Риэлторские фирмы осуществляют свою деятельность в условиях недостаточного правового регулирования данной деятельности. Риэлторы используют в своей работе всевозможные справочные материалы, гражданское законодательство РФ. В современных условиях необходимо создание единого информационного пространства. Единое информационное пространство предполагает единую систему справочников, классификаторов, кодификаторов, наличие соглашений по протоколам информационного обмена, форматам и структуре информационных сообщений, соглашений по структурам и форматам распределенных баз данных. Единое информационное пространство должно быть ориентировано на запросы структур исполнительной и представительной властей, на запросы заинтересованных юридических и физических лиц. Одним из важнейших законодательных актов в системе федерального информационного права России является Федеральный закон от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации". В Законе даны основные понятия, которыми оперируют в данной сфере. Владелец информационных ресурсов, информационных систем, технологий и средств их обеспечения - субъект, осуществляющий владение и пользование указанными объектами и реализующий полномочия распоряжения в пределах, установленных Законом. Информатизация - организационный социально-экономический и научно-технический процесс создания оптимальных условий для удовлетворения информационных потребностей и реализации прав граждан, органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, общественных объединений на основе формирования и использования информационных ресурсов. Информационная система - организационно упорядоченная совокупность документов (массивов документов) и информационных технологий, в том числе с использованием средств вычислительной техники и связи, реализующих информационные процессы. Информационные процессы - процессы сбора, обработки, накопления, хранения, поиска и распространения информации. Информационные ресурсы - отдельные документы и отдельные массивы документов, документы и массивы документов в информационных системах (библиотеках, архивах, фондах, банках данных, других информационных системах). Государственные информационные ресурсы в зависимости от сфер ведения подразделяются на три группы: 1) федеральные информационные ресурсы; 2) информационные ресурсы совместного ведения; 3) информационные ресурсы субъектов РФ. Сферы ведения РФ, субъектов РФ и совместного ведения определены в ст. 71-73 Конституции РФ. Формирование государственных информационных ресурсов осуществляется благодаря предоставлению документальной информации гражданами, органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями и общественными объединениями. Перечни предоставляемой в обязательном порядке документальной информации определяются Правительством РФ. Непосредственно формирование государственных информационных ресурсов осуществляют: 1) федеральные государственные органы; 2) органы государственной власти субъектов РФ. Перечень федеральных государственных органов, ответственных за формирование и порядок их использования, определяется Правительством РФ. Перечень органов государственной власти субъектов РФ, порядок государственного учета и их использования определяются главой администрации субъекта РФ. Информация - сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления. Конфиденциальная информация - документированная информация, доступ к которой ограничивается в соответствии с законодательством РФ. Пользователь (потребитель) информации - субъект, обращающийся к информационной системе или посреднику за получением необходимой ему информации и пользующийся ею. Средства обеспечения автоматизированных информационных систем и их технологий - программные, технические, лингвистические, правовые, организационные средства (программы для электронных вычислительных машин; средства вычислительной техники и связи; словари, тезаурусы и классификаторы; инструкции и методики; положения, уставы, должностные инструкции; схемы и их описания, другая эксплуатационная и сопроводительная документация), используемые или создаваемые при проектировании информационных систем и обеспечивающие их эксплуатацию. Государственные информационные ресурсы открыты для любого пользователя, каждый из пользователей: физическое лицо, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации - имеет равное право доступа к ним. Доступ к государственным информационным ресурсам обеспечивают федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Федерации в соответствии с их компетенцией. Необходимо отметить, пользователям предоставлено право доступа, следовательно, на государственные органы возложена обязанность обеспечения доступа к информации. Как правило, заинтересованные лица делают запросы в государственные учреждения, которые владеют информационными ресурсами. При этом в запросах они не должны указывать, для чего им нужна запрашиваемая информация. Однако следует иметь в виду, что некоторая информация, находящаяся в государственных информационных ресурсах, может быть информацией с ограниченным доступом, т.