Опыт регулирования арендных отношений в других странах
Во Франции законодательство, регулирующее аренду сельскохозяйственных зе- мель, отдает предпочтение арендаторам. «Закон о землевладельцах и арендаторах» 1946 года предусматривает минимальный срок аренды сельскохозяйственной зем- ли — девять лет с правом возобновления. Если в арендном договоре не оговорен срок аренды или последний составляет менее девяти лет, то закон считает его рав- ным девяти годам. Закон также предусматривает административное регулирова- ние арендной платы, в частности, установление ее на уровне не выше рыночной. Во Франции уже более 30 лет существует сложная система контроля сельско- хозяйственного земельного оборота, причем особое внимание уделяют не смене Глава 1 собственника, а лица, непосредственно обрабатывающего землю. В частности, если арендатор остается, а землю приобретет другой собственник, то официаль- ного разрешения не требуется. При заключении арендного договора с другим арендатором, законодательство обязывает получить на это разрешение. Фран- цузское законодательство устанавливает некоторые ограничения для арендатора сельскохозяйственной земли. Если арендатор изменяет характер использования земли или пренебрегает своими обязанностями, аренда может быть ограничена или запрещена. Когда арендатор хочет изменить тип ведения хозяйства, напри- мер, использовать землю под пастбище вместо выращивания сельскохозяйствен- ных культур, он должен поставить в известность землевладельца, который может обжаловать это решение в суде. Помимо этого, арендатор, который обрабатывал сельскохозяйственную землю в течение минимум трех лет, имеет приоритетное право на ее приобретение. Землевладелец должен дать арендатору два месяца на принятие решения о приобретении данного участка. В Японии законодательство, регулирующее аренду сельскохозяйственных зе- мель, также включает ряд статей, обеспечивающих надежную защиту арендато- ров. Эти положения касаются установления максимальных размеров арендной платы, юридического права арендатора на возобновление договора об аренде, а также приоритетных прав арендатора на арендуемые им земли. В Италии земельное законодательство содержит нормы, защищающие арен- датора. В частности, арендная плата должна быть зафиксирована на определен- ном справедливом уровне, и договоры на аренду сельскохозяйственной земли могут заключать на срок не менее 15 лет. В Нидерландах более 30% сельскохозяйственных угодий находится в аренде, и почти половина хозяйств арендует землю (частично или полностью). Учитывая важность аренды в аграрном секторе, голландское законодательство предусмат- ривает необходимость получения официального разрешения для совершения арендных сделок. При принятии решения о выдаче разрешения учитывают ряд факторов, важнейший из которых - экономическая целесообразность. «Закон об аренде сельскохозяйственной земли Нидерландов» наделяет административ- ные органы (Комитеты земельного контроля) правом одобрять, изменять или ан- нулировать арендный договор. Кроме того, этот закон предусматривает, что аренд- ный договор может быть заключен на срок не менее шести лет для земель без сель- скохозяйственных построек и на двенадцать лет для земель с сельскохозяйствен- ными строениями. Контракты на более короткий период разрешено заключать в исключительных случаях и только с санкции Комитета земельного контроля. В Норвегии закон об аренде предусматривает заключение соглашений между сто- ронами об аренде сельскохозяйственной земли на срок до двенадцати лет, а аренда на более продолжительный срок возможна с разрешения местных властей. В Испании земельное законодательство запрещает заключение договора об аренде сельскохозяйственных угодий, если арендатор не обладает достаточной квалификацией по ведению сельского хозяйства или если он обрабатывает бо- 396 499 Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений лее 50 га орошаемых земель, 500 га богарных земель или использует более 1000 га экстенсивных пастбищ. В Швейцарии законодательно установлен минимальный размер арендуемых сель- скохозяйственных земель, позволяющий обеспечить достаточный доход для 1.5 — 2 сельскохозяйственных работников (2100 рабочих часов в год). При невыполне- нии данного условия разрешение на заключение арендного договора не выдают. В Дании в целях поощрения фермеров стать собственниками обрабатываемых земель законодательство, устанавливает максимальный срок заключения аренд- ного договора (30 лет) и запрещает его продление. Величину арендной платы в ряде стран (Дании, Ирландии, Греции, Люксем- бурге и Норвегии) определяют в результате соглашения между арендодателем и арендатором В других странах (Нидерландах, Испании, Бельгии, Португалии и Японии) государственные органы могут контролировать арендные сделки путем установления максимальной или стандартной ставки, которая определяет фак- тическую ставку в заключаемых арендных договорах. Как правило, размер платы за аренду сельскохозяйственных угодий определяют исходя из потенциальной урожайности. В табл. 16 приведены данные об особенностях аренды сельскохо- зяйственных земель в зарубежных странах. Глава 4 Особенности аренды сельскохозяйственных земель Таблица 16 Страна Доля арендованных земель.% Продолжительность и условия арендных договоров США 42,8 Условия определяются договором, распространена краткосрочная аренда (включая на 1 год). Ставка арендной платы определяется рынком. Англия 38,4 Условия определяются договором, распространена ежегодная аренда- Ставка арендной платы устанавливается третейским судьей. Исландия Условия определяются договором. Ставка арендной платы определяется в соответствии с законодательными нормами. Ирландия 12,4 Минимальный срок аренды—3 года. Ставка арендной платы определяется рынком. Греция 22,2 Минимальный срок аренды - 4 года. Ставка арендной платы определяется рынком. Люксембург Минимальный срок аренды для отдельных земельных участков - 6 лет, для всего хозяйства - 9 лет. Ставка арендной платы определяется рынком. Швейцария Минимальный срок аренды для земли без построек - 6 лет, для всего хозяйства — 9 лет. Ставка арендной платы определяется в соответствии с законодательными нормами. Нидерланды 31,5 Минимальный срок аренды для земли без построек - 6 лет, для всего хозяйства - 12 лет. Максимальная ставка арендной платы устанавливается законодательно. Испания 19,9 Минимальный срок аренды - 6 лет, обычно максимальный срок — 15 лет. Ставка арендной платы устанавливается государственными органами власти. Бельгия 66,2 Минимальный срок аренды — 9 лет. Максимальная ставка арендной платы устанавливается законодательно. Франция 56,2 Минимальный срок аренды—9 лет. Ставка арендной платы устанавливается в соответствии с законодательными нормами. Португалия 24,6 Минимальный срок аренды — 10 лет для фермеров, использующих наемный труд, в противном случае - 7 лет. Ставка арендной платы устанавливается государственными органами власти. Норвегия 21 На заключение договора аренды на срок более 10 лет требуется государственное разрешение. Ставка арендной платы определяется рынком. ФРГ 42 Условия определяются договором, сельскохозяйственный арбитражный суд вправе продлевать арендный договор на максимальный срок до 12 лет для участков земли, 18 лет - для хозяйства в целом. Италия 18,4 В среднем минимальный срок аренды - 15 лет, 6 лет - для горных районов. Ставка арендной платы устанавливается государственными органами власти. Япония 13,1 Максимальный срок аренды — 20 лет. Ставка арендной штаты устанавливается государственными органами власти. Дания 19,1 Максимальный срок аренды для всего хозяйства - 30 лет. Ставка арендной платы определяется рынком.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Опыт регулирования арендных отношений в других странах» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
