ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В соответствии с рассмотренной выше концепцией оценки доходного объекта недвижимости оценка рыночной стоимости улучшенного земельного участка должна выполняться с учетом того, что улучшенный земельный участок состоит из двух разных с точки зрения износа активов: земельного участка и его улучшений. Оценка стоимости улучшенного земельного участка выполняется путем капитализации полного чистого операционного дохода (от участка и его улучшений) в текущую стоимость. Такой способ капитализации возможен в том случае, если улучшения земель-
ного участка не требуют существенных затрат на ремонт и соответствуют наиболее эффективному использованию этого участка. Для оценки такого актива, как правило, используется прямая капитализация или капитализация по расчетной модели:
Vo = где
I , Y + B Ч SFF( n,iP ) VB . VB + VL VL −Vo . Vo
(5.44)
B=
(5.45)
Выражение (5.45) можно переписать так:
B=−
254
Числитель правой части данной формулы можно интерпретировать как абсолютное изменение стоимости актива в конце срока экономической жизни, а отношение числителя и знаменателя − как относительное изменение. Выражение (5.44) предполагает, что изменение стоимости рассматривается на всем промежутке экономической жизни актива. Если прогнозный период k меньше срока экономической жизни, то относительное изменение стоимости можно выразить следующим образом:
Δk =
VPk − Vo . Vo
(5.46)
где VPk − стоимость реверсии в момент времени k. С учетом (5.46) расчетную модель оценки рыночной стоимости актива можно записать так:
Vo =
I . Y − Δk Ч SFF( k ,iP )
(5.47)
Знаменатель этой формулы представляет собой модель общего коэффициента капитализации:
R = Y − Δk Ч SFF( k ,iP ) . оцениваться с учетом и без учета действия рыночных факторов.
(5.48)
Как было показано в третьей главе, относительное изменение стоимости Δ k может Изменение стоимости актива без учета действия рыночных факторов определяется динамикой его износа и рассчитывается по формуле: VB Ч dep( n,k ,ia ) . Vo
Δk = −
(5.49)
Здесь dep( n,k ,ia ) – функция экономического износа (см. раздел 2.3.1). Если есть возможность спрогнозировать изменения стоимости актива из-за совместного воздействия действия износа и рыночных факторов (см. Пример 3.9), то оценку этого изменения целесообразно рассчитывать по следующей формуле: VB Ч ( δ kp + 1 ) Ч dep( n,k ,ia ) + δ kp . Vo
Δk = −
(5.50)
Как было показано выше, особенность выражения (5.47) состоит в том, что оно представляет собой уравнение с двумя неизвестными: VB и VL. Для его решения одна из переменных должна быть задана. Если улучшения соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка, то в качестве априори задаваемой переменной может быть их стоимость.
http://www.natahaus.ru/
Рассмотрим числовой пример оценки стоимости объекта недвижимости при следующих предположениях. Оцениваемый объект ежегодно генерирует чистый операционный доход в размере 15000 у.е. Рыночная стоимость улучшений земельного участка, определенная ресурсным методом, равна 80000 у.е. Срок экономической жизни улучшений равен 30 годам. Ставка процента функции износа равна 0. Прогнозный период равен 5 годам. Предполагается, что актив через 5 лет повысится в цене на 20%. Норма отдачи на капитал Y в номинальном выражении равна 15% годовых. Требуется выполнить оценку его рыночной стоимости. Результаты оценки, выполненные с помощью программы Microsoft-Excel, приведены в таблице 5.6. Искомое значение рыночной стоимости приведено в ее 13 и 17 строках. Расчет стоимости выполнен методом последовательных приближений с использованием функции “подбор