Порядок подачи искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку
Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции. Самовольная постройка государственной регистрации не подлежит. Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям. Закон выделяет следующие случаи признания права собственности на самовольную постройку судом: - за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; - за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Или же за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. В перечисленных выше случаях право собственности на самовольную постройку признается судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей. Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде следующим образом: - наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию; - соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; - наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство; - разрешение на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения; - соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; - соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости. Если самовольная постройка была возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то соответственно его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме такой записи право на землю может подтверждаться государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю. Сложнее разрешить вопрос, когда постройка возведена лицом на не принадлежащем ему земельном участке. Законом четко не установлен порядок закрепления за застройщиком земельного участка под самовольной постройкой. В данном случае может иметь место две ситуации: земля, на которой возведено самовольное строение, находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц; земля, на которой возведено самовольное строение, находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц. В случае, если земля, на которой возведено самовольное строение, находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц, истцу следует представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки. Судебная практика исходит из того, что такими доказательствами могут быть не только решения, принимаемые в порядке ст. 32 Земельного кодекса РФ, но и другие данные, свидетельствующие о согласии соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления предоставить земельный участок под самовольную постройку. В частности, уполномоченный орган может сообщить о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает право собственности на это строение <7>. -------------------------------- <7> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. N 10.
В случае, если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничений оборотоспособности земельных участков. Отдельно следует остановиться на наиболее распространенных в судебной практике случаях, когда самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими лицами (членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами), претендующими на признание за ними права собственности на эту постройку либо ее часть. Представляется, что право указанных лиц на землю под самовольным строением может возникнуть на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 271, 273 ГК РФ, если за ними будет признано право собственности на это строение или его часть. Подобный вывод следует из правомочий собственника (владельца, пользователя) земельного участка на его застройку и отчуждение принадлежащих ему зданий, сооружений и иных строений. По иску, заявленному лицами, не имеющими на период возведения самовольной постройки права на земельный участок либо на расположенные на нем строения, правовое значение имеют обстоятельства, связанные с получением согласия собственника строения на осуществление пристройки, реконструкцию этого строения либо согласия собственника (владельца, пользователя) земельного участка на возведение постройки на данном участке. Эти лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) по соглашению с собственником строения либо собственником (владельцем, пользователем) земельного участка о создании общей собственности на возводимую постройку (реконструируемое строение) и именно в этих целях вкладывали свой труд и (или) средства. При недоказанности такого соглашения они могут претендовать лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство. Безусловно, во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не будет удовлетворено. Иное его решение противоречило бы ст. 8 Земельного кодекса РФ. Согласование государственных, общественных и частных интересов при создании, реконструкции, использовании и иных изменениях объектов недвижимости обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления. Это достигается путем разработки в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утверждается в установленном порядке. На основании этой документации выдается разрешение на строительство. Поэтому во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки. Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство. Последнее не требуется, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений. Перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, определяется органами государственной власти субъектов РФ (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в РФ", в ред. от 30 декабря 2001 г., от 10 января 2003 г.). Не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе. Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ст. 46 Конституции РФ, п. 14 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Наличие согласия местной администрации на предоставление земельного участка и сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно. Так, Курчатовский районный суд г. Челябинска решением от 18 октября 2001 г. удовлетворил иск П. о признании за ней права собственности на самовольно возведенный жилой дом, сославшись на то, что местная администрация не возражает против выделения земельного участка в аренду под возведенное строение. Данное решение было признано вышестоящим судом ошибочным, поскольку земельный участок, где возведен жилой дом, расположен в границах санитарно-защитной зоны городских очистных сооружений. Согласно Санитарным правилам "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1031-01, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 17 мая 2001 г. N 15) жилищное строительство в границах таких зон запрещено. В подтверждение отсутствия нарушения прав и законных интересов собственников (владельцев, пользователей) сопредельных объектов недвижимости суду должны быть представлены данные, свидетельствующие об отсутствии возражений указанных лиц относительно самовольной постройки. При наличии возражений спор об их обоснованности разрешается судом, если об этом будет заявлено соответствующее требование. В процессе исследования обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольные строения, как правило, возникают следующие вопросы: - соответствует ли возведенное строение по размеру площади, этажности и другим данным утвержденному проекту, если такой проект имеется, и являются ли эти отступления существенными; - как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости; - в чем выразились нарушения строительных и других обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома; - соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила; - каков размер долей, которым соответствует самовольно построенная часть законного строения, и т.