В известной литературе по оценке недвижимости [37,53] чистый операционный доход определяется как действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов, необходимых для поддержания требуемого уровня доходов. При этом операционные расходы определяются как расходы по эксплуатации приносящей доход собственности, за исключением расходов по обслуживанию долга и подоходных налогов. Прежде, чем давать какие-либо комментарии к данным определениям, рассмотрим возможные источники получения доходов от недвижимости. Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах:
• •
аренда объекта в целом (здание, земельный участок); аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т.п.). Однако, как показывает практика, эти две классические формы не исчерпывают все
многообразие источников доходов. Большое распространение в последнее время получил способ оценки объекта, при котором источником доходов является доход от продажи объекта по частям в течение определенного промежутка времени (аналог классического
метода освоения земельного участка). Такой способ часто применяется для оценки стоимости участка земли, на котором возводится здание (под жилые или нежилые цели) с последующей продажей отдельных его частей более чем одному покупателю. Могут быть и другие источники доходов. Главное, чтобы источник дохода был непосредственно и неразрывно связан с оцениваемым активом, т.е. доход должен быть функцией только оцениваемого актива. Если товар или какая-либо услуга не связаны с оцениваемым объектом недвижимости (например, бензин на автозаправке), они не могут рассматриваться как источник дохода при оценке недвижимости. В этом случае необходимо говорить об
98
оценке бизнеса, включающем в себя помимо стоимости недвижимости и стоимость движимого имущества и нематериальных активов. Доход, генерируемый некоторым бизнесом, размещенным на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и активами, присущими бизнесу. Тем не менее, теория оценки не исключает возможности оценки недвижимости с точки зрения бизнеса. Но в этом случае необходимо грамотно выделить в общем доходе от бизнеса, доход приходящийся на недвижимость, и использовать его для оценки последней. Возвращаясь к чистому операционному доходу, его, в самом общем случае, можно определить как разность действительного валового дохода и расходов, необходимых для получения дохода. А операционные расходы можно определить, опять же в самом общем случае, как расходы, связанные с получением необходимого уровня доходов. Способы оценки и прогнозирования чистого операционного дохода, соответствующие западной классической теории оценки, изложены достаточно подробно в литературе по оценке (см., например, [38,45,53]). В дополнение, рассмотрим лишь некоторые важные особенности оценки чистого операционного дохода, на которые иногда не обращают внимания оценщики. В отмеченных литературных источниках приводят, как правило, следующую классическую последовательность расчета чистого операционного дохода, основанную на отражении реального движения денежных средств: 1. Потенциальный валовой доход. Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива). Минус: потери от неплатежей23. Плюс: дополнительные доходы24. 2. Действительный валовой (эффективный) доход. 3. Минус операционные расходы:
♦ Текущие операционные расходы – расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости.
• Постоянные расходы – расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта (использования актива).
• Переменные расходы – расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта.
♦ Расходы капитального характера – денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для «стабилизации» крупных едино23
Базой в данном случае является разность потенциального валового дохода и потерь от недозагрузки.
http://www.natahaus.ru/
временных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном, с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания). 4. Чистый операционный доход25. 5. Минус расходы по обслуживанию долга. 6. Наличность до налогообложения. Пример последовательности расчета чистого операционного дохода представлен в Табл. 3.1 [45]. Необходимо подчеркнуть, что потенциальный валовой доход (ПВД) рассчитывается на основе анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту. При этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обязателен, если, в
соответствии с принципом вклада, затраты на расторжение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая стоимость разности рыночной и контрактной арендной ставок после расторжения договора, умноженная на площадь помещений. Если расторжение договоров является экономически нецелесообразным, то потенциальный доход в отношении свободных площадей рассчитывается по рыночным арендным ставкам, а по площадям, на которые заключены договоры аренды − по договорным (контрактным) ставкам в течение срока действия договора. Если прогнозный период больше срока аренды, то по окончании договора аренды прогноз доходов с этой площади должен выполнятся на основе рыночных арендных ставок. Заметим, что учет существующих договоров аренды является обязательной, но далеко не простой процедурой. Сложность ее состоит в том, что рассчитанный чистый операционный доход должен быть конвертирован в стоимость оцениваемого объекта с использованием норм капитализации или дисконтирования, полученных на основе анализа рыночных данных по объектам, сопоставимых с оцениваемым не только по местоположению и физическим характеристикам, но и по экономическим показателям: по уровню и доле контрактной аренды в ПВД.
