Аренда означает передачу права пользования объектом недвижи мости от собственника к арендатору. Право владения и распоряже ния имуществом остается у арендодателя. При сдаче объекта недвижимости в субаренду появляется еще од но частичное право, стоимость которого тоже можно определить ис ходя из конкретных условий субаренды. Если недвижимость сдается в аренду, то юридическим имущест венным правом, подлежащим оценке, обычно является имуществен ное право арендодателя. Недвижимость рассматривается как имуще ственное право арендодателя независимо от продолжительности срока аренды, указанной арендной платы или каких либо других ус ловий, ограничивающих арендодателя и арендатора (например, су баренда, страховка арендатора). В ходе оценки хозяйственных и юридических прав, возникающих при заключении договоров арен ды, оценщикам необходимо учитывать следующие факторы: 1) соотношение договорной арендной платы и рыночной аренд ной платы; 2) длительность аренды; 3) финансовое положение арендатора; 4) распределение расходов между арендодателем и арендатором. Данные факторы могут существенно влиять на выбор дисконтных ставок. На основании договора аренды арендодатель предоставляет арен датору право владения недвижимостью на указанных в договоре ус ловиях. Договор накладывает договорные обязательства на арендато ра по оплате в пользу арендодателя, а также может содержать другие положения и договоренности между арендодателем и арендатором. В результате договора аренды арендатор получает имущественное пра во арендатора. В договоре аренды могут содержаться условия пользо вания и владения зданием или частью здания. В договоре аренды зе мельной собственности могут быть оговорены условия пользования и владения земельным участком. В большинство договоров аренды включают положения, касаю щиеся срока аренды, арендной платы, первого взноса, страховки, оплаты коммунальных услуг, права входа, передачи прав и субарен ды, обслуживания и ремонта, установки оборудования, налогов, отчуждения, неисполнения обязательств и вариантов продления договора. Кроме того, в договорных положениях могут быть сфор мулированы варианты покупки недвижимости, повышение или 351
снижение арендной платы, внесение изменений в договор и огра ничение пользования. Условия договора аренды могут влиять на стоимость недвижи мости, поэтому оценщику необходимо ознакомиться со всеми усло виями договора аренды и определить их влияние на имущественные права в недвижимости, которые должны быть оценены. В ряде слу чаев для интерпретации некоторых условий договора аренды необхо димо получить консультацию юриста. Сдавая недвижимость в арен ду, арендодатель получает некоторые преимущества, включая доход, некоторые льготы по налогообложению и возможность улучшения недвижимости за счет проведения арендатором каких либо стро ительных работ, если в договоре не оговорено, что построенное им оборудование или строения являются собственностью арендатора. Эти преимущества часто увеличивают стоимость недвижимости и могут позволить арендодателю компенсировать воздействие инфля ции. Потенциальные выгоды для арендатора включают минималь ные инвестиционные капиталовложения в недвижимость как аль тернативу дорогостоящему кредитованию, благоприятное налогооб ложение и снижение уровня ответственности по управлению недвижимостью. Длительность отношений арендодателя и арендатора бывает раз ной. Аренда с пролонгацией и срочная аренда — это две признанные юридической практикой формы определения длительности аренды. Аренда с пролонгацией предусматривает продление договора на до полнительный период в момент совершения периодического плате жа. Общая продолжительность аренды не указывается. Срочная арен да указывает начало и окончание срока аренды. Если арендатор ис полняет свои обязательства, то его права продолжаются до тех пор, пока не истечет указанный срок аренды. В зависимости от распределения расходов, связанных с эксплу атацией недвижимости, выделяют три основных вида аренды: ! валовая аренда, ! чистая аренда, ! частично валовая аренда. При валовой аренде арендодатель получает оговоренную арендую плату и оплачивает все или большинство операционных расходов и налогов на недвижимость. При частично валовой аренде арендода тель и арендатор делят расходы в пропорции, указанной в договоре аренды. При чистой аренде арендатор оплачивает все или большую часть расходов помимо оговоренной арендной платы. Обычные пла 352
тежи по содержанию недвижимости включают налоги на недвижи мость, страховые взносы, плату за коммунальные услуги и расходы на содержание и ремонт. Размеры и график арендных платежей также бывают разными. Договор может предусматривать равные платежи в течение всего срока аренды или, наоборот, их повышение или рост в конкретный период времени. График платежей с увеличением или уменьшением размера платы предполагает, что в течение начального периода бу дет произведена оплата в определенном объеме с последующим уве личением или уменьшением арендной платы в течение указанного периода времени. Может также предусматриваться внесение попра вок в размер платы, хотя и необязательно через конкретные интер валы. Договор аренды может предусматривать привязку арендной платы к изменению какого либо экономического показателя, на пример, индекса потребительских цен, который часто используется для определения размера арендной платы в долгосрочных договорах аренды. Пересмотр размера арендных платежей может базироваться на переоценке объекта недвижимости через определенные периоды времени. Арендные платежи могут быть годовыми, полугодовыми, квартальными, ежемесячными, еженедельными или даже ежеднев ными. Договор может требовать оплаты в начале арендного срока или в его конце. Договор аренды может потребовать, чтобы арендо датель оплачивал расходы в течение первого года аренды, а в тече ние дальнейшего срока аренды арендатор оплачивал рост расходов как часть арендной платы. Договор аренды может включать оговор ку, которая ограничивает сумму расходов арендодателя, свыше ко торой расходы оплачиваются арендатором. Такой ограничитель предохраняет арендодателя от неожиданных повышений расходов в результате инфляции. Условия договора служат основой количества и качества будущих доходов, возникающих в результате заключения договора. Договор аренды предусматривает получение арендодателем указанной арен дой платы или услуг в течение срока аренды, а также возврат аренда тором прав пользования и владения, когда истечет срок аренды. До говор обычно дает арендатору исключительное право пользования и владения в течение срока аренды с указанием обязательств в отноше нии арендной платы или услуг. Договор аренды ставит условия арендной платы и может указы вать валовый доход. Как упоминалось выше, оценщики, определяю щие рыночную стоимость имущественных прав арендодателя, долж 353
ны всегда учитывать соотношение договорной арендной платы и ры ночной ставки арендной платы, длительность аренды, кредитный рейтинг арендатора и распределение расходов между арендодателем и арендатором. Стоимость прав арендатора при долгосрочном дого воре аренды с фиксированной арендной ставкой на уровне ниже ры ночного обычно рассчитывается как разница между рыночной и контрактной арендной платой, исходя из оставшегося срока аренды. Стоимость прав арендодателя в вышеупомянутом случае будет рассчитываться как сумма текущей стоимости ежегодных платежей исходя из оставшегося срока аренды, продисконтированных по без рисковой ставке (считается, что арендатор не нарушит свои обяза тельства) плюс ставка темпа инфляции и дисконтированной теку щей стоимости объекта недвижимости на дату окончания срока аренды. Но все же ставка дисконта может быть различной, так как она зависит от многих факторов, которые подлежат анализу в каж дом конкретном случае.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Оценка прав аренды» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