п. Для разъяснения этих вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд в соответствии с правилами ст. 79, 188 ГПК может получить консультацию специалиста, назначить соответствующую экспертизу. Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности - доли в праве в виде правильной простой дроби. Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта недвижимости, на который признано право собственности, затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и возникнет необходимость разъяснения решения суда в соответствии со ст. 202 ГПК РФ. При подаче искового заявления в суд общей юрисдикции необходимо представить два пакета необходимых документов, один из которых направляется ответчику самим судом. А в арбитражный суд нужно представить квитанцию о том, что вы сами отправили данные документы ответчику. Гражданский кодекс содержит норму, согласно которой застройщик может получить права собственности на самовольную постройку. Это возможно, если он не нарушает законных интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Перечисленные условия должны быть подтверждены разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля. Тогда самовольная постройка может быть по решению суда признана собственностью либо застройщика, либо законного владельца земельного участка. В первом случае земельный участок в установленном порядке передается застройщику. При этом он не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Иначе говоря, это земли, входящие в государственный или муниципальный фонд. Порядок предоставления таких участков для строительства определен Земельным кодексом (ст. 30 - 33 ЗК РФ). Нельзя исключать и вариант, когда застройщику передается земельный участок, находящийся в частной собственности другого лица. Это возможно после того, как земельный участок будет изъят у собственника (ст. 284 ГК РФ) или будет заключен договор с собственником о приобретении застройщиком права на участок. Необязательно, чтобы земельный участок был предоставлен под самовольную постройку на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности на нее. Главное, чтобы к этому моменту собственник в письме или отзыве на иск пообещал истцу предоставить земельный участок для эксплуатации постройки в будущем. Изложенный подход широко распространен в судебной практике. Во втором случае самовольная постройка передается в собственность владельцу земельного участка. При этом лицо, за которым признано право собственности, должно возместить застройщику расходы на строительство в размере, определенном судом. Необходимо учитывать, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению. Если эта норма будет нарушена, а компетентный орган откажет в изменении целевого назначения земли, то даже в судебном порядке признать право собственности на постройку будет невозможно. В противном случае данная ситуация будет противоречить Земельному кодексу (ст. 8 ЗК РФ). Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения. К ним относятся адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить: 1. Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Например, договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом. 2. Документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Таким документом может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая может подтверждать отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях, а также обременениях в отношении объекта недвижимого имущества. 3. Документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Например, выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка. 4. Документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам. Например, санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам. 5. Документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Например, письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка. 6. Если истец осуществил самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, он должен подтвердить, что участок будет ему передан. Например, он может приложить проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, в котором тот выражает намерение передать истцу этот участок. Следует обратить внимание на то, что приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации исходя из обстоятельств возведения постройки могут потребоваться дополнительные документы. Обращаясь к судебной практике, следует отметить Определение судебной коллегии по гражданским делам N 2-2068/2006. Истец обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности на самовольные строения. Суд Центрального района г. Челябинска удовлетворил данный иск по следующим основаниям. Из смысла п. 2 ч. 3 ст. 222 ГК РФ одним из условий возможности признания права собственности на самовольные строения является наличие у лица права пользования на земельный участок. ЗК РФ установил возможность приобретения гражданами прав на земельные участки по своему усмотрению в виде аренды или собственности. То обстоятельство, что строения возведены в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве аренды (сроком на 49 лет), не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, предоставляет истцу возможность признания права собственности на них. Важно отметить, иск о признании права собственности на самовольное строение оплачивается государственной пошлиной, размер которой определяется в соответствии с оценкой постройки. Соответственно в зависимости от стоимости самовольного строения определяется размер государственной пошлины в соответствии с Налоговым кодексом РФ. В целом признание права собственности на самовольное строение в судебном порядке имеет положительную динамику, что говорит о уже сложившейся практике по данному вопросу.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Порядок подачи искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку» з дисципліни «Самовільна забудова. Визнання права власності»