24
Доходы, имеющие косвенное отношение к оцениваемому объекту.
100
Таблица 3.1 1 Потенциальный валовой доход (ПВД): Количество квартир Описание 4 1 спальня 12 2 спальни 4 3 спальни Общий месячный ПВД Годовой ПВД (x12) Минус: поправка на недозагрузку и потери при сборе платежей (5%) Плюс: прочий доход 2 Действительный валовой доход 3 Текущие операционные расходы: Коммунальные услуги Ремонт Содержание бассейна Платеж управляющему Зарплата Налоги на зарплату Запасы Реклама Юридические и бухгалтерские услуги Налоги на собственность Прочие расходы 4 Всего текущие операционные расходы (минус) 5 Резерв на замещение26 (минус) 6 ЧОД до обслуживания долга и налогообложения 7 Обслуживание долга: проценты и погашение основного долга (минус) 8 Итого денежных средств до налогообложения Расчет 4Ч$355 = $1 420 12Ч$425 = $5 100 4Ч$453 = $1 812 8 332 100 000 (5 000) 3 000 98 000 3 500 2 500 1 000 6 000 4 000 500 1 500 500 2 000 8 000 1 500 (31 000) (2 000) 65 000 (50 555) 14 445
Такой анализ при дефиците рыночной информации может вызвать существенные трудности. Иногда прибегают к такой процедуре оценки, когда расчет ЧОД выполняют на основе рыночной аренды, конвертируют его в стоимость, а из итогового результата вычитают текущую стоимость разности рыночной и контрактной аренды, рассчитанную с использованием рыночной нормы дисконтирования. Надежность того или иного подхода определяется наличием и полнотой рыночной информации об объектах, используемых в качестве аналогов. При оценке ПВД достаточно важной является структура арендного платежа, который зависит от типа аренды. В общем случае различают три типа аренды: валовую аренду (от англ. – gross lease), чистую аренду (от англ. – net lease) и абсолютно чистую аренду (от англ. – absolute net lease). При валовой аренде предполагается, что все операционные расходы лежат на собственнике объекта. При чистой аренде все операционные расходы, 25 26
Здесь необходимо говорить об общем чистом операционном доходе (собственника и кредитора). Расходы капитального характера.
http://www.natahaus.ru/
за исключением расходов связанных с налоговыми платежами, страховкой, управлением и внешним ремонтом объекта, лежат на арендаторе. А при абсолютно чистой аренде арендатор платит за все, за исключением расходов, связанных с управлением объектом недвижимости. Иногда этот тип аренды называют тройной чистой арендой или арендой типа NNNL (с англ. net-net-net lease). Здесь три N соответствуют трем платежам: налоги, страховка и внешний ремонт. Рассмотрим упрощенный пример оценки чистого операционного дохода, основанного на первом типе аренды – валовой аренде. Пример 3.1 Требуется оценить чистый операционный доход собственника при наличии следующих исходных данных: общая площадь здания 552 м2; площадь, занятая собственником 50 м2; арендная площадь 427 м2; Из этой площади 277 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке 195 у.е. за м2; рыночная арендная ставка 215 у.е. за м2; платежи по договору страхования 1850 у.е.; доля в ДВД расходов на управление 5%; коммунальные платежи 8400 у.е.; расходы на уборку помещений 4200 у.е.; затраты на техническое обслуживание 2300 у.е.; стоимость очередного ремонта оборудования, которое состоится через 5 лет, 9000 у.е.; депозитная ставка надежного банка 12%; норма потерь от недозагрузки 21%; норма потерь от неплатежей 7%; налоговые платежи 2800 у.е.27 Объект приобретен с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму 190000 у.е. под 12% годовых на 10 лет. Затраты на расторжение договора аренды 34000. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%. Решение. 1. Оценка ПВД. В соответствии с условием задачи существует два источника потенциального дохода: рыночные платежи и контрактные. Контрактная арендная ставка, равная 195 у.е. за м2, на 20 у.е. меньше рыночной арендной ставки. Для того, чтобы сделать вывод о целесообразности учета существующего договора аренды, необходимо сопоставить выгоды от расторжения договора с затратами на его расторжение. Выгоды ΔVр от расторжения договора определим как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды:
ΔVp = a( 10 лет,15%)Ч 20 Ч 277 = 27804( у.е.).
