Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и ин терпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной спо собности. Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вы вод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на сто имость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использо вания, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существую щей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозиро вания доли рынка, которую объект может занять. Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцени ваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые име ются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния 34
экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости. Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены про дажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся ры ночной ситуацией. Затратный подход предполагает использование рыночной инфор мации о текущих строительных затратах и рыночных условиях при менения методов. Данная информация позволяет оценщику опреде лить размер предпринимательской прибыли, доходность строитель ных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента за вершения строительства. Доходный подход требует от оценщика знания рыночной инфор мации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижи мости. Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и за висят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязы ваться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из ко торых предполагает рассмотрение всего спектра факторов: 1 подход — анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости; 2 подход — анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике. В первом случае аналитики начинают с изучения рынка. 1 шаг — оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и до ходе населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспе чивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурен тов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложе ния оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недви жимости и перспективах сохранения ситуации. 2 шаг — анализ вероятного альтернативного использования не движимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влия 35
ние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юриди ческие характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окру жение. Вывод — заключение о наиболее эффективном использова нии оцениваемого объекта недвижимости. Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начи нать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке. 1 шаг — понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользо вателей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимос ти. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рын ка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доход ности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.) 2 шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использо вания недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод — определение альтернативного наи более доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости. Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба пре следуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыноч ной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функциони рует объект оцениваемой недвижимости. Идентификация сегмента рынка На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи: 1) идентифицировать объект недвижимости; 2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует. Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимос ти помогает оценщику определить ценообразующие и, следователь но, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в це лях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента 36
оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внеш ние факторы, влияющие на оцениваемый объект. Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее веро ятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой сторо ны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой не движимости. Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов. 1. Назначение (тип использования недвижимости). 2. Физические и экономические характеристики недвижимости: " размер " число арендных договоров " потенциальные арендаторы и пользователи " физическое состояние объекта " проектные параметры и т. д. 3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города. 4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят не движимость, аналогичную по полезности (приносимому дохо ду), но представляющую сегмент недвижимости другого назна чения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользо ваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку. 5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят не движимость, увеличивающую привлекательность оцениваемо го объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под пар ковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.) Итог — наложение характеристик оцениваемого объекта на соот ветствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты. Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и поку пательной способности потребителей. Основная задача оценщика — выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимос 37
ти (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в пер вую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных по стояльцев. Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жи телей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния россий ской экономики является тенденция территориального перемеще ния капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пас сивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северо за падных и южных областях европейской части России. Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвес тиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до кон ца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы: ! текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости); ! динамика коэффициентов загрузки; ! объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства); ! реконструкция в целях изменения назначения недвижимости; ! наличие свободных земельных участков; ! динамика цен на строительную продукцию, услуги девелоп мента, земельные участки; ! соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками; ! особые экономические условия и обстоятельства; ! влияние законодательных и нормативных ограничений (стро ительные нормы и правила, положения о зонировании и др.). Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в крат косрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким 38
образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижи мости усугубляется завершением строительства уже начатых объек тов и еще больше увеличивает дисбаланс. Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и «вялый» ры нок. Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что по следние могут диктовать более высокие цены. «Вялый» (слабый) ры нок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преиму щество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют сни жение цен. Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандарт но, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, чис ленности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников фи нансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методы и процедура анализа рынка недвижимости» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
