только давать сравнительную оценку ценности разных по качеству земель и иных природных ресурсов. Поскольку природные ресурсы при передаче их в пользование и продаже из государствен ной собственности вовлекаются в сделку, то для определения цены сделки нужна оценка их рыночной стоимости. Кадастровая стоимость Согласно действующему земельному законодательству для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельно го участка. Для определения кадастровой стоимости проводится го сударственная кадастровая оценка земли. Кадастровая стоимость представляет собой расчетный показатель, определяемый по утверж денным методикам. Кадастровая стоимость не формируется сама в результате поведения участников рынка, а ее устанавливают по рас четным моделям или регламентированным правилам. Так как дан ный показатель является субъективным, в законодательстве предус мотрена возможность использования для установления кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости. Так, в статье 66 Земельного кодекса говорится, что в случаях определения рыноч ной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельно го участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Оценка рыночной стоимости Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов, а так же прав, связанных с их использованием, является сравнительно но 424
вым научным и практическим направлением деятельности в России и требует выработки терминологии и методологии, совместимой с международными и европейскими стандартами оценки и, в то же время, учитывающей национальную специфику, которая проявляет ся в правовых особенностях использования природных ресурсов, ус ловиях формирования их рынков и практическом применении оце ночных показателей. Целью оценки рыночной стоимости земли является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости. Оценка рыночной стои мости земли может также проводиться и в иных целях, например, в целях установления земельного налога и арендной платы за землю, налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирова ния использования территории и др. Целью оценки стоимости природных ресурсы (объектов) являет ся оценка стоимости прав пользования данными природными ресур сами или продуктами (услугами), производимыми из них. Данные оценки проводятся для установления платы за природопользование. Они также могут проводиться и для других целей, например для це лей совершения сделок с имущественными правами на природные объекты, оценки активов предприятий. Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков и прав, связанных с их использованием, являются: продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, по лучение кредита под залог земельного участка или прав на него, оп ределение арендной платы, установление земельного налога, страхо вание имущества, введение рентных платежей на основные виды природных ресурсов и т.д. Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов может быть использована: ! в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду; ! при предоставлении природных ресурсов и объектов в пользо вание на правах аренды, концессии, на правах соглашения о разделе продукции на торгах; ! при установлении кадастровой оценки земли; 425
! при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд; ! при реквизиции земель; ! при определении начальной цены земельного участка на тор гах; ! при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земель ные участки; ! при залоге земельных участков, находящихся в государствен ной и муниципальной собственности; ! при определении цен продажи земельных участков без проце дуры торгов; ! при определении убытков и потерь, вызванных неправомерны ми действиями землепользователей; ! при оценке экологического ущерба; ! при определении экономической эффективности принимае мых градостроительных решений; ! при оценке последствий установления ограничений и обреме нений по использованию земельных участков; ! при установлении градостроительных регламентов (видов раз решенного использования); ! в иных случаях, предусмотренных законодательством об оце ночной деятельности.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Назначение оценки рыночной стоимости земли» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