102
Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение (34000 у.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке ПВД.
ПВД1(контрактный)=277Ч195=54015 у.е. ПВД2(рыночный)=(427-277)Ч215=32250 у.е. 2. Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей. Базой для оценки потерь от недозагрузки Пндз является рыночный ПВД. Отсюда:
Пндз=ПВД2ЧКндз=32250Ч0,21=6773,5 у.е. Базой для оценки потерь от неплатежей Пнпл является сумма ПВД1+ПВД2-Пндз. Следовательно,
ДВД=ПВД1+ПВД2 – Пндз - Пнпл=54015+32250 - 6773,5 -5564,4=73927,1. 4. Оценка операционных расходов. Операционные расходы (ОР) включают платежи по следующим обозначенным в условии задачи статьям: платежи по договору страхования; коммунальные платежи; расходы на уборку помещений; затраты на техническое обслуживание; налоговые платежи; расходы на управление; ремонт оборудования (расходы капитального характера). В соответствии с условиями задачи, расходы по всем статьям, за исключением двух последних, даны в явном виде. Выполним оценку расходов на управление и ремонт оборудования:
Расходы на управление=ДВДЧ5%=73927,1Ч5%=3696,4 у.е., Расходы на ремонт=9000ЧSFF(12%;5 лет)=1416,7 у.е. В целом ОР=1850+8400+4200+2300+3696,4+1416,7+2800=24663,1(у.е.). 5. Оценка чистого операционного дохода (ЧОД) на связанные инвестиции (собственные и заемные).
ЧОДе=ЧОД-ЧОДm. Здесь ЧОДm – чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по обслуживанию долга – определяется суммой Vm, сроком кредита nm и ставкой ссудного процента Ym кредитного договора и рассчитываются по формуле:
В действительности налоговые платежи не могут быть постоянными. Так, например, налог на улучше-
http://www.natahaus.ru/
Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника будет равно
ЧОДе=49264-33627=15637( у.е.). Если обозначить чистый операционный доход через NOI (пер. с англ. Net Operating Income), а операционные расходы как OE (пер. с англ. Operating Expenses), то, с учетом материалов второй главы, приведенных выше определений и последовательности расчета, чистый операционный доход в формальном виде применительно к аренде можно представить следующим образом:
NOI=(PGI-KндЧPGI)Ч(1+Kнп)+доп.дох-OE-обсл.долга-подоходные налоги= =NOIon+NOIof, (3.1) где PGI – потенциальный валовой доход, EGI – действительный валовой доход, Кнд – коэффициент потери доходов от недозагрузки, Кнп – коэффициент потери доходов от неплатежей. На наш взгляд, в определении чистого операционного дохода (ЧОД) и в соответствующей ему формальной интерпретации (3.1) не совсем корректно указано на последнюю составляющую – «подоходные налоги». В соответствии с теорией оценки здесь необходимо вести речь о вычитании налогов на собственность (НС) (на землю и ее улучшения). Если обозначить расходы по обслуживанию долга как NOIm (чистый операционный доход по закладной – от англ. Mortgage), а чистый операционный доход собственника оцениваемых прав (наличность до налогообложения) через NOIe, то выражение (3.1) правильнее представить следующим образом:
NOIe=(PGI-KндЧPGI)Ч(1-Kнп)+доп.доход-OE-NOIm-НС=NOIon+NOIof . оценку рыночной стоимости по доходу в следующем виде:
(3.2)
Воспользуемся принципом ожидания и, с учетом ранее сказанного, представим
Vo = ∑
Vep NOI e + + Vmt0 . q ( 1 + Ye )k q=1 ( 1 + Ye ) k
(3.3)
Здесь Vep − доход собственника от реверсии (продажи объекта) в конце периода владения, Vmt0 − стоимость закладной на момент оценки28, Ye − ставка дисконтирования доходов собственника в q-м году. Пример 3.2 ния формируется как процент от балансовой стоимости, которая со временем уменьшается. 28 Объект оценки мог быть приобретен с использованием заемных средств раньше, чем производится его оценка, и, следовательно, закладная на момент оценки может быть частично погашена.