е. либо являться конфиденциальной информацией, либо относиться к государственной тайне. Доступ к этим сведениям ограничен. Правовые основы обмена информации в настоящее время определяются следующими нормативными актами: 1) Конституция РФ, принята 12 декабря 1993 г.; 2) Федеральный закон от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации"; 3) Закон РФ от 9 июля 1993 г. N 5351-I "Об авторском праве и смежных правах"; 4) Порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и использования полученных средств (утв. Минфином России 21 октября 1996 г. N 90, Госкомимуществом РФ 28 октября 1996 г. N АР-18/7572, Роскомземом 21 октября 1996 г. N 2); 5) Указом Президента РФ N 188 от 6 марта 1997 г. "Об утверждении перечня сведений конфиденциального характера"; 7) Законом о государственной регистрации прав. К числу сведений, предоставляемых риэлторам по их запросам должностными лицами органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, относятся: 1) сведения о недвижимом имуществе и его характеристиках, находящемся в государственной собственности субъектов РФ, в собственности муниципальных образований; 2) сведения о недвижимом имуществе и его характеристиках, находящемся в собственности юридических и физических лиц; 3) сведения о юридических лицах и персональные сведения о гражданах. Предоставление риэлторам любых из указанных выше сведений осуществляется исключительно при соблюдении условий такого предоставления. Основанием предоставления риэлтору указанных сведений является его письменный запрос. В случае направления запроса риэлтором, являющимся юридическим лицом, в запросе должен быть точно поименован тот его штатный работник, который уполномочен руководителем организации-риэлтора на получение указанной информации. Органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе устанавливать плату за предоставление риэлторам запрашиваемой ими информации. Сведения о недвижимом имуществе, находящемся в государственной собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, и его характеристиках предоставляются по запросам риэлторов при условии, что соответствующие объекты включены в ведущийся органами по управлению государственным (муниципальным) имуществом реестр недвижимого имущества и не относятся к числу режимных объектов, разглашение информации о которых запрещено законодательством. Предоставление риэлторам информации о государственном (муниципальном) недвижимом имуществе сверх объема сведений, включенных в соответствующий реестр, не допускается. Сведения о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц, и их характеристиках предоставляются по запросам риэлторов при условии, что соответствующие объекты включены в ведущийся уполномоченным на это органом реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр или находятся в иной базе данных с открытым доступом и не относятся к числу режимных объектов, разглашение информации о которых запрещено законодательством. Сведения об эксплуатационных характеристиках указанных объектов предоставляются риэлторам также органами жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов. Предоставление риэлторам информации о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц, сверх объема сведений, включенных в реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр или иную базу данных с открытым доступом, не допускается. Предоставление риэлторам сведений о юридических лицах осуществляется органами государственной регистрации юридических лиц в объеме сведений, включенных в ведущийся ими реестр. Предоставление риэлторам персональных сведений о гражданах осуществляется: 1) органами внутренних дел - в объеме сведений о фактах прописки (регистрации) граждан по адресам их места жительства; 2) органами жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов, - в объеме сведений, включаемых в ведущиеся указанными органами домовые книги; 3) органами социального обеспечения - в объеме сведений, необходимых для установления характера и содержания прав на недвижимое имущество лиц, относящихся к особым категориям граждан (несовершеннолетних граждан и иных лиц, признанных в установленном порядке ограниченного или полностью недееспособными, инвалидов, пенсионеров); 4) органами регистрации актов гражданского состояния - в объеме сведений, включаемых в журналы регистрации актов гражданского состояния; 5) специализированными лечебными учреждениями - о фактах состояния граждан на их учете. Государственные информационные ресурсы, которые в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона РФ "Об информации, информатизации и защите информации" делятся на федеральные информационные ресурсы; информационные ресурсы, находящееся в совместном ведении РФ и субъектов РФ; информационные ресурсы субъектов РФ являются открытыми и общедоступными, т.е. любой может ознакомиться с документами, входящими в состав государственных информационных ресурсов. Этот принцип отражается и в положениях других законов. Так, в п. 1 ст. 6 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" предусмотрено, что сведения, содержащиеся в государственном реестре, являются открытыми и общедоступными, за исключением паспортных данных физических лиц и их ИНН. Принцип открытости не распространяется на документы, отнесенные законом к категории ограниченного доступа. В настоящее время наметилась тенденция ослабления защиты частного интереса в связи с усилением криминальной обстановки. В законодательстве ряда стран, регулирующих отношения по ознакомлению с официальными документами, установлен приоритет защиты общественного интереса перед интересом частным*(19). Документы с ограниченным доступом законодатель делит на два вида: 1) документы, содержащие сведения, отнесенные к государственной тайне; 2) документы, содержащие конфиденциальные сведения. Государственная тайна - защищаемые государством сведения в области его военной, внешней, экономической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб безопасности Российской Федерации (ст. 2 Закона РФ от 21 июля 1993 г. N 5485-I "О государственной тайне"). Степень секретности сведений, составляющих государственную тайну, должна соответствовать степени тяжести ущерба, который может быть нанесен безопасности РФ вследствие распространения сведений. Законом о государственной тайне устанавливается три степени секретности сведений, составляющих государственную тайну, и соответствующие этим степеням грифы секретности для носителей указанных сведений: "особой важности", "совершенно секретно", "секретно". Отнесение