Эффективность ипотечного кредитования оценивается и креди тором, и заемщиком. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок по гашения, величина ипотечного кредита, финансовый леверидж, осо бые условия кредитования. 240
Решение о привлечении ипотечного кредита для покупки недви жимости принимается покупателем на основе оценки эффективнос ти использования заемных средств в инвестиционном процессе. Оценка кредитоспособности заемщика в данном случае требует про ведения некоторых специальных расчетов, которые будут рассмотре ны ниже. Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок его погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита. Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как пога шение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к пер воначально полученному кредиту. РОД ИП = -------------г , ИК где: ИП — ипотечная постоянная, РОДг — годовые расходы по обслуживанию долга, ИК — величина ипотечного кредита. Для этих целей используются специально рассчитанные карты ипотечных постоянных (см. приложение). Меняя один из парамет ров (процентную ставку или срок), заемщик может выбрать условия кредитования, обеспечивающие оптимальную величину ежегодных выплат банку. Однако надо помнить, что увеличение сроков креди тования, применяемое для уменьшения ежегодных выплат кредито ру, приводит к увеличению общей суммы процентов, которую упла тит заемщик за весь период кредитования. Так, например, если ин вестор не может платить более 12 копеек на 1 рубль полученного кредита, предусматривающего ежемесячное погашение, то срок кре дитования при ставке 7% составит 13 лет, при ставке 8% — 14 лет, при ставке 11% — 23 года (см. Приложение). Ипотечная постоянная может быть рассчитана исходя из стоимо стных параметров — величины годового платежа и первоначальной суммы кредита. Например, кредит в сумме 800 выдан на 20 лет под 13% с ежеме сячным погашением. Годовые расходы по обслуживанию долга со ставят 9,37 Ч 12 = 112,5: ИП w = 112,5 : 800 = 0,1406, или 14,06%. 241
Кроме того, для получения ипотечной постоянной можно ис пользовать таблицы сложного процента. ! Если кредит предусматривает ежегодное погашение, то необхо димо воспользоваться таблицами, рассчитанными с ежегод ным начислением процента. Ипотечная постоянная находится в колонке № 6 (фактор взноса в погашение кредита) на услови ях кредитования (срок и процентная ставка по кредиту). ! Если кредит предусматривает ежемесячное погашение, то ис пользуются таблицы с ежемесячным начислением процента. При этом фактор взноса в погашение кредита (колонка № 6, взятая на условиях кредитования) должен быть умножен на двенадцать. ИП = фактор взноса в погашение кредита Ч 12
В нашем случае фактор взноса в погашение кредита равен 0,01172: ИП = 0,01172 Ч 12 = 0,1406. Ипотечная постоянная используется для определения величины годовых расходов по обслуживанию долга и оценки финансового ле вериджа. Поскольку доля выплат по кредиту, предоставленному на одинаковых условиях постоянна, сумма годовых расходов по обслу живанию долга зависит от размера займа. Например, по кредиту, вы данному на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением, ипотечная постоянная равна 12,34%. Соответственно величина годовых расхо дов по обслуживанию долга составит: Ипотечный кредит 100 руб. 100 000 руб. 500 000 руб. Расходы по обслуживанию долга 12,34 руб. 12 340 руб. 61 700 руб.
Комбинированное финансирование приобретения недвижимос ти, предусматривающее использование собственных средств инвес тора и ипотечного кредита, оказывает влияние на распределение до хода, оценку ставки доходности инвестиций в объект. Сумма источников комбинированного финансирования должна соответствовать стоимости недвижимости: Сн = ИК + СК, где: Сн — стоимость недвижимости, ИК — ипотечный кредит, СК — собственный капитал инвестора. 242
Чистый операционный доход рассчитывается как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами, осуществляемыми в процессе эксплуатации недвижимости. Если для приобретения собственности привлекается ипотечный кредит, у ин вестора ежегодно появляются расходы, связанные с условиями фи нансирования: возврат части основного долга и уплата причитаю щихся процентов. Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступления ми, отражающими величину дохода, получаемого инвестором: ДП = ЧОД — РОД, где: ЧОД — чистый операционный доход, РОД — годовые расходы по обслуживанию долга, ДП — денежные поступления на собственный капитал инвестора. Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе обычно называется финансовым левериджем. Качество финансового левериджа является важнейшим фактором, определяю щим эффективность использования инвестором заемных средств. В зависимости от условий, на которых предоставляется кредит, фи нансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрица тельный либо нейтральный. Для объективной оценки финансового левериджа следует разли чать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно оп ределять соответствующие ставки доходности. Понятие доходности строится на сравнении размеров полученно го дохода с величиной вложенных средств. Ставка доходности недвижимости, рассчитываемая как отноше ние чистого операционного дохода, генерируемого недвижимостью, к ее стоимости, представляющей в данном случае сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора: Rн = ЧОД . -----------Сн Ставка доходности на собственный капитал определяется как от ношение денежных поступлений, представляющих разницу чистого операционного дохода и обязательных платежей банку, к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость: Rск = ДП . -------СК 243