104
Объект оценки обременен кредитом на сумму 185000, выданной под 12% годовых 5 лет тому назад на 14 лет. Кредит самоамортизирующийся с периодичностью платежей 2 раза в год. Прогноз показывает, что чистый операционный доход в размере 50000 будет постоянным в течение 4 лет, после чего объект может быть продан по цене на 17% выше его сегодняшней стоимости. Определите рыночную стоимость объекта, если норма отдачи на собственный капитал на объектах такого рода оценивается в 16% годовых. Решение. Определим составляющие формулы (3.3) NOIe , Vep :
NOI e = NOI − NOI m = 50000 − 185000[0,12 / 2 + SFF (2 Ч14лет;12%/2)]Ч 2 = 22401( у.е) ; Ve,p = Vp − Vmtk = V0 Ч ( 1 + Δk ) − Vm Ч bal( nm ,tk ,Ym ). Здесь tk – момент времени окончания владения, nm – срок кредита, Vmtk – размер кредита на момент времени реверсии, k – период владения активом от даты оценки, Δk – относительное изменение стоимости актива. После подстановки данных составляющих в (3.3) получим Vo = a(k,Ye ) Ч NOI e + V0 ( 1 + Δk ) − Vmbal( nm ,tk ,Ym ) + Vmbal( n,t0 ,Ym ) , ( 1 + Ye )k
где Vmbal( nm ,t0 ,Ym ) – размер кредита на дату оценки. Из последнего выражения следует, что
V0 =
NOI e ( 1 + Ye )k a( k ,Ye ) + Vm [( 1 + Ye )k bal( nm ,t0 ,Ym ) − bal( nm ,tk ,Ym ) . ( 1 + Ye )k − ( 1 + Δk ) 22401( 1 + 0,16 )4 a(4;0,16) + 185000[( 1 + 0,16 )4 bal( 28;10;6%) − bal( 28;18;6%)] = ( 1 + 0,16 )4 − ( 1 + 0,17 )
Подставим исходные данные в полученное выражение:
Vo =
=440914. При расчете функции баланса необходимо учесть периодичность платежей Py в течение года по погашению кредита:
bal( nm ,t ,Ym ) =
1 − ( 1 + Ym / Py )
− Py ( nm −t ) −Pynm
1 − ( 1 + Ym / Py )
.
Из анализа (3.2) следует, что ЧОД собственника включает в себя доход для возврата капитала NOIeof , который является аналогом амортизационных отчислений. Статья амортизационные отчисления в оценке не отражает реального движения денежных средств и не принимается во внимание при расчете чистого операционного дохода.
http://www.natahaus.ru/
Амортизационные отчисления как аналог отчислений в фонд возмещения по сути своей являются отложенным доходом собственника, и включать их в состав операционных расходов некорректно. Необходимо особо подчеркнуть, что при прогнозе любых составляющих чистого операционного дохода и возможных тенденций его изменения, оценщик обязан придер-
живаться в своих предположениях логики, которая бы соответствовала мышлению типичного инвестора на рынке оцениваемого объекта. В любом случае высшим арбитром оценщика, «истиной в последней инстанции» при принятии им решений по тому или иному вопросу оценки, должен быть рынок. Самые стройные умозаключения и теоретические конструкции ничего не стоят, если они противоречат рыночной ситуации. Любой прогноз должен быть логически обоснован на основе ретроспективного анализа данных рынка с учетом его сегодняшнего состояния и тенденций будущего развития. Рассмотрим более подробно экономическое содержание отдельных составляющих выражения (3.2): NOIeon , NOIeof , NOIm и НС . Доход на собственный капитал NOIeon можно представить в виде произведения суммы собственного капитала Vе и нормы отдачи на собственный капитал Yе:
NOIeon = Ve ЧYe ,
(3.4)
где Ve − сумма собственных инвестиций на момент прогноза чистого операционного дохода. С экономической точки зрения доход NOIeon представляет собой процент на капитал. Этот доход является чистой прибылью собственника и может быть использован им для собственных нужд: на потребление и/или на развитие бизнеса. Актив Ve с течением времени может менять свою стоимость. Наиболее вероятными тенденциями являются две: снижение стоимости вследствие естественного обесценивания как амортизируемого актива и рост стоимости в абсолютном выражении из-за инфляции или из-за действия рыночных факторов. Итоговая тенденция изменения стоимости актива является результатом взаимодействия этих тенденций. Следовательно, доход на капитал собственника в общем случае является переменной во времени величиной. С формальной точки зрения выражение (3.4) является IRV (I=RV) формулой [45] для собственного капитала. На ее основе можно получить оценку текущей стоимости собственного капитала на некоторый q-й момент времени:
106 on NOI eq
Veq =
Yeq
.
