Заключение сделок непосредственно с застройщиками (дольщиками при долевом строительстве) жилых домов
Квартира в новостройке - самый выгодный способ вложения денег, но он требует немалого ожидания. Что такое долевое строительство. В последнее время стоимость жилья достигла в России своего максимума. Спрос опережает предложение, и определяющую роль здесь сыграло бурное развитие ипотечного кредитования. Ввиду этого, большая часть людей предпочитает заказывать квартиру именно на стадии закладки фундамента. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Да и стоит такое жилье дешевле, чем квартиры в выстроенном доме. Большим плюсом является и то, что договор заключается напрямую, без участия посредников, что делает сделку более прозрачной. Кроме того, у застройщика, покупатель может получить более достоверную информацию об объекте. И если есть желание жить в конкретном строящемся доме, то квартиру в нем лучше приобретать у застройщика - это будет дешевле, быстрее и надежнее. Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков. Казалось бы, все просто, понятно и взаимовыгодно, однако сейчас долевое строительство чаще всего представляется в негативном ключе, поскольку тысячи дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками, так и не получили своего жилья. Поэтому к вопросу приобретения жилья нужно подходить с максимальной осторожностью. Будущим дольщикам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора. Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками. Несмотря на то что участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме является одним из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий, вплоть до последнего времени не было достаточной правовой базы, регулирующей эти отношения. Сравнительно недавно для защиты участников долевого строительства от
14
недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г. Этот Закон служит основным нормативным актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства жилья и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Впрочем, действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие указанного Закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Поэтому в таких случаях дольщикам придется довольствоваться прежними договорами: договором долевого участия в строительстве, договором подряда, договором инвестирования в строительство жилого дома и пр. Между тем, несмотря на многовариантность названий этих договоров, содержание перечисленных документов (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) практически одинаковое: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по уплате фактической стоимости строительства жилого помещения и принятию результата работы, а строительная компания (инвестиционностроительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность в установленный договором срок обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. К сожалению, даже в настоящее время, когда прошло уже три года с момента вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ, практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные данным Законом, хотя стало сложнее использовать схемы подмены договора долевого строительства. По сути, договоры, не предусмотренные законом, является фактически "притянутыми" для оформления отношений по привлечению денежных средств для долевого строительства. Сложившаяся ситуация связана прежде всего с тем, что упомянутый Федеральный закон установил значительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, что, в свою очередь, и оттолкнуло застройщиков от заключения договоров участия в долевом строительстве на условиях, установленных названным Законом, и привело к поиску иных форм привлечения денежных средств граждан. В частности, застройщики стали заключать другие виды договоров. Но все эти способы привлечения денежных средств на указанные цели не соответствуют закону. Потому их заключение весьма рискованно. Кроме того, гражданин может обратиться в суд, чтобы признать сделку, являющуюся по существу договором долевого участия в строительстве, притворной и привлечь застройщика к ответственности. Единственным законным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве, заключенный в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом N 214-ФЗ. Важным моментом стало введение более жестких требований по отношению к застройщикам, в связи с чем большинство из них восприняли Федеральный закон N 214-ФЗ негативно. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после оформления соответствующих документов. В Федеральном законе N 214-ФЗ четко прописано, что застройщиком может выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые имеют земельный участок на праве собственности или на праве аренды, а также установлено, что объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) может быть передан участнику долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Федеральным законом N 214-ФЗ введен ряд новых положений: - привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и
15
государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства; - в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков; - определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре; - значительно усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев); - надзор и контроль за долевым строительством осуществляет специальный орган; - к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ. - установлена ответственность застройщика за нарушение срока передачи и недостатки переданного объекта строительства; - дополнительно введена государственная регистрация договора и соглашения об уступке права требования по договору. Данная мера пресекает возможность двойных продаж квартир, договоры будут проходить дополнительную проверку у регистратора на предмет его соответствия законодательству. Стоит упомянуть, что Федеральный закон N 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу: - учредительные документы застройщика; - свидетельство о государственной регистрации застройщика; - свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; - отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам; - утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте. Порядок заключения договора долевого строительства. Одним из основных нововведений, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ, является новый вид договора - договор участия в долевом строительстве (см. приложение). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До сих пор некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом строительстве жилья без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому они могли бы максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей. Следует внимательно изучать законы и не стесняться обращаться за консультацией к специалистам. Лучше сделать это до заключения любой важной сделки, чем потом тратить время и силы на отстаивание своих прав. Итак, на что следует обратить внимание непосредственно перед заключением и при заключении договора долевого строительства: Прежде всего надо выбрать застройщика и объект строительства. При покупке квартиры в еще только строящемся доме первое, на что следует обратить внимание, - сама организация, выступающая в роли застройщика. Необходимо выяснить историю организации за все время существования на рынке недвижимости, стаж работы, обратить внимание на имидж организации, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию. Весомый плюс - участие в выполнении правительственных программ. Риски возрастают при подозрительно низкой цене квадратного метра. Стоимость квартиры может быть, например, на 5% ниже, чем в среднем на рынке, но при условии, что у застройщика действует специальная акция. В остальных же случаях велика вероятность столкнуться с мошенниками. При покупке квартиры на первой стадии, т.е. на уровне котлована или вбитых свай, высок риск того, что строительство может затянуться на долгий срок или (при выборе недобросовестного застройщика) вообще будет заморожено на неопределенный период. При вложении средств в долевое строительство на более поздних стадиях (ближе к готовности дома) риски, связанные со сроками строительства, сводятся к минимуму. Но цена
16
квадратного метра при этом значительно повышается. Если в вашем городе много лет работает строительная компания, имеющая успешно реализованные объекты, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов завершенного строительства - по меньшей мере повод задуматься, сможет ли компания завершить проект. Лучше всего обратиться к людям, уже живущим в квартирах, построенных и сданных под ключ выбранной вами организацией. Как и при любой сделке, немаловажной является проверка полномочий лица, заключающего договор с дольщиком. Зачастую в качестве такого лица выступает не застройщик, а уполномоченная им организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика договор, предоставляющий одному лицу право совершать от имени и за счет другого или от своего имени, но за счет другого определенные юридические действия, в первую очередь действия по заключению договоров. ГК РФ предусматривает три разновидности подобных договоров: договор поручения, договор комиссии и агентский договор. Обратите внимание на название договора. Как уже упоминалось, Федеральный закон N 214ФЗ распространяется только на договоры участия в долевом строительстве. Если вам вместо договора участия в долевом строительстве предлагают заключить договор, который называется "Договор инвестирования", "Инвестиционный договор на строительство жилого дома" и т.п., где вы обозначены как "Инвестор", значит, застройщик, пытается избежать распространения на договор требований Федерального закона N 214-ФЗ и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон "О защите прав потребителей"), что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что, если строительство велось для личных нужд, указанные Законы распространяются на эти договоры, однако лучше не рисковать. Принимая решение о том, кому доверить свои сбережения, выбирайте компанию, у которой есть все требуемые законодательством документы на строительство. Для этого необходимо проверить у компании-застройщика документы. Если таких документов нет, вас ждут проблемы. В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий: - получения в установленном порядке разрешения на строительство. Нередко за этот документ выдают похожее по названию разрешение (или распоряжение) на обустройство территории, выданное местными властями. Это разные документы! Если компания не предъявляет вам именно разрешение на строительство, то его оформлением, скорее всего, займутся потом, оформят задним числом, когда дом уже будет построен. В результате сдача новостройки может серьезно затянуться; - государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. - наличия инвестиционного договора. Именно в этом документе определяется круг лиц, имеющих отношение к строительству интересующего дольщика объекта, а также объем их прав и обязанностей. - предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет. Если вы не можете самостоятельно найти проектную декларацию или ознакомиться с ней, спросите у застройщика, где и когда она была опубликована или размещена. В случае нарушения застройщиком установленных Федеральным законом N 214ФЗ требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ. Кроме того, согласно п. 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) предусмотрена ответственность за опубликование в СМИ и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации ( в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Такое правонарушение наказывается наложением административного штрафа на должностных лиц в размере от 10 тыс. до 15 тыс. руб.; на юридических лиц - от 300 тыс. до 400 тыс. руб.