параметра” программы Excel. Таблица 5.6 A 3 4 5 6 7 8 9 10 12 13 14 15 16 17 18 B Исходные данные: Чистый операционный доход Стоимость улучшений Срок экономической жизни Ставка % функции износа Ставка % фонда возмещения Прогнозный период Изменение стоимости Норма отдачи на капитал Расчет стоимости: Оценка стоимости Коэффициент остаточной стоимости Фактор фонда возмещения Изменение стоимости Расчет стоимости Разность C Обозначение I VB n ia ip k D Результат 15000 80000 30 0% 0% 5 20% 15% 107273 0,833 0,20 5% 107273 0 итерационный параметр (1-(1+D6)^(D8-D5))/(1-(1+D6)^-D5) -ОСНПЛАТ(D6;1;D8;1) D4/D13*(D9+1)*(D14-1)+D9 D3/(D10-D16*D15) D17-D13 E Комментарии
δ kp Y Vo bal(n,k,ia) SFF(k,ip)
Δk Vo
Заметим, что предлагаемый подход к оценке стоимости улучшенного земельного участка позволяет в качестве промежуточного результата получить оценку рыночной стоимости земли. В нашем случае эта стоимость равна разности результатов, представленных в 17-ой и 4-ой строках: VL=107273-80000=27277 у.е. Если анализ наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка показал, что целесообразным и экономически оправданным вариантом является частич-
256
ная реконструкция существующих улучшений, то оценка такого объекта должна выполняться с использованием метода капитализации по норме отдачи на капитал в варианте DCF-анализа. В этой связи рассмотрим численный пример оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка в следующей содержательной постановке. Необходимо оценить рыночную стоимость полного права собственности на объект недвижимости – земельный участок площадью 10 соток (1000 м2), застроенный зданием коттеджного типа. На момент оценки оцениваемый объект недвижимости используется в коммерческих целях: сдается в аренду под жилье. В соответствии с концепцией, изложенной в разделе 5.1, оценку необходимо выполнять в два этапа: 1) оценить рыночную стоимость земельного участка в условно свободном его варианте и 2) оценить стоимость существующих улучшений с учетом знания стоимости участка в условно свободном его варианте. Рассмотрим подробно эти этапы. Этап 1 В процессе анализа НЭИ оцениваемого объекта оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным будет использование участка под коттеджное строительство со зданием, соответствующим современному коттеджу. Для строительства такого здания необходимо полгода. При этом затраты во времени распределились следующим образом: начало первого месяца – 10000 у.е., начало третьего месяца – 8000 у.е., начало пятого месяца 6000 у.е. Срок экономической жизни коттеджа определен в 10 лет с линейным износом улучшений50. Арендный платеж на конец первого года определен в размере 12000 у.е. Потери на незанятость и при сборе арендных платежей в годовом измерении спрогнозированы на уровне 5% каждый, а операционные расходы – на уровне 40% от действительного валового дохода. Определен также источник и размер некоторого ежегодного дополнительного дохода в размере 1000 у.е. В соответствии с действующими нормативными документами налог на землю равен 5 у.е. за сотку, а налог на улучшения – 2% от их балансовой стоимости. Норма отдачи на капитал, исходя из анализа альтернативных инвестиций, определена в размере 12% годовых. Возврат первоначальных инвестиций по методу Ринга. Решение задачи оценки в данной постановке рассмотрим в нескольких вариантах: вариант А, вариант В, вариант С, вариант D. 50
В демонстрационных целях срок экономической жизни выбран сравнительно небольшим. В приложении представлена 2-х этапная оценка земельного участка и его улучшений для 50 летнего срока экономической жизни улучшений в виде Excel-таблиц.