(3.5)
Доход для возврата первоначальной суммы собственного капитала в некоторый q-й момент времени NOIeq можно представить в виде произведения: of NOI eq = Ve Ч SFF( i p ,ne )( 1 + i p )q−1 .
(3.6)
Здесь ne − срок экономической жизни собственных инвестиций, ip − ставка процента фонда возврата (возмещения) собственных первоначальных инвестиций. Срок экономической жизни собственных инвестиций зависит, главным образом, от рыночного спроса на эти инвестиции как доходный актив и, в меньшей степени, от срока их физической жизни. Аналогичным образом можно расписать и расходы собственника по обслуживанию долга, если оцениваемый актив приобретался с использованием заемных средств. Расходы собственника по обслуживанию долга в некоторый q-й момент времени являются одновременно доходом кредитора NOI mq по закладной, который состоит из двух on of частей: дохода на капитал NOI mq и дохода для возврата капитал NOI mq , инвестирован-
ного в закладную. Доход на капитал и доход для возврата капитал можно представить в виде следующих произведений: on NOI mq = Vmq Ч Ym , of NOI mq = Vm Ч SFF( Ym ,nm )Ч ( 1 + Ym )q−1 .
Здесь nm − срок экономической жизни заемных инвестиций, Vm − первоначальная сумма заемных инвестиций, V mq
− стоимость заемных инвестиций на q-й момент време-
ни, Ym − норма отдачи на заемный капитал (ставка ссудного процента). Нормы отдачи на собственный капитал Ye и на заемный капитал Ym, как правило, не совпадают. Соотношение между ними определяется уровнем рисков собственного и заемного инвестирования. Как показывает практика, для инвестирования собственных средств характерна более высокая степень риска, и, следовательно, норма отдачи на собственные средства выше, чем норма отдачи на заемные средства. Как было отмечено выше, объект недвижимости в целом состоит из двух физических составляющих: земельного участка и улучшений. Следовательно, можно говорить о собственных инвестициях в землю и улучшения. Доход, которые они генерируют, можно
http://www.natahaus.ru/
подразделить на две части: доход на собственные инвестиции, вложенные в землю, и доход на собственные инвестиции, вложенные в улучшения: on on NOI eon = NOI eL + NOI eB .
(3.7)
Доход на собственные инвестиции, вложенные в землю, равен произведению собственных инвестиций, вложенных в землю (в покупку, в разработку земли) и нормы отдачи на собственный капитал, инвестированный в землю: on NOI eL = VeL Ч YeL .
(3.8)
А доход на собственные инвестиции, вложенные в улучшения, равен произведению собственных инвестиций, вложенных в улучшения (в покупку, в создание улучшений) и нормы отдачи на собственный капитал, инвестированный в улучшения: on NOI eB = VeB Ч YeB .
(3.9)
Нормы отдачи на капитал, вложенный в землю и улучшения, отличаются друг от друга по уровню рисков. Как правило, норма отдачи на капитал, используемая для оценки свободного земельного участка, меньше аналогичной нормы для оценки улучшений, так как земля считается со всех точек зрения более надежным активом по сравнению с улучшениями. Надежность последних, как известно, зависит от многих причин: типа объекта, спроса на него на рынке, соответствия дизайна требованиям рынка, прочности и долговечности конструкций и т.п. Из (3.8) и (3.9) можно получить выражения для оценки собственных инвестиций в землю и улучшения на основе доходов на собственный капитал, вложенного в землю и улучшения: on on NOI eL NOI eB ; VeB = . YeL YeB
VeL =
(3.10)
Так как объект недвижимости состоит из двух физических составляющих (земельного участка и улучшений), доход для возврата собственных инвестиций можно разбить на две части: доход для возврата собственных инвестиций на q-й момент времени, вложенof ных в улучшения NOI eBq , и доход для возврата собственных инвестиций, вложенных в of покупку земельного участка NOI eLq .