Финансовый леверидж считается нейтральным, если ставка до ходности недвижимости равна ставке доходности собственного ка питала инвестора: Rн = Rск. Финансовый леверидж оценивается как отрицательный, если ставка доходности недвижимости больше ставки доходности собст венного капитала инвестора: Rн > Rск . Финансовый леверидж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если ставка доходнос ти собственного капитала инвестора больше ставки доходности не движимости: Rн < Rск. Пример: Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чис тый операционный доход — 1500 – и имеют равную стоимость 10 000. В каждый объект инвестор вложил одинаковый собственный капитал — по 4000, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако, поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят по объекту № 1 — 700, а по объекту № 2 — 1000. Для оценки финансового левериджа рассчитаем показатели до ходности. Объект № 1 1. Ставка доходности недвижимости 2. Ставка доходности собственного капитала 1500--------------- = 15% 10 000 1500 – 700 = 20% -------------------------4000 Объект № 2 1500--------------- = 15% 10 000 1500 – 1000 = 12,5% ----------------------------4000
Таким образом, финансовый леверидж по объекту № 1 будет оце ниваться положительно, а по объекту № 2 — отрицательно. Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оценивая финансовый леверидж. Однако отрицательная оценка не означает обязательного отказа от займа, если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по аналогичным инвестициям. То есть инвес тору выгодно приобрести объект № 2 на данных условиях финанси рования, если среднерыночная доходность меньше 12,5%. Соотношение ставок доходности собственного капитала и недви жимости зависит не только от процентной ставки, срока кредитова 244
ния и порядка погашения займа. Важным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного креди та. Поэтому анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задол женности, который показывает удельный вес заемных средств в стои мости недвижимости: КИЗ = ИК . -------Cн Оценку финансового левериджа можно осуществить без исполь зования стоимостных показателей на основе таблиц сложного про цента. Сочетание двух источников финансирования (собственного капитала и ипотечного кредита) позволяет применить технику ин вестиционной группы в сочетании с техникой остаточного дохода. Пример. Ставка доходности недвижимости – 15%, коэффициент ипотечной задолженности – 70%, кредит получен на 20 лет под 10%, в течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов, основной долг будет погашен в конце одним платежом. Удельный вес в Ставка доходности инвестированном капитале 1. Недвижимость 100% 2. Ипотечный кредит 70% 0,15 0,10 Взвешенный результат 0,15 0,07
-------------------------Ставка доходности собственного капитала = 0,15 – 0,07 = 0,267, или 26,7%. 1 – 0,7
Поскольку этот показатель выше ставки доходности недвижимос ти (15%), финансовый леверидж оценивается положительно. Если оценивается финансовый леверидж при использовании са моамортизирующего кредита, то в качестве ставки доходности заем ных средств используется ипотечная постоянная. Пример. Ставка доходности недвижимости 15%. Коэффициент ипотечной задолженности 70%. Самоамортизирующийся кредит представлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением: ИП = 0,01322 Ч 12 = 0,1586. Удельный вес в Ставка доходности инвестированном капитале 1. Недвижимость 100% 2. Ипотечный кредит 70% 0,15 0,1586 Взвешенный результат 0,15 0,111
----------------------------Ставка доходности собственного капитала = 0,15 – 0,111 = 0,13, или 13% 1 – 0,7
245
На качество финансового левериджа оказывает влияние условия финансирования, в том числе и коэффициент ипотечной задолжен ности. Сопоставление ставок доходности недвижимости и собствен ного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом леве ридже (Rн = 15%, Rск = 13%). Важным этапом анализа кредитоспособности заемщика является оценка достаточности величины прогнозного чистого операционно го дохода для обеспечения необходимой ставки дохода на собствен ный капитал при заданных условиях кредитования. Для этого рассчи тывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопос тавляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода. Пример. Прогнозная величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком исходя из площади объекта, рыночных ставок арендной платы, коэффициента загрузки и операционных расходов, составляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит 15 000 собственных средств и 35 000 заемных средств. Самоаморти зирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал. 1. Требуемая сумма дохода на вложенный собственный капитал 15 000 Ч 16% = 2400.
2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживанию долга 35 000 Ч 0,1586 = 5551. 3. Минимальная величина чистого операционного дохода 2400 + 5551 = 7951.
Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, в 8000 обес печит требуемую ставку доходности на собственный капитал при ус ловии выполнения обязательств перед банком. На стадии получения ипотечного кредита целесообразно рассчи тать коэффициент покрытия долга (КПД), сравнить его с требова ниями банка. Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку: ЧОД КПД = ------------ . РОД Пример. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД l 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки 246
недвижимости, приносящей ежегодно 30 000 чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 80 000 на 15 лет под 12% с ежемесячным погашением: ИП = 0,012 Ч 12 = 0,144; РОД = 80000 Ч 0,144 = 11521,6; КПД = 30000 : 11521,6 = 2,6. Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает банков ский норматив.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Оценка эффективности привлечения заемных средств» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
