Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие. 1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала. 2. Недвижимость, прежде всего, — это земельный участок, на ко тором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недви жимости может осуществляться только на месте ее первона чального создания, так как она не подлежит транспортировке. 3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательной ре гистрации в едином государственном реестре прав на недвижи мое имущество в порядке, установленном федеральным зако ном. 4. Недвижимость имеет достаточно крупные физические разме ры, физическое и экономическое старение недвижимости про исходит в течение длительного времени. 233
5. В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабиль ной, уменьшаться и расти со временем. 6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесценива ются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы. Целесообразность использования заемных средств при соверше нии операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора. Преимущества привлечения заемных средств для покупки недви жимости позволяет инвестору (заемщику): 1. Приобрести более дорогой объект по сравнению с собствен ным капиталом, которым он располагает на момент соверше ния сделки. 2. Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты. 3. Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с про центами из дохода, приносимого этим же объектом недвижи мости. 4. Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет вы бора оптимальных условий финансирования. Рассматривая положительные стороны использования инвесто ром заемных средств, необходимо отметить недостатки. 1. Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты. 2. Ипотечный кредит – это заемный источник, требующий свое временного и полного возврата. 3. Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кре дитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижи мости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу. 4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом слу чае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимос ти суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита. 234
Кредитор принимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов: 1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором. 2. Обязательная государственная регистрация прав на недвижи мость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридиче ской гарантией исполнения договорных обязательств заемщи ком. 3. Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов. 4. Гибкая система составления кредитного договора, возмож ность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредит ных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга. 5. Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в об ращение и пополнять свои кредитные ресурсы. Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита. Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой ха рактерно: ! предоставление денежных средств на длительное время, ! кредитование сделки по приобретению недвижимости, ! в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость. Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита явля ется совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на зало женное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен экс плуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый до ход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные про центы, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт 235
для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал. Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным призна кам, таким, как: ! назначение кредитуемого объекта; ! характер участия в инвестиционном процессе; ! порядок погашения долга и уплаты процентов; ! стабильность процентной ставки по кредиту; ! стабильность величины взноса в погашение обязательств; ! участие кредитора в текущих доходах и приросте; ! стоимость капитала инвестора; ! способ финансирования перепродажи. Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки. К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновелики ми суммами. Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым ве личина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влия нием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уп латы процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора. 1. Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кре дитования одним или серией платежей. К разновидностям дан ного кредита относят: " кредиты, предусматривающие в период кредитования час тичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце сро ка – «шаровой» платеж; " кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока – «шаровой» платеж; " кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основ ной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов; 236
2. Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уп латой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят: " кредит с постоянным пропорциональным погашением долга; " кредит, по которому в первые годы уплачивается только сум ма процентов, а в оставшийся период происходит равномер ное погашение долга с уплатой соответствующих процентов. 3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недви жимость. При этом различают: " кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, ли бо определяться в процентах к чистому операционному до ходу или денежным поступлениям; " кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижи мости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости. 4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кре дитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение все го длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом: " индексирование процентной ставки в соответствии с состо янием рынка, предусматривающее максимальную и мини мальную границу новой ставки. В этом случае пересматрива ется либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат; " пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная ставка). Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости. Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотеч ным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, ко торый раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае про давец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепрода 237
жи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающе го статус первой ипотеки. Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обре мененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель при нимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ра нее полученному продавцом. Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит, предостав ляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотеч ный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях. Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различных условий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор допол нительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора. Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное пога шение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных усло вий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оцен ки рыночной стоимости недвижимости. # Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредит ном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком усло вий кредитного договора банк может рассчитывать на возмеще ние долга только за счет заложенного объекта. Другая собствен ность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен от вечать всем принадлежащим ему имуществом. # Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим усло вием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматри вает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения даты оконча 238
тельного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запи раются» на определенный срок, запрещающий досрочное пога шение. # Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («ша ровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения ус танавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгод но банку. # Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право по зволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собствен ник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличи вает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право да вать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупа телю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную от ветственность в том случае, если новый собственник получил оп равдывающее обстоятельство. # Принцип субординации. Данный пункт предполагает возмож ность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвес тиционного проекта, который будет финансироваться за счет за емных средств, то ему необходимо заранее оговорить возмож ность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости. Конкретные условия финансирования обязательно должны учи тываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым ти пичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку. Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стои мость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с уче том конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной 239
доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохо да, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зави сит от: ! физических параметров объекта; ! рыночных ставок арендной платы; ! спроса на данную недвижимость; ! качества управления; ! величины эксплуатационных расходов. Все перечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого операционного дохода. Цена — это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в про цессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате пе реговоров продавца и покупателя. Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобре таемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, ли бо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увели чения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем. Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с ти пичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как со ответствующая надбавка к стоимости. Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно инвес тиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналити ческих мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Ипотечный кредит, его сущность и основные виды» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