Доход для возврата собственных инвестиций на q-й момент времени, вложенных в of улучшения NOI eBq , можно представить следующим образом:
108 of NOI eBq = VeB Ч SFF( i pB ,nB ) Ч ( 1 + i pB )q−1 ,
(3.11)
где VeB − сумма первоначальных инвестиций, вложенных в создание или приобретение улучшений, ipB − ставка процента фонда для их возврата, nB − срок экономической жизни улучшений. А доход для возврата собственных инвестиций на q-й момент времени, вложенных в of землю NOI eLq , можно представить в виде следующего произведения: of NOI eLq = VeL Ч SFF( i pL ,nL ) Ч ( 1 + i pL )q−1 ,
(3.12)
где VeL − сумма инвестиций, вложенная в приобретение земли, ipL − ставка процента фонда для их возврата, nL − срок экономической жизни земли. Земля, как строительная площадка, имеет бесконечный срок жизни. Следовательно, доход для возврата инвестиций вложенных в покупку земельного участка можно представить как предел выражения (3.12) при nL, стремящемся к бесконечности,
⎡ ⎤ i pL of NOI eLq = lim ⎢VeL Ч Ч ( 1 + i pL )q−1 ⎥ . nL →∞ ( 1 + i pL )nL − 1 ⎢ ⎥ ⎣ ⎦
(3.13)
Предел (3.13) имеет нулевое решение. Таким образом, с математической точки зрения доход для возврата инвестиций для земли равен нулю. С экономической точки зрения земля не требует возврата первоначальных инвестиций за счет доходов, которые она генерирует, т. к. возврат этих инвестиций может быть осуществлен в любой момент времени за счет продажи земли. Такой вывод справедлив во всех случаях, когда земля не теряет своей стоимости. Если прогнозируется падение стоимости земли вследствие воздействия каких-либо рыночных факторов, следует предусмотреть возврат потери ее стоимости за счет части дохода. В этом случае размер дохода, необходимый для компенсации потери стоимости, следует рассчитывать по формуле: of NOI eLq = ΔVeL Ч SFF( i pL ,k ) Ч ( 1 + i pL )q−1 ,
(3.14)
где ΔVeL − потеря стоимости земли за промежуток времени k. И, наконец, последняя составляющая – налог на собственность (НС). Земля и ее улучшения различаются стоимостью, порядком износа и могут облагаться налогом по разным ставкам. В некоторых странах налоговые поступления от этих активов уходят в разные бюджеты. В России налог на землю является федеральным, а налог на улучшения – местным.
http://www.natahaus.ru/
В общем случае с экономической точки зрения формулы для расчета налога на землю НL и улучшения НB целесообразно определить так29: Н L = VL Ч TL , Н B = VB ( t )ЧTB .
Здесь ТL и TB − ставки налога на землю и улучшения соответственно. Как следует из формул для расчета налога, его величина зависит от стоимости земли и улучшений. В идеальном случае в качестве базы для расчета налога должна использоваться рыночная стоимость этих активов. Однако постоянная оценка земли и улучшений является достаточно длительным и дорогостоящим мероприятием, которое должно финансироваться из соответствующих государственных бюджетов. На практике такая оценка может осуществляться не чаще, чем 1 раз в 5-7 лет. В результате такой оценки формируется налогооблагаемая база недвижимости (балансовая стоимость), которая используется для расчета налогов до следующей оценки (переоценки). Данная стоимость должна использоваться в процессе оценки рыночной стоимости при определении налога на собственность в операционных расходах. Так как участок земли считается неистощимым активом, его стоимость в целях налогообложения считается неизменной. База же для расчета налога на недвижимость меняется в соответствии с принятым порядком амортизации:
V B ( t ) = VB 0 Ч f a ( t ) . Здесь VB0 − начальная стоимость актива, fa(t) – некоторая функция изменения стоимости. Иная картина складывается при оценке активов, которые на дату оценки не имеют балансовой стоимости. К такой группе активов можно отнести свободные участки земли, объекты недостроя или реконструкции. При оценке таких активов доходным методом в качестве базы для налогообложения целесообразно брать их рыночную стоимость на момент постановки на баланс. При этом, в соответствии с концепцией невозмещенных инвестиций, изложенной во второй главе, балансовая стоимость улучшений определяется так: r
VбB = ∑ Ei Ч ( 1 + Y )r−( i−1 ) + VL Ч [( 1 + Y )r − 1] . i =1
На практике налог на землю определяется как произведение площади участка на ставку, зависящую от вида использования земли.
