Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости
Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с пози ции трех основных подходов: ! затратный подход; ! сравнительный подход; ! доходный подход. Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания. Объективность результатов затратного подхода зависит от воз можности точного расчета на дату оценки полной восстановитель ной стоимости зданий, потери стоимости оцениваемого здания по всем возможным причинам и рыночной стоимости земельного уча стка, на котором расположен оцениваемый объект. При использовании затратного подхода стоимость недвижимости является результатом сложения остаточной стоимости зданий и рас четной стоимости земельного участка. В данном случае остаточная 49
стоимость зданий представляет разницу между текущей стоимостью строительных работ на восстановление или замещение строений и суммой общего накопленного износа сооружений, при этом в расчет может быть включен доход предпринимателя. Информацию о текущих ценах на строительную продукцию мож но получить в проектных институтах, подрядных строительно мон тажных организациях, в справочниках, входящих в состав СНиП, сборниках, содержащих информацию о динамике рыночных цен в строительном комплексе. Оценка износа базируется на специальных методиках расчета величины потерь и исследовании рынка недвижи мости. В затратном подходе процесс определения стоимости земельного участка выделен в самостоятельный этап. Выделение стоимости зе мельного участка в общей стоимости недвижимости позволяет опре делить, является ли существующий вариант его использования опти мальным. Кроме того, изменение стоимости основных компонентов недвижимости – строений и земельных участков – может иметь раз личную динамику в силу износа строений, изменения рыночной си туации и т.д. Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы: сравнение продаж, долевое распределение стои мости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного дохода. Метод сравнения продаж. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется на основе последовательного внесения коррек тировок в цены продажи сходных незастроенных земельных участ ков. Метод долевого распределения стоимости между землей и стро ениями. На основе анализа цены продажи застроенных либо находя щихся в стадии застройки земельных участков рассчитывается ти пичная доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости, сходной с оцениваемым объектом. Метод выделения стоимости. Данный метод определяет стоимость земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и рас четной стоимости расположенных на ней зданий и сооружений. Ме тод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений может быть определена достаточно точно. Метод разбивки на участки. Метод используется для оценки крупных незастроенных участков земли, которые в принципе могут 50
быть разделены на более мелкие с последующим освоением. Сто имость незастроенного участка земли может быть определена как сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом прогнозной динамики поступлений от продажи и расходов на за стройку. Техника остатка. Метод предполагает, что совокупный доход от недвижимости генерируют и земельный участок, и строения. Метод применим для объектов с легко определяемой стоимостью зданий и сооружений, что позволяет рассчитать приносимую ими сумму дохо да. Разница между общим чистым операционным доходом и дохо дом, который приходится на здания и сооружения, — это доход от земли, который можно капитализировать в ее стоимость. Капитализация земельной арендной платы. При наличии достовер ной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и ставках дохода стоимость земельного участка рассчитывается по стандартной формуле капитализации. Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полез ности. Определение стоимости базируется на данных о недавно со вершенных сделках купли продажи с аналогичными объектами. Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой досто верной информации являются важнейшим этапом сравнительного подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальней ших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представле ние о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, вли яющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении. Данный подход требует от оценщика сравнения ценообразующих характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке анало гов. В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязатель ном порядке: права собственности на недвижимость, условия фи нансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, харак тер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью. При выявлении различий в цену продажи сопоставимых объектов вносятся поправки как в денежном, так и в процентном выражении. В результате оценщик определяет скорректированную стоимость 51
аналога, приведенного к ценообразующим характеристикам оцени ваемого объекта. Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оценивае мый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохо да, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, вклю чая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммар ную стоимость. Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осу ществить методом прямой капитализации или методом дисконтиро вания денежных потоков. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предска зуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования де нежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Оценка стоимости на основе капитализации доходов требует спе цифического анализа рыночной ситуации. Основу внешнего инфор мационного обеспечения доходного подхода составляют данные о динамике рыночных ставок арендной платы, спросе и предложениях на конкретном сегменте рынка, коэффициентах потерь, динамике эксплуатационных затрат, преобладающих ставках доходности аль тернативных инвестиций, а также ожидаемые доходы от продажи не движимости или других имущественных прав, связанных с этой не движимостью, и т. д. Оценщикам необходимо учитывать изменения предпочтений и требований инвесторов, сложившиеся на дату оценки, и прогнози ровать будущие тенденции. Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от на личия определенных условий, обеспечивающих возможность или уместность их применения. Затратный метод применяется, как правило, всегда и является оп ределяющим в случае отсутствия рыночной информации в силу не развитости рынка, уникальности оцениваемого объекта, отсутствия достоверной информации по сходным объектам. Другим примером предпочтительности затратного подхода могут служить не принося щие доход объекты недвижимости, такие, как школы, больницы, вокзалы, культовые сооружения, тюрьмы и т. д. 52
Таким образом, затратный подход применяется для объектов спе циального назначения, по которым нет аналогичных продаж, в усло виях отсутствия или неразвитости рынка, для целей страхования, на логообложения, при оценке объекта, требующего капитального ре монта или реконструкции. Ограничения на применение данного метода могут возникнуть в том случае, если полученный затратным подходом результат не адек ватен стоимости прогнозируемых доходов либо возникают труднос ти с определением накопленного износа и прибыли предпринимате ля при оценке объектов со значительным хронологическим сроком службы. Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достоверная информация о не давних сделках купли продажи и имеются объективные инструмен ты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и со поставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Доходный подход применим для оценки недвижимости, прино сящей достаточно большую положительную величину дохода, в слу чае, когда можно составить достоверный прогноз доходов и расхо дов, обоснованно оценить ожидания инвестора о требуемой ставке доходности, исходя их уровня риска вложения капитала в конкрет ный объект. Вместе с тем при определенных условиях доходный под ход является наиболее предпочтительным, так как оценивает показа тели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный пе риод.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
