Оценка на основе анализа количества корректировок по каждому аналогу
Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. В соответствии с этой идеей в таблице определяется значимость (вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательного значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов аналогов. При этом предполагается, что наибольший вес должен быть придан тому объекту аналогу, цена которого претерпела наименьшее количество корректировок. Пусть количество корректировок i-го аналога равно ki. Тогда алгоритм расчета весов можно представить в виде следующей последовательности: 1. Расчет общей суммы корректировок K=∑ki; 2. Расчет отношений γ i = 3. Расчет весов wi = K ; ki
γi . ∑γ i
Используя данный алгоритм, рассчитаем веса откорректированных значений для наших исходных данных (Табл. 4.10 и Табл. 4.11). Из анализа Табл. 4.11 следует, по первому аналогу выполнено 3 корректировки, по второму – 4 и по третьему –3. Отсюда имеем: k1 =3; k2 =4; k3 =3 и соответственно w1=0,36; w2,=0,27; w3 =0,36.
Итоговое значение стоимости рассчитывается как средневзвешенная сумма: V=0,36Ч146+0,27Ч135+0,36Ч137=138,33.
Ошибку итогового результата можно рассчитать по формуле:
ΔV = 2
i =1
k 2 ∑(Vi − V ) wi
n
n( n − 1 )∑ wi
= 5,8.
Результаты расчетов по каждому из рассмотренных подходов сведены в Табл. 4.13. Из анализа этих результатов, следует, что второй из представленных подходов позволяет
http://www.natahaus.ru/
обеспечить оценщика наиболее полной информацией о результате оценки и его итоговое значение 142 у.е. более полно отражает истинное значение, т.к. тяготеет к результату корректировки цены аналога, имеющему наименьшее значение ошибки оценки. Таблица 4.13
Оценка на основе анализа расширенной последовательности № Откорректированное значение Ошибка Результат Ошибка результата40 цены аналога оценки 1 146 н/с 139 5 2 135 н/с 3 137 н/с Оценка на основе расчета средневзвешенного значения № Откорректированное значение Ошибка Результат Ошибка цены аналога Оценки результата 1 146 1,89 142 4 2 135 2,78 3 137 3,56 Оценка на основе анализа количества корректировок № Откорректированное значение Ошибка Результат Ошибка цены аналога Оценки результата 1 146 н/с 138 5,8 2 135 н/с 3 137 н/с Методы, базирующиеся на доходном подходе, предполагают прогнозирование будущего чистого дохода на период эффективного срока бизнеса. Поэтому погрешность стоимости, получаемой этими методами, во многом зависит от того, насколько точно рассчитан чистый доход (он рассчитывается по разностной математической модели: разность между выручкой и затратами). С точки зрения анализа точности разностная схема расчета наименее благоприятна, так как разность двух близких чисел обнаруживает значительно большую и абсолютную, и относительную погрешность, чем погрешности уменьшаемого и вычитаемого чисел в отдельности [23]. В заключение данной главы, хотелось бы отметить, что представленные выше подходы к оценке точности могут быть успешно использованы и на этапе согласования результатов, полученных разными методами, при принятии решения об окончательном (итоговом) значении рыночной стоимости.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Оценка на основе анализа количества корректировок по каждому аналогу» з дисципліни «Оцінка дохідної нерухомості»
