Уведомление, возможности преодоления дефолта, наказания, страхование
В случае дефолта залогодателя ипотечное законодательство США дает креди- тору право ускорить выплату всего долга. Если этого не происходит, то кредитор может объявить о лишении права выкупа залога с целью хотя бы частично сохра- нить часть собственности залогодателя