http://www.natahaus.ru/
Вариант А (эталонный) В данном варианте рассмотрим решение задачи оценки с использованием DCF-анализа в процессе всей экономической жизни улучшений. Результат оценки в этом варианте будем считать точным (эталонным) решением, т.к. для его получения мы будем, руководствуясь принципом ожидания, прогнозировать и рассчитывать текущую стоимость доходов в явном виде в процессе всей экономической жизни улучшений. При этом чтобы не усложнять задачу, допустим постоянство потока доходов на уровне ПВД в процессе всего прогнозируемого периода51. Алгоритм оценки: 1. Потенциальный валовой доход ПВДq=ПВДq-1, где q=1,2,..,10. 2. Потери на незанятость ПНq=ПВДqЧКнз, где Кнз − коэффициент потерь от незанятости. 3. Потери при сборе арендных платежей ПСq=(ПВДq – ПНq)ЧКсб, где Ксб − коэффициент потерь при сборе арендных платежей. 4. Действительный валовой доход ДВДq=ПВДq–ПНq–ПСq+ДДq, где ДД – дополнительный доход. 5. Операционные расходы до налога на собственность (участок и его улучшения)
ОРq=ДВДqЧКор, где Кор − коэффициент операционных расходов. 6. Налог на землю. В соответствии с ныне действующим законодательством налог на землю рассчитывается как произведение ставки налога на единицу площади земельного участка на площадь этого участка. Ставка налога при этом зависит от цели использования земли, определяемой местными органами власти. В нашем случае, налог на землю НЗ для каждого года будет равен произведению НЗq=ТзЧS, где Тз – ставка налога на землю. 7. Чистый операционный доход ЧОДq=ДВДq-ОРq-НЗq. 8. Доход на землю ДЗq=VLЧY. Особенность оценки дохода на землю в нашем случае состоит в том, что в правой части данной формулы стоит искомая величина VL. Решение такого рода задач, в которых в качестве входного параметра используется искомое значение, выполняется методом последовательных приближений. 9. Чистый операционный доход до налога на улучшения ДУднуq=ЧОДq-ДЗq.
258
10. Налог на улучшения. В соответствии с законодательством РФ налог на улучшения рассчитывается как процент от балансовой стоимости улучшений за вычетом амортизационных отчислений. Согласно концепции невозмещенных инвестиций, в качестве балансовой стоимости необходимо брать стоимость затрат на создание объекта, приведенных к концу периода строительства. Данная стоимость оценивается с использованием формулы (5.10): VBr = ∑ Ei + ΔVпE + VL Ч [( 1 + Y )r − 1] , где i =1 r
ΔVпE = ∑ Ei [( 1 + Y )r−( i−1) − 1] . Оценка балансовой стоимости для конца каждого q-го i =1
r
года прогнозируемого периода выполняется с использованием выражения (5.14) при
q⎞ ⎛ ia=0 (линейный износ): VBq = VBr ⎜1 − ⎟ . Отсюда налог на улучшения будет равен n⎠ ⎝ произведению: НУq=VBqЧТB, .где ТB – ставка налога на улучшения. 11. Чистый операционный доход после налога на улучшения ДУпнуq=ДУднуq-НУq. 12. Потери при реинвестировании рассчитываются по формуле (5.16) для ip=0:
ПРq= ΔI q =YЧ
( q − 1) ЧVBr. n
13. Итого чистый операционный доход на улучшения ДУиq= ДУпнуq - ПРq. 14. Фактор дисконтирования q-го года ФДq=1/(1+Y)q. 15. Текущая стоимость потока доходов, приходящихся на улучшения 10
VBr = ∑ ДУиq Ч ФД q . q =1
16. Оценка земельного участка по расчетной модели (5.12): VL =
VBr − ∑ Ei − ΔVпE i =1
r
( 1 + Y )r − 1
.
В Табл. 5.7 в соответствии с приведенным выше алгоритмом представлены результаты точной оценки стоимости земельного участка, выполненные с помощью метода последовательных приближений. Таблица 5.7 Статьи Потенциальный валовой доход, ПВДq Потери на незанятость, ПНq Потери при сборе платежей, ПСq Действительный валовый доход, ДВДq Операционные расходы, ОРq Налог на землю, НЗq 51
1 12000 600 570 11830 4732 50
2 12000 600 570 11830 4732 50
Номер года 3 12000 600 570 11830 4732 50
4 12000 600 570 11830 4732 50
5 12000 600 570 11830 4732 50
Проблема учета изменчивости прогнозируемых доходов решается применением коэффициентов коррекции (см. раздел 3.4.2).