сведений, составляющих государственную тайну, к различным степеням секретности должно осуществляться в соответствии с Правилами отнесения сведений, составляющих государственную тайну, к различным степеням секретности, утв. постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1995 г. N 870. Отнесение сведений к государственной тайне осуществляется руководителями органов государственной власти в соответствии с Перечнем должностных лиц, наделенных полномочиями по отнесению сведений к государственной тайне, утверждаемых Президентом РФ. К сведениям особой важности следует относить сведения в области военной, внешнеполитической, экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб интересам РФ в одной или нескольких из перечисленных областей (п. 3 Правил). К совершенно секретным сведениям следует относить сведения в области военной, внешнеполитической, экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб интересам министерства, ведомства или отрасли экономики РФ в одной или нескольких из перечисленных областей. К секретным сведениям следует относить все остальные сведения из числа сведений, составляющих государственную тайну. Ущербом безопасности РФ в этом случае считается ущерб, нанесенный интересам предприятия, учреждения или организации в военной, внешнеполитической, экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности. Обоснование необходимости отнесения сведений к государственной тайне возложено на органы государственной власти, предприятия, учреждения и организации, которыми эти сведения получены. К сведениям, составляющим специально охраняемую тайну, относится конфиденциальная информация. Перечень сведений конфиденциального характера определен в Указе Президента РФ от 6 марта 1997 г. N 188 "Об утверждении Перечня сведений конфиденциального характера", согласно которому к таким сведениям относятся: 1) сведения о фактах, событиях и обстоятельствах частной жизни гражданина, позволяющие идентифицировать его личность (персональные данные); 2) ведения, составляющие тайну следствия и судопроизводства; 3) служебные сведения, доступ к которым ограничен органами государственной власти в соответствии с ГК РФ и федеральными законами; 4) сведения, связанные с коммерческой деятельностью, доступ к которым ограничен в соответствии с ГК РФ и федеральными законами (коммерческая тайна); 5) сведения, связанные с профессиональной деятельностью, доступ к которым ограничен в соответствии с Конституцией РФ и федеральными законами. К ним относятся медицинская, нотариальная, адвокатская тайна, банковская тайна, тайна усыновления, семейная тайна, тайна переписки, телефонных переговоров, почтовых отправлений, телеграфных и иных сообщений, журналистская тайна и ряд других тайн. Все эти тайны необходимы для обеспечения конфиденциальности частной жизни граждан, а также для сохранения в тайне служебной и коммерческой информации. Сведения, составляющие медицинскую тайну, определены в ст. 61 Основ законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан от 22 июля 1993 г. N 5487-1, а также в ст. 9 Закона РФ от 2 июля 1992 г. N 3185-I "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании". Предоставление таких сведений возможно только с согласия пациента. Без согласия пациента предоставление информации третьим лицам возможно: 1) в целях обследования и лечения гражданина, не способного из-за своего состояния выразить свою волю; 2) при угрозе распространения инфекционных заболеваний, массовых отравлений и поражений; 3) по запросу органов дознания и следствия, прокурора и суда в связи с проведением расследования или судебных разбирательств. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3 "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокатской тайной являются любые сведения, связанные с оказанием адвокатом юридической помощи своему доверителю. Согласно ст. 5 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I сведения, которые стали известны нотариусу при исполнении служебных обязанностей, а также лицам, работающим в нотариальной конторе, составляют нотариальную тайну и не подлежат разглашению. В соответствии со ст. 139 СК РФ судьи, вынесшие решение об усыновлении ребенка, или должностные лица, осуществляющие государственную регистрацию усыновления, а также лица, иным образом осведомленные об усыновлении, обязаны сохранять тайну усыновления ребенка под угрозой привлечения к ответственности. Журналистская тайна предусмотрена в ст. 41 Закона РФ от 27 декабря 1991 г. N 2124-I "О средствах массовой информации". Редакция не вправе разглашать в распространяемых сообщениях и материалах сведения, предоставленные гражданином с условием сохранения в тайне. Редакция обязана сохранять в тайне источник информации и не вправе называть лицо, предоставившее сведения с условием неразглашения его имени, за исключением случая, когда соответствующее требование поступило от суда в связи с находящимся в его производстве делом. Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 12 августа 1995 г. N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности" гарантируется сохранение в тайне имен лиц, внедренных в организованные преступные группы, штатных негласных сотрудников органов, осуществляющих оперативно-розыскную деятельность, а также лиц, оказывающих этим органам содействие на конфиденциальной основе. Сведения об этих лицах могут быть преданы гласности лишь с их письменного согласия и в случаях, предусмотренных федеральными законами. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности" аудиторские организации и индивидуальные аудиторы обязаны хранить тайну об операциях аудируемых лиц и лиц, которым оказывались сопутствующие аудиту услуги. Аудиторские организации и индивидуальные аудиторы обязаны обеспечивать сохранность сведений и документов, получаемых и (или) составляемых ими при осуществлении аудиторской деятельности, и не вправе передавать указанные сведения и документы или их копии третьим лицам либо разглашать их без письменного согласия организаций и (или) индивидуальных предпринимателей, в отношении которых осуществлялся аудит и оказывались сопутствующие аудиту услуги, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом и другими федеральными законами. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование аудиторской деятельности, и иные лица, получившие доступ к сведениям, составляющим аудиторскую тайну, обязаны сохранять конфиденциальность в отношении таких сведений. Таким образом, предоставление риэлтору сведений о фактах усыновления граждан не допускается вне зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается запрашивающий такие сведения риэлтор. Предоставление риэлтору сведений о состоянии гражданина на учете в специализированном лечебном учреждении допускается исключительно при наличии мотивированного обоснования о необходимости получения риэлтором таких сведений, письменного согласия проживающих с таким гражданином совершеннолетних родственников и письменного разрешения вышестоящего по отношению к лечебному учреждению органа здравоохранения. Предоставление риэлтору иных врачебных сведений о гражданине, за исключением простого факта нахождения или отсутствия его на учете в специализированном лечебном учреждении, не допускается вне зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается запрашивающий такие сведения риэлтор. Должностные лица, виновные в предоставлении риэлтору персональных сведений о гражданах, разглашение которых не допускается, несут установленную законодательством РФ ответственность. Разглашение риэлтором ставших известными ему персональных сведений о гражданине, составляющих врачебную тайну или тайну усыновления, является безусловным основанием для привлечения его к ответственности. В случае если законодательством РФ установлено, что какие-либо из сведений, указанных выше, не подлежат сообщению иначе, как на основании специально установленных таким законом правил, применению подлежат эти специально установленные правила. К числу органов, осуществляющих исполнение запросов риэлторов о предоставлении им сведений, относятся: 1) органы, осуществляющие в установленном законодательством РФ порядке ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных реестров недвижимого имущества в соответствии с нормативными актами субъектов РФ, земельного кадастра РФ; 2) органы жилищно-коммунального хозяйства и организации, осуществляющие эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов; 3) паспортные управления (отделы, столы) управлений, отделов внутренних дел; 4) попечительские советы (отделы) органов социального обеспечения; 5) государственные регистрационные палаты субъектов РФ; 6) комитеты (управления, отделы) по управлению государственным (муниципальным) имуществом; 7) органы регистрации актов гражданского состояния; 8) специализированные лечебные учреждения. Недопустимо сокрытие информации и объявления ее конфиденциальной иначе, как в силу предписания федерального закона. Должностные лица не вправе отказывать риэлторам в сообщении им определенных сведений со ссылкой на их конфиденциальность в отсутствие прямого указания на это федерального закона. Обжалование отказа должностного лица в предоставлении риэлтору запрашиваемых им сведений осуществляется в судебном и административном порядке. Риэлтор обязан: 1) информировать потребителя риэлторских услуг о законодательных и нормативных актах в области рынка недвижимости; 2) не разглашать информацию, полученную в ходе проведения сделки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством; 3) обеспечивать сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки; 4) предоставлять клиенту достоверную и полную информацию в отношении объекта недвижимости, прав на него и о собственнике (владельце), которая может быть получена на законных основаниях; 5) обеспечивать правовую защиту интересов клиента путем составления проектов сделок, разъяснения прав и обязанностей, а также содержания и правовых последствий сделки; 6) предоставлять оригинал свидетельства о государственной регистрации. Бухгалтерский учет риэлторской организации. Сделки с правами на недвижимость являются одним из направлений деятельности риэлторских организаций, чаще всего - это права инвестора. При этом риэлторские организации могут выступать как первичными, так и вторичными правообладателями этих прав. Большинство риэлторских организаций занимаются оказанием услуг в сфере операций с недвижимостью: сдача в аренду недвижимости юридическим и физическим лицам, оказание консультационных услуг, услуг, связанных с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые или сдаваемые в аренду объекты недвижимости, и др. Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества регулируются § 7 гл. 30 ГК РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по указанному договору к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Право собственности у приобретателя объекта недвижимости возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка. Риэлторская деятельность - деятельность, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом или по доверенности: по совершению от его имени и за его счет, от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица. Риэлторская деятельность рассматривается как посредническая, т.е. осуществляется на основе договоров комиссии, поручения или агентирования. Какие из заключаемых сделок квалифицировать как посреднические, а какие - нет, вызывает определенные трудности у риэлторских организаций.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Информационное обеспечение деятельности риэлторов» з дисципліни «Довідник ріелтора»
