К прямым строительным затратам относят полную сметную сто имость строительно монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации. Прямые расходы включают заработную плату основных строитель ных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также рас ходы по эксплуатации строительных машин и механизмов. Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расхо ды, расходы на содержание управленческого аппарата и др. Прибыль подрядной строительно монтажной организации, устанав ливаемая в процентах к полной себестоимости строительно монтаж ных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается за казчиком (инвестором). При расчете прямых и накладных расходов подрядной строитель ной организации, оценщик должен учитывать следующие соображе ния: если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции; объем затрат напрямую зависит от качества материалов и работ, поэтому необходимо провести их идентификацию на оцениваемом здании; уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагруз кой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток зака зов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены; уровень накладных расходов зависит от производственной мощ ности подрядчика, поскольку крупная организация может эконо мить на некоторых затратах, таких, как складские расходы, содержа ние надзора за качеством работ и др. Косвенные затраты К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать: ! проектно изыскательские работы; ! оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги; ! расходы на финансирование за счет кредита; ! страхование всех рисков; 305
! налоговые платежи в течение строительства; ! расходы на освоение; ! маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности; ! административные расходы девелопера и др. При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать сле дующие соображения: ! если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, в косвенных затратах могут появиться дополнительные комис сионные, маркетинговые, административные и др. расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения; ! некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в процентах от прямых затрат; Другие виды косвенных затрат зависят от типа объекта недвижи мости, должны оцениваться методом прямого счета и требуют более детального изучения их структуры. Предпринимательский доход — часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возни кающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственни ка. Предпринимательский доход (фактически реализованный) опре деляют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимо стью объекта и общими затратами. При этом следует иметь ввиду, что в некоторых ситуациях результат может не соответствовать рыноч ным ожиданиям. Кроме того, подобная формулировка предприни мательского дохода требует разделения возникающей при продаже недвижимости разницы между земельным участком и зданиями. При анализе предпринимательского дохода теория оценки раз граничивает понятия предпринимательского стимула и предприни мательского вознаграждения. Целесообразность такого разграниче ния обусловлена объемом и распределением функций по ведению строительных работ, не принимаемых на себя подрядной строитель ной организацией. Состав прямых участников инвестиционного процесса, непосредственно связанных с осуществлением проекта, – это инвестор, заказчик и подрядчик. Инвестор — это участник инвестиционного проекта, вкладываю щий в него собственные или иные средства и получающий на него право собственности, которое может быть реализовано в виде после дующего пользования, сдачи в аренду или продажи.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Прямые строительные затраты» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