http://www.natahaus.ru/
Статьи Чистый операционный доход, ЧОДq Доход на землю, ДЗq Чистый операционный доход до налога на улучшения, ДУднуq VBr Налог на улучшения, НУq Чистый операционный доход после налога на улучшения, ДУпнуq Потери при реинвестировании, ПРq Итого доход на улучшения, ДУиq Фактор дисконтирования, ФДq Текущая стоимость дохода, PVдуиq
Продолжение Таблицы 5.7 Статьи Потенциальный валовой доход, ПВДq Потери на незанятость, ПНq Потери при сборе платежей, ПСq Действительный валовой доход, ДВДq Операционные расходы, ОРq Налог на землю, НЗq Чистый операционный доход, ЧОДq Доход на землю, ДЗq 6 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1175 7 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1175 Номер года 8 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1175 5873 102 5771 2137 3634 0,400 1468 9 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1175 5873 51 5822 2442 3379 0,360 1219 10 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1175 5873 5873 2748 3125 0,320 1006
Чистый операционный доход до налога на 5873 5873 улучшения, ДУднуq Налог на улучшения, НУq 204 153 Чистый операционный доход после налога на 5669 5720 улучшения, ДУпнуq Потери при реинвестировании, ПРq 1526 1832 Итого доход на улучшения, ДУиq 4143 3888 Фактор дисконтирования, ФДq 0,510 0,450 Текущая стоимость дохода, PVдуиq 2099 1759 VBr= 25 441 (сумма текущих стоимостей потока доходов за 10 лет) i =1
∑ Ei =10000+8000+6000=24000 r
r
ΔVпE = ∑ Ei [( 1 + Y )r−( i−1) − 1] =870 i =1
VL =
VBr − ∑ Ei − ΔVпE i =1
r
(1+ Y ) − 1 r
=
25441 − 24000 − 870 = 9 795 ( 1 + 0,12 )0,5 − 1
Заметьте, что в данном варианте мы в явном виде учли изменение налога на улучшения в процессе всей экономической жизни.
Вариант B
260
В данном варианте оценку стоимости участка выполним также с использованием DCF-анализа. Но в отличие от эталонного варианта ограничим прогнозируемый период владения k пятью годами. В этом случае оценку стоимости улучшений необходимо выполнять с учетом реверсии:
VBr = ∑
k
Iq − IL ( 1 + Y )q
q =1
+
Vp ( 1 + Y )k
.
В Табл. 5.8 для этого варианта представлены результаты оценки чистого операционного дохода в явном виде в течение всего прогнозного периода. Шестой год необходим для того, чтобы на основе результатов оценки чистого операционного дохода рассчитать стоимость реверсии. В отличие от варианта А, в данном варианте возможность учета влияния налога на улучшения на чистый операционный доход у нас есть только на отрезке времени прогнозного периода владения. Для учета этого влияния на стоимость реверсии мы воспользуемся методикой коррекции дохода первого послепрогнозного года, рассмотренной в разделе 3.4.2. Таблица 5.8 Статьи Потенциальный валовой доход, ПВДq Потери на незанятость, ПНq Потери при сборе платежей, ПСq Действительный валовой доход, ДВДq Операционные расходы, ОРq Налог на землю, НЗq Чистый операционный доход, ЧОДq Доход на землю, ДЗq Чистый операционный доход до налога на улучшения, ДУднуq VBr Налог на улучшения, НУq Чистый операционный доход после налога на улучшения, ДУпнуq Потери при реинвестировании, ПРq Итого доход на улучшения, ДУиq 1 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1161 5887 25434 458 5429 5429 2 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1161 5887 Номер года 3 4 12000 12000 600 600 570 570 11830 11830 4732 4732 50 50 7048 7048 1161 1161 5887 5887 5 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1161 5887 6 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1161 5887
407 5480 305 5175
356 5531 610 4920
305 5582 916 4666
254 5632 1221 4412
203 5683 1526 4157
Оценка стоимости реверсии:
http://www.natahaus.ru/
Vp =
ДУиk+1 Ч Kсk+1 , R B( k +1 ) 1 − (1+ сk+1 )(n-k) Ч ( 1 + Y )−( n−k ) = Y + SFF( n − k ,i p ) ; Kсk+1 = , ( Y − сk+1 )Ч a[( n − k ),Y ]
В Табл. 5.9 представлены итоговые результаты оценки. Таблица 5.9 Статьи 1 ЧОД с учетом реверсии 5 429 Фактор дисконтирования 0,89 Текущая стоимость 4 847 Сумма текущих стоимостей (VBr) 25 434 2 5 175 0,80 4 125 Номер года 3 4 920 0,71 3 502 4 4 666 0,64 2 965 5 4412+13021 0,57 9 994
VL =
VBr − ∑ Ei − ΔVпE i =1
r
(1+ Y ) − 1 r
=
25434 − 24000 − 870 ( 1 + 0,12 )0,5 − 1
= 9677
Из сравнительного анализа Табл. 5.7 и Табл. 5.9 следует, что результаты оценки по вариантам А и B отличаются друг от друга на 9795-9677=118 у.е. или 12%. Данная ошибка обусловлена неточностью оценки коэффициента коррекции Kc. Этот коэффициент мы рассчитали, ориентируясь на гипотезу об экспоненциальном изменении потока доходов в послепрогнозный период. В действительности динамика изменения потока доходов на уровне дохода после налога на улучшения за год с 6-го по 10 год несколько отличается
262
от экспоненциального (см. Табл. 5.10), для которого величина сq должна быть постоянной.