29
110
Здесь r – время создания улучшений, Ei − расходы на их создание в начале i-го периода, VL −рыночная стоимость земельного участка на дату оценки. Заметим, что на практике налогооблагаемая стоимость формируется иначе, чем было описано выше. Так при определении величины налогооблагаемой стоимости возможна реализация двух сценариев:
•
Собственник создает улучшения самостоятельно. Денежный взнос за право собственности (аренды) зачисляется бухгалтерией по статье «Нематериальные активы» (статья 4). При этом собственник будет уплачивать налог на имущество с этой суммы в течение определенного периода до полной амортизации права. По мере строительства улучшений и перевода их по бухгалтерии в основные фонды (статья 1) с переведенных сумм также будет исчисляться налог на имущество. Однако сроки амортизации этого актива могут не совпадать со сроками амортизации нематериальных активов.
•
Собственник получает права на объект недвижимости через договор купли- продажи. В этом случае объект недвижимости будет поставлен на баланс по рыночной стоимости, которая для доходного объекта обычно больше суммы прямых затрат на величину прибыли предпринимателя. В этом случае также происходит разнесение стоимости на материальные и не материальные активы и, соответственно, следует применять две схемы амортизации. Первый сценарий наиболее вероятен при приобретении прав на объект недвижимо-
сти через инвестиционные торги. Второй − реализуется при выкупе объекта на свободном конкурирующем рынке. Однако это не означает, что первый сценарий исключает второй. Так, после того, как инвестор выполнит все условия инвестиционного договора и станет собственником улучшений, он может реализовать объект по рыночной стоимости и новый собственник, в части налога на имущество, уже будет действовать по второму сценарию. Особым видом чистого операционного дохода в варианте оценки по аренде является чистый операционный доход от реверсии или чистый операционный доход от продажи объекта недвижимости в конце периода владения. Чистый операционный доход собственника от продажи актива (стоимость реверсии Vp) можно определить как доход, равный разности цены продажи актива за вычетом долговых обязательств и расходов, связанных с продажей актива. На практике принято использовать три способа прогноза цены продажи:
∗ прогноз цены продажи в абсолютном денежном выражении;
http://www.natahaus.ru/
∗ прогноз цены продажи на основе процентного изменения стоимости за холдинговый период (период владения);
∗ прогноз цены на основе оценки известными методами оценки рыночной стоимости актива в конце прогнозного периода. Первый способ является достаточно редким явлением в практике оценки. Он, как правило, используется, когда существует отдельный договор на продажу объекта по заранее оговоренной фиксированной цене, например, опцион на покупку собственности в конце срока аренды. Этот способ может быть использован и при оценке арендованных на длительный срок объектов недвижимости, при условии, что продажа происходит задолго до окончания сроков аренды. В этом случае стоимость реверсии рассчитывается как текущая на момент продажи стоимость недополученных арендных платежей по достаточно низкой ставке дисконтирования. Известно, что ставка дисконтирования отражает риски недополучения или потерь доходов. Чем выше эти риски, тем выше ставка дисконтирования. В данном случае при наличии заключенных договоров риски неполучения доходов минимальны и, следовательно, ставка дисконтирования должна быть невысокой. Способ оценки стоимости реверсии на основе процентного изменения стоимости за холдинговый период базируется на анализе либо ежегодного, либо итогового процента изменения стоимости за холдинговый период. При этом предполагается, что данные о проценте изменения должны быть извлечены из рынка на основе ретроспективного анализа динамики изменения цен по сопоставимым объектам. При использовании метода итогового процента цена реверсии рассчитывается путем увеличения (уменьшения) первоначальной рыночной стоимости на величину итогового процента. При использовании метода ежегодного процента цена продажи Vп определяется по кумулятивной схеме: Vп=VoЧ(1+i)k, где Vo − первоначальная рыночная стоимость, i − ежегодный процент ее изменения, k − длительность холдингового периода. И, наконец, третий способ оценки стоимости реверсии основан на использовании оценки рыночной стоимости продаваемого актива известными методами, но на дату окончания прогнозного периода. Так, с точки зрения доходного подхода, реверсию необходимо рассматривать как продажу новому владельцу прав получения будущих доходов.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «ОЦЕНКА ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА» з дисципліни «Оцінка дохідної нерухомості»
