Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки за дания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выра женной в денежных единицах. Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недви жимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недви жимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимос ти, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти дейст вия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследова ния и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбиниро вание. Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законо дательными актами, теорией и методологией оценки. Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Поста новка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и по следующим применением результатов оценки определяет требова ния к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной не движимости. Сбор и обработка ретроспективной информации по зволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенден ций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем. Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратно го, сравнительного и доходного подходов. 40
Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные раз личия. Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сум му затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ. Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвес тиционного риска. Однако в последнее время получили распространение комбини рованные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкрет ной ситуации возможно использование максимального числа мето дов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обосно вания в отчете. На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заклю чение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в ви де однозначного результата или диапазона значений стоимости. Схематично этапы оценки недвижимости включают: 1. Постановку задания на оценку; 2. Сбор информации и предварительный анализ данных; 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости; 4. Выбор уместных методов оценки и их применение; 5. Согласование предварительных результатов оценки и выведе ние итоговой стоимости; 6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «ЭТАПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