Таблица 5.10 Номер года Изменение дохода за год, сq 6 0,94% 7 0,93% 8 0,92% 9 0,91% 10 0,90%
Расчеты показывают, что более точное решение может быть получено, если оценку стоимости реверсии выполнить с использованием выражения (5.25). Результаты такой оценки рассмотрены в варианте С. Вариант С В Табл. 5.11 представлены результаты оценки чистого операционного дохода в течение прогнозного периода для этого варианта. Здесь в отличии от варианта В оценку стоимости реверсии выполним с использованием расчетной модели (5.25).
Таблица 5.11 Статьи Потенциальный валовой доход, ПВДq Потери на незанятость, ПНq Потери при сборе платежей, ПСq Действительный валовой доход, ДВДq Операционные расходы, ОРq Налог на землю, НЗq Чистый операционный доход, ЧОДq Доход на землю, ДЗq Чистый операционный доход до налога на улучшения, ДУднуq VBr Налог на улучшения, НУq Чистый операционный доход после налога на улучшения, ДУпнуq Потери при реинвестировании, ПРq Итого доход на улучшения, ДУиq 1 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1175 5873 2 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1175 5873 Номер года 3 4 12000 12000 600 600 570 570 11830 11830 4732 4732 50 50 7048 7048 1175 1175 5873 5873 25 441 356 305 5516 5567 611 4906 916 4651 5 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1175 5873 6 12000 600 570 11830 4732 50 7048 1175 5873
458 5415 5415
407 5465 305 5160
254 5618 1221 4397
204 5669 1526 4143
Оценка стоимости реверсии:
Vp = a( n − k ,Y ) Ч ( I H( k+1 ) − VLY ) − VBr P( n,n − k ,Y ,i p ) − VBrTB F( n,n − k ,Y ,ia ) . Предварительно оценим составляющие данного выражения:
Таблица 5.12 Статьи Доход с учетом реверсии Фактор дисконтирования Текущая стоимость дохода Сумма текущих стоимостей (VBr) 1 5 415 0,89 4 834 25441 2 5 160 0,80 4 114 Номер года 3 4 906 0,71 3 492 4 4 651 0,64 2 956 5 4397+13306 0,57 10 045
VL =
VBr − ∑ Ei − ΔVпE i =1
r
(1+ Y ) − 1 r
=
25441 − 24000 − 870 ( 1 + 0,12 )0,5 − 1
= 9 795
Результат оценки по данному варианту практически не отличается от точного (варианта А). Ошибка составляет 0,0001%. Расчеты показывают, что она практически не зависит от срока экономической жизни моделируемых на участке улучшений. Данное обстоятельство говорит о высокой точности расчетной модели (5.25), использованной для оценки стоимости реверсии.
Вариант D В данном варианте выполним оценку с использованием аналитического выражения (5.31): r
VL =
I H( r+1 ) − [ RB + TB F( n,n,Y ,ia ) / a( n,Y )] Ч ∑ Ei ( 1 + Y )r−( i−1 ) i =1
Y + [( 1 + Y ) − 1] Ч [ RB + TB F( n,n,Y ,ia ) / a( n,Y )] r
.
Для этого предварительно рассчитаем числовые значения составляющих, входящих в данное выражение: r
F(n,n,Y,ip)=3,060; ∑ Ei ( 1 + Y )r−( i−1 ) =24870; a(n,Y)=5,650; RB=Y+SFF(10;0%)=0,220; i =1
IН(r+1)=7048 (см. Табл. 5.11 ЧОД1). Используя эти результаты, выполним итоговый расчет:
Результат оценки по данному варианту также не отличается от точного (варианта А). Практические расчеты показывают, что итерационные процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка по вариантам В и С обладают абсолютной сходимостью при любых значениях начального приближения (например, от –109 до +109). В целом, сравнительный анализ результатов оценок рыночной стоимости по вариантам А,В,С и D позволяет сделать следующие выводы:
264
1. Вариант С, основанный на оценке стоимости реверсии по расчетной модели (5.25), позволяет выполнить оценку стоимости с результатом, который равен оценке стоимости по точному (эталонному) варианту А. 2. Вариант В уступает по точности варианту С. Он может использоваться только в качестве грубого приближения к оценке рыночной стоимости. 3. Оценка стоимости по варианту D обладает одним несомненным преимуществом – она не требует использования метода последовательных приближений. Этот вариант может применяться для оценки стоимости объекта при выходе его на режим генерации стабильного потока доходов наравне с вариантом С. Известно, что показателем эффективности использования земельного участка может служить отношение стоимости его улучшений к общей стоимости объекта. В нашем случае (см. Табл. 5.12) это отношение на момент окончания строительства равно 72%:
B=25441/(25441+9795)=0,72(72%). На втором этапе, посвященном оценке улучшений, в процессе анализа наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка оценщик пришел к следующим заключениям. Этап 2 Для того чтобы привести существующие улучшения к современным требованиям рынка коттеджного использования необходимо осуществить некоторую перепланировку внутренних помещений объекта оценки. Для этого понадобится 3 месяца работы со следующим графиком капиталовложений: 5000 у.е. в начале и 1000 у.е. через один месяц после начала реконструкции. Инвестиции такого уровня позволят повысить потенциальную доходность объекта до уровня 9000 у.е. в год, приведенных к концу первого года доходного использования объекта. Срок экономической жизни отреконструированных улучшений оценщик спрогнозировал в 10 лет. Потери на незанятость объекта – 5%, а потери при сборе арендных платежей – 5%. Налог на улучшения – 2% от балансовой стоимости. Налог на землю 5 у.е. за сотку. Коэффициент операционных расходов спрогнозирован на уровне 40% от действительного дохода. По аналогии с первым этапом оценки предусмотрен дополнительный доход в размере 1000 у.е. в год. Норма отдачи на капитал исходя из анализа альтернативных инвестиций была выбрана на уровне 16% годовых. Возврат капитала по методу Ринга. Стоимость земельного участка оценщик взял равной оценке, полученной на предыдущем этапе: VL=9795 у.е.
Решение Решение данной задачи в сформулированной постановке аналогично решению задачи по оценке земельного участка. Здесь также необходимо предварительно выполнить
http://www.natahaus.ru/
оценку стоимости улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию этого участка с учетом соответствующих затрат. Тем не менее, алгоритм оценки улучшений имеет свои особенности, связанные, главным образом, с оценкой прибыли предпринимателя. Алгоритм оценки: 1. Потенциальный валовой доход ПВДq=ПВДq-1 , где q=1,2,..,10. 2. Потери на незанятость ПНq=ПВДqЧКнз, где Кнз − коэффициент потерь от незанятости. 3. Потери при сборе арендных платежей ПСq=(ПВДq – ПНq)ЧКсб, где Ксб − коэффициент потерь при сборе арендных платежей. 4. Действительный валовой доход