17
Порой факт отсутствия одного из вышеперечисленных документов в момент заключения сделки не всегда означает наличие злого умысла со стороны застройщика, однако начать свое строительство организация может только при наличии полного пакета необходимых документов. Во избежание недоразумений и недопонимания сторон при составлении договора в нем необходимо фиксировать следующее: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; объект недвижимости (его полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона). Обращайте внимание на пункт договора о возможном уменьшении или увеличении заявленной площади покупаемой квартиры после ее обмера БТИ. Сама по себе эта ситуация нормальна, и подобный пункт есть во многих договорах строительных компаний, но лучше, когда предусматриваются допустимые пределы погрешности. В практике были случаи, когда отклонение от заявленной площади достигало 15 кв. м; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Договор долевого участия в строительстве является разновидностью договора подряда, поэтому стоимость квадратного метра жилплощади непременно должна быть зафиксирована путем указания конкретной суммы. Никакие пропорции, индексации и прочие условные ("плавающие") схемы недопустимы. Цена договора должна складываться исходя из количества квадратных метров. Единственное исключение при незапланированном повышении стоимости объекта недвижимости на этапе строительства - это возможная доплата при увеличении метража после обмеров БТИ. Однако в этом случае правомерным будет увеличение цены на объект недвижимости лишь в размере, установленном сторонами на момент заключения договора. Нередки ситуации, когда к моменту сдачи квартиры по результатам обмера ее площадь оказывается больше, чем изначально предполагалось и оплачено по договору. В таком случае доплата производится на условиях, указанных в договоре. Если же договор подобной ситуации не предусматривает, то дольщик вправе отказаться от доплаты. 4) гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет). При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий он считается незаключенным. Между сторонами в обязательном порядке должны быть четко оговорены условия расторжения договора (порядок расчета, условия и виды применения соответствующих штрафных санкций). Как определить, надежна ли компания. Масштабная реклама обычно свидетельствует о солидности фирмы и серьезном подходе к информированию о своих услугах. Но полагаться только на рекламу, конечно, не стоит: она не дает полной информации о застройщике, инвесторе, продавце. Посмотрите, что пишут о компании в СМИ, в том числе в Интернете. Посетив офис, отправляйтесь на объекты, которые возводит компания. Осмотрите те, что уже построены, сразу станет понятно качество строительства, сроки. Желательно посетить объект несколько раз, чтобы проследить скорость роста этажей, активность на стройплощадке. Солидные застройщики начинают продавать жилье не раньше определенной стадии готовности - как минимум второго-третьего этажей. Тогда уже видно, что из этого здания может получиться. Главное, чего стоит опасаться в случае задержки строительства дома, это периодических предложений по внесению внеочередных доплат различного характера. Любое строительство согласованный инвестиционный проект, который имеет перед собой определенный резервный (страховой) фонд. Деньги из этого фонда обычно идут на строительство объектов недвижимости лишь в исключительных случаях (увеличение темпов инфляции, резкое удорожание цен на энергоносители или строительные материалы). Как снизить риски при "серых" схемах приобретения квартиры. В настоящее время очень мало строительных проектов реализуются в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, который определяет серьезные гарантии для будущих новоселов. Во всех остальных случаях застройщики используют "серые" схемы, в основном договоры предварительной купли-продажи. Получается, что покупателям просто деваться некуда - приходится "брать, что дают". Полностью избежать издержек таких схем вряд ли удастся, они на то и рассчитаны, однако можно максимально снизить риски. Существуют два основных вида "серых" схем. 1. Предварительный договор. В настоящее время наиболее распространен у застройщиков предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой не что иное, как обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность
18
квартиры, заключит с покупателем основной договор - договор купли-продажи готового жилья. При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной риск - ожидание, время, в течение которого будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т.д.). Чем вы рискуете. Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать его вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной, так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете. Кроме того, если застройщик решит продать обещанную вам квартиру, т.е. заключит с другим лицом договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры. Если вы все-таки решитесь подписать предварительный договор, то для начала постарайтесь прояснить статус новостройки в местных органах власти: нет ли каких-либо претензий к фирме-застройщику, не нарушены ли обязательства по инвестконтракту. Желательно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в течение которого фирма оформит свое право собственности на жилой дом. Обязательно должен быть указан срок, в который с вами будет заключен основной договор купли-продажи, скажем, в течение месяца после регистрации права собственности застройщика. Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, с другой стороны, застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет безнаказанно тянуть время. Пример 1.1. Вы заключили предварительный договор купли-продажи новостройки, по нему срок оформления квартиры в собственность - не позднее 1 июня 2008 г. Но сейчас застройщик заставляет вас подписать соглашение о переносе срока до 1 июня 2009 г. Что вам делать в такой ситуации? По предварительному договору купли-продажи застройщик не несет перед вами никакой ответственности за несвоевременную сдачу жилого дома в эксплуатацию и передачу вам в собственность квартиры. Даже то, что в жилых домах застройщик предлагает проводить ремонт, заселяются люди, не дает жильцам никаких прав, т.