В оценочной деятельности следует различать термины стоимость и цена, затраты и себестоимость. Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия. Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства. Себестоимость связана с этапом создания строительной продук ции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себесто имость строительства обычно включает прямые затраты (оплата 14
строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные за траты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себесто имости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный со строительством. Расходы на строительство недвижимости имеют прямое отноше ние к ценам на товары или услуги на конкурентных рынках. Напри мер, затраты на строительные материалы, разработку архитектурных планов и возведение лесов определяются взаимодействием спроса и предложения в конкретных сферах производства и зависят от соци альных, экономических и законодательных факторов. Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразу мевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со вре менем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату. Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижи мости для сторон конкретной сделки, поэтому во избежание разно чтений оценщики используют такие уточненные термины, как «ры ночная стоимость», «потребительная стоимость», «инвестиционная стоимость», «оцененная стоимость». Наиболее распространенным объектом оценки является рыночная стоимость. Формулировка рыночной стоимости при оценке недвижимости ба зируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыноч ная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная сто имость – наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оцен ка рыночной стоимости недвижимости — это оценка и физического объекта и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения. В соответствии с Едиными стандартами профессиональной оцен ки недвижимости Фонда оценки, расчет рыночной стоимости дол жен базироваться на таких пунктах, как: ! подлежащие оценке имущественные права; ! реальная дата оценочного заключения; ! конкретный объект оценки. 15
«Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, которую дает недвижимость в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информированно, считая, что на цену не оказывается неправомер ного влияния». В данном определении подразумевается заключение сделки в конкретный срок, а также переход прав собственности от продавца к покупателю при следующих условиях: 1) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию; 2) обе стороны хорошо информированы или имеют достаточный объем сведений и действуют в достижении цели, которая, по их мне нию, наилучшим образом обеспечивает их интересы; 3) приемлемое время отводится для выставления объекта к прода же в условиях открытого рынка; 4) платежи осуществляются в денежном выражении или в показа телях финансирования, сравнимых с ними; 5) цена отражает обычное представление о стоимости данной не движимости, которая продается без влияния на нее специального или созданного финансирования, или уступок по сделке, предостав ляемых кем либо, кто имеет к ней отношение. Согласно определению, разработанному специальной рабочей группой по формулированию определений стоимости и принятому в 1993 г. Институтом оценки недвижимости, рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, которую могут дать конкретные иму щественные права на недвижимость при следующих условиях: 1. Заключение сделки происходит в конкретный срок. 2. Существуют открытый и конкурентный рынок для оценивае мой недвижимости. 3. Покупатель и продавец действуют благоразумно и информиро ванно. 4. Цена не испытывает влияния со стороны неправомерного воз действия. 5. Обе стороны действуют в целях, которые, по их мнению, на илучшим образом обеспечивают их интересы. 6. Маркетинговые мероприятия являются адекватными; для вы ставления объекта к продаже отводится достаточное время. 7. Платежи произведены в денежном выражении или в сравни мых финансовых показателях. 16
8. Цена отражает обычное представление о стоимости данной не движимости, которая продается без влияния на нее специального или созданного финансирования или уступок по сделке, предостав ляемых кем либо, кто имеет к ней отношение». Формулировка рыночной стоимости дается в различных источни ках, включая экономическую литературу по оценке, словари, зако нодательные документы, судебные решения и др. Практическая оценка недвижимости требует от оценщиков ис пользования в дополнение к рыночной стоимости других видов сто имости. Рассмотрим потребительную стоимость, базирующуюся на экономической эффективности недвижимости. При оценке потре бительной стоимости недвижимости оценщик определяет денежную сумму, которую можно получить при ее продаже без учета варианта оптимального использования. Недвижимость может иметь потребительную и рыночную сто имость, что наиболее часто встречается при оценке промышленной недвижимости, объектов с ограниченным рынком. К объектам, имеющим ограниченный рынок, относят недвижимость, которая в данное время интересует узкий круг потенциальных покупателей. Такие объекты (например, культовые здания, музеи, клубы) имеют ограниченный потенциал для изменения вида использования. Инвестиционная стоимость конкретизирует определение с учетом вида инвестиции и предпочтений инвестора и, следовательно, это не всегда рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость опирается на субъективную оценку конкретного инвестора определенного ва рианта инвестиционного проекта. Факторы, учитываемые при опре делении инвестиционной стоимости, могут не совпадать с теми, ко торые влияют на рыночную стоимость. Для оценки инвестиционной стоимости, необходимы конкретные инвестиционные критерии. Критерии оценки инвестиции в недвижимость необязательно уста навливаются отдельным инвестором, они могут быть установлены экспертом по недвижимости или оценщиком. Так, например, при необходимости расширения земельного участка инвестор рассмат ривает только пограничные наделы земли. Стоимость действующего предприятия применительно к оценке недвижимости — это стоимость составной части бизнеса, эксплуати рующего недвижимость. Этот вид стоимости связан с предприятием, но отличается от стоимости недвижимости, поскольку стоимость действующего предприятия объединяет нематериальные активы, комплекс земли и зданий, рабочую силу, оборудование и менедж 17
мент. Оценка стоимости действующего предприятия обычно прово дится для отелей, мотелей, ресторанов, кегельбанов, промышленных предприятий, магазинов, торговых центров и т. п. Стоимость общественно значимой недвижимости — комплексное понятие, которое применяется для наиболее оптимального исполь зования недвижимости нехозяйственного назначения, например, в природоохранных целях. Проблема стоимости общественно значи мой недвижимости возникла в США в процессе определения феде ральными учреждениями справедливых компенсационных выплат за приобретаемую земельную собственность. При ее оценке, как прави ло, учитываются следующие особенности. Сопоставимые сделки от бирают только по общественно значимой собственности. Наиболее вероятным покупателем общественно значимой недвижимости яв ляется федеральная организация. Земельный участок рассматривает ся как основа всей компенсации, без учета других соображений, та ких, как, например, местоположение. Страховая стоимость рассчитывается на базе стоимости замеще ния и/или воспроизводства утраченных компонентов недвижимости в результате наступления страхового случая. Страховая стоимость за висит от условий соответствующего страхового полиса и обычно ре гулируется законодательством. Оцененная стоимость используется для определения налогообла гаемой базы в части недвижимости.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Виды оцениваемой стоимости недвижимости» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