ДВДq=ПВДq–ПНq–ПСq+ДДq,
где
ДД
–
дополнительный доход. 5. Операционные расходы до налога на собственность (участок и его улучшения)
ОРq=ДВДqЧКор, где Кор − коэффициент операционных расходов. 6. Налог на землю. Также как и в предыдущем случае, в соответствии с ныне действующим федеральным законом о плате за землю налог на нее рассчитывается как произведение ставки налога на единицу площади земельного участка на площадь этого участка. Ставка налога при этом зависит от цели использования земли, определяемой местными органами власти. В нашем случае, налог на землю НЗ для каждого года будет равен произведению НЗq=ТзЧS, где Тз – ставка налога на землю. 7. Чистый операционный доход ЧОДq=ДВДq-ОРq-НЗq. 8. Доход на землю ДЗq=VLЧY. 9. Чистый операционный доход на улучшения до налога на них ДУднуq=ЧОДq-ДЗq. 10. Налог на улучшения. В соответствии с законодательством РФ налог на улучшения рассчитывается как процент от балансовой стоимости улучшений за вычетом амортизационных отчислений. Согласно концепции невозмещенных инвестиций, в качестве балансовой стоимости возьмем стоимость затрат на приобретение и реконструкцию объекта, приведенных к концу периода строительства. Данная стоимость оценивается с использованием формулы (5.38): r
VBr = VB0 + ∑ Ei + ΔVпE + ΔVпL + VB0 [( 1 + Y )r − 1] , i =1 r
где ΔVпE = ∑ Ei [( 1 + Y )r−( i−1 ) − 1] ; ΔVпL = VL [( 1 + Y )r − 1] . i =1
266
Особенность оценки балансовой стоимости VBr в данном случае состоит в том, что в правой части данной формулы стоит искомая величина VB0. Следовательно, в целом, задачу отыскания рыночной стоимости улучшений необходимо решать с использованием метода последовательных приближений. Оценка балансовой стоимости для конца каждого q-го года прогнозируемого периода выполняется с использованием
q⎞ ⎛ выражения (5.14) при ia=0 (линейный износ): VBq = VBr ⎜1 − ⎟ . Отсюда налог на n⎠ ⎝ улучшения будет равен произведению: НУq=VBqЧТB, .где ТB – ставка налога на улучшения. 11. Чистый операционный доход на улучшения после вычета налога на них
ДУпнуq=ДУднуq-НУq. 12. Потери при реинвестировании рассчитываются по формуле (5.16) для ip=0:
ПРq= ΔI q = YЧ
( q − 1) ЧVBr. n
13. Итого чистый операционный доход на улучшения ДУиq= ДУпнуq -ПРq. 14. Фактор дисконтирования q-го года ФДq=1/(1+Y)q. 15. Текущая 10 q =1
стоимость
потока
доходов,
приходящихся
на
улучшения
VBr = ∑ ДУиq Ч ФД q . 16. Оценка рыночной r i =1
стоимости .
улучшений
по
расчетной
модели
(5.39):
VB0 =
VBr − ∑ Ei − ΔVпE − ΔVпL ( 1 + Y )r
Решение задачи в соответствии с приведенным выше алгоритмом по аналогии с оценкой земельного участка рассмотрим в трех вариантах: в варианте А (точное решение) и в вариантах С и D.
Вариант А В Табл. 5.13 в соответствии с приведенным выше алгоритмом представлены результаты точной оценки стоимости существующих улучшений земельного участка, выполненные с помощью метода последовательных приближений. Таблица 5.13 Статьи Потенциальный доход, ПВДq Потери на незанятость, ПНq Потери при сборе арендных платежей, ПСq Действительный валовой доход, ДВДq 1 9 000 450 428 9 123 2 9 000 450 428 9 123 Номер года 3 9 000 450 428 9 123 4 9 000 450 428 9 123 5 9 000 450 428 9 123
http://www.natahaus.ru/
Статьи Операционные расходы до налога на собственность, ОРq Налог на землю, НЗq Чистый операционный доход, ЧОДq Доход на землю, ДЗq Чистый операционный доход на улучшения до налога на них, ДУднуq VBr Налог на улучшения, НУq Чистый операционный доход на улучшения после вычета налога на них, ДУпнуq Потери при реинвестировании, ПРq Итого чистый операционный доход на улучшения, ДУq Фактор дисконтирования, ФДq Текущая стоимость, PVq