к. первым собственником квартир все равно будет застройщик. Если не хотите ждать, пока застройщик все-таки передаст вам квартиру, обращайтесь в суд. Распространенная разновидность предварительного договора - приобретение векселя на сумму стоимости новостройки. В векселе нет и быть не может никакой информации об объекте недвижимости. Дело в том, что фирме нужно сразу получить деньги, а по ГК РФ сделать это на основании предварительного договора нельзя, поэтому вам предлагают одновременно заключить договор купли-продажи векселя, и вы приобретаете вексель. Использование векселей в данном случае является средством, применяемым застройщиками для обхода положений Закона о необходимости заключения с гражданами договора долевого участия в строительстве в случае, если они намерены привлекать денежные средства граждан для строительства жилья. Вы как бы одалживаете фирме деньги на строительство, а она обещает "вернуть натурой" - готовым жильем. Обычно срок погашения "кредита", то есть предъявления для возврата денег, составляет не менее 3 лет. Хотя, как правило, дом строится в среднем один год. Однако вы не сможете потребовать возврата своих денег раньше чем через 3 года. Став владельцем векселя, вы ждете, когда построится дом. При этом застройщик не имеет никаких обязательств по срокам перед вами, то есть, если сдача дома затянется, вы не сможете требовать неустойку за просрочку. Если вам предлагают оплатить квартиру в форме покупки векселя, то срок погашения векселя должен совпадать с крайней датой регистрации вашего права собственности на квартиру. Если Вы не заключили договор на конкретный объект недвижимости, то юридически ситуация выглядит так: вы принимаете решение купить не квартиру, не объект недвижимости, а вексель. Если же вы заключали инвестиционный договор по прежнему законодательству или договор долевого участия по новому Закону, то сможете в судебном порядке сразу признать свое право собственности на квартиру в новостройке, а в случае с предварительным договором такой возможности нет. Согласно ГК РФ вексель - ничем не обусловленное обязательство. Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем, когда наступит срок погашения, вместо квартиры примет у
19
вас вексель и вернет вам по нему деньги, которые вы платили, обычно без процентов либо с процентами, если они установлены. С учетом инфляции вы получите значительно меньше, чем платили. Не исключено, что к моменту погашения векселя, т.е. когда у вас появится право требовать назад деньги, фирма-векселедатель вообще может исчезнуть. Если вы все-таки решили приобрести вексель, то покупайте векселя со сроком погашения не больше года. Это позволит упрочить отношения с застройщиком и при необходимости вернуть свои деньги до того, как они окончательно обесценятся. 2. Паевой фонд. Совсем недавно появился еще один способ "обхода" Федерального закона N 214-ФЗ: закрытые паевые инвестиционные фонды. Заключая договор паевого вклада, вы фактически инвестируете средства в строительство объектов недвижимости, в том числе жилых домов. В дальнейшем вы можете рассчитывать на получение процентов по вкладу или предоставление квартиры. Чем вы рискуете? Ни о каких гарантиях, положенных дольщикам, речи здесь не идет - как пайщик, вы берете на себя все риски, связанные со строительством: просрочка, плохое качество и даже случайная гибель объекта (пожар, ураган и т.п.). Избегайте вкладывать деньги в недвижимость, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Федерального закона N 214-ФЗ. Если вы решились, то должны быть уверены в добросовестности застройщика. Так, некоторые банки соглашаются предоставлять ипотечные кредиты на приобретение новостроек, даже если застройщики используют "обходные" пути, однако такое возможно, в частности, если строительством занимаются хорошо знакомые банку фирмы. Приведем рекомендации, следуя которым вы сможете снизить степень риска. 1. Внимательно прочитайте (лучше с юристом) предложенный вам предварительный договор купли-продажи квартиры. 2. Проследите, чтобы максимально подробно были указаны характеристики квартиры, иначе в основной договор купли-продажи вам потом могут вписать другие характеристики. 3. Обратите внимание на срок, в течение которого застройщик обязуется заключить с вами основной договор. Чтобы формальности не растянулись на полгода, настаивайте на пункте: договор купли-продажи заключается в конкретно оговоренный срок после регистрации права собственности застройщика на квартиру. 4. Очень важный пункт - порядок оплаты. В предварительном договоре должно быть указано, что в счет оплаты стоимости квартиры по договору принимается вексель. Часто на практике в договоре определено: застройщик может принять в качестве оплаты по договору ценные бумаги, т.е. ваш вексель, а может и не принять. Формулировка "может принять" или "может быть принят" позволяет застройщику выкрутиться, отказаться принимать у вас вексель и потребовать новой оплаты наличными деньгами. 5. Поинтересуйтесь у застройщика, можно ли оформить ипотеку на приобретение жилья; если да, то на каких условиях вам предоставят кредит. Дело в том, что наиболее серьезные банки, предлагающие ипотеку на относительно выгодных условиях, зачастую отказываются давать кредит на новостройки, которые возводятся по "серым" схемам. Зато таких клиентов активно зазывают банки, имеющие связи с застройщиками. Это могут быть вполне добросовестные кредитные учреждения без намерения вас обмануть. Однако свои риски, связанные с "серыми" схемами приобретения жилья заемщиком, такие банки закладывают в процентные ставки по ипотеке. В результате кредит вам здесь предложат не под 11 - 14%, а под в два раза большие проценты. При "серых" схемах одна из основных гарантий для граждан - репутация застройщика. При отсутствии юридических механизмов защиты остается надеяться на честность и добросовестность фирм. Так что собирайте информацию о деятельности фирмы, отклики ее бывших клиентов, посетите стройплощадки, где возводятся жилые дома.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Заключение сделок непосредственно с застройщиками (дольщиками при долевом строительстве) жилых домов» з дисципліни «Як купити і продати квартиру»