Вариант С В Табл. 5.14 представлены результаты оценки чистого операционного дохода в течение прогнозного периода для этого варианта. Таблица 5.14 Статьи 1 Потенциальный доход, ПВДq 9 000 Потери на незанятость, ПНq 450 Потери при сборе арендных платежей, 428 ПСq Действительный валовой доход, ДВДq 9 123 Операционные расходы до налога на 3 649 собственность, ОРq Налог на землю, НЗq 50 Чистый операционный доход, ЧОДq 5 424 Доход на землю, ДЗq 1 567 Чистый операционный доход на улуч- 3 856 шения до налога на них, ДУднуq VBr 14 211 Налог на улучшения, НУq 256 Чистый операционный доход на улуч- 3 600 шения после вычета налога на них, ДУпнуq Потери при реинвестировании, ПРq Итого чистый операционный доход на 3 600 улучшения, ДУq 2 9 000 450 428 9 123 3 649 50 5 424 1 567 3 856 Номер года 3 4 9 000 9 000 450 450 428 428 9 123 3 649 50 5 424 1 567 3 856 9 123 3 649 50 5 424 1 567 3 856 5 9 000 450 428 9 123 3 649 50 5 424 1 567 3 856 6 9 000 450 428 9 123 3 649 50 5 424 1 567 3 856
227 3 629 227 3 401
199 3 657 455 3 203
171 3 686 682 3 004
142 3 714 909 2 805
114 3 743 1 137 2 606
Оценку стоимости реверсии в данном варианте выполним с использованием выражения (5.28):
Vp = a( n − k ,Y ) Ч ( I Н( k+1 ) − VLY ) − VBr P( n,n − k ,Y ,i p ) − VBrTB F( n,n − k ,Y ,ia ) = = a( 10 − 5;16%)Ч ( 5424 − 9795 Ч 0,16 ) − 14211Ч 0,3513 − 14211Ч 0,02 Ч 0,751 = 7 421.
Результаты окончательного расчета оценки стоимости земельного участка сведены в Табл. 5.15. Таблица 5.15 Статьи Доход с учетом реверсии Фактор дисконтирования Текущая стоимость дохода Сумма текущих стоимостей (VBr) 1 3 600 0,86 3 104 14211 2 3 401 0,74 2 528 Номер года 3 3 203 0,64 2 052 4 3 004 0,55 1 659 5 2805+7421 0,48 4 868
VB0 =
VBr − ∑ Ei − ΔVпE − ΔVпL i =1
r
(1+Y )
r
=
14211 − 6000 − 214 − 370 ( 1 + 0,16 )0,25
=7348,47
Результат оценки по данному варианту не отличается от точного (варианта А).
http://www.natahaus.ru/
Вариант D В данном варианте выполним оценку с использованием аналитического выражения (5.41): a( n,Y )( I Н( r+1 ) − VLY ) [ 1 + P( n,n,Y ,i p ) + TB F( n,n,Y ,ia )]( 1 + Y )r r
VB0 =
−
∑E i =1
i
+ ΔVпE + ΔVпL ( 1 + Y )r
.
Для этого предварительно рассчитаем числовые значения составляющих, входящих в данное выражение:
F(n,n,Y,ip)=2,746; P(n,n,Y,ip)=0,2566; ΔVпе =214; ΔVпL =370; a(n,Y)=4,833; IН(r+1)=5424; VLY=1567; RB=Y+SFF(10;0%)=0,26. Используя эти результаты, выполним итоговый расчет стоимости:
Результат оценки по данному варианту также не отличается от точного результата (варианта А). Сравним показатели эффективности использования земельного участка в свободном и улучшенном виде. Помним, что показатель эффективности использования земельного участка в условно свободном виде был равен 72%. Показатель эффективности использования улучшенного земельного участка без реконструкции (см. Табл. 5.13)
В=7349/(7349+9795)=0,43(43%), что гораздо меньше соответствующего показателя свободного участка. Показатель эффективности использования отреконструированных улучшений (см. Табл. 5.13) В=14211/(14211+9795)=0,60(60%). Это означает, что за счет модернизации существующих улучшений удалось повысить эффективность использования участка. Однако достичь эффективности использования свободного участка (72%) не удалось. Объясняется это тем, что модернизация объекта недвижимости ограничена рамками существующих улучшений, не позволяющих использовать участок наиболее эффективным образом.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА» з дисципліни «Оцінка дохідної нерухомості»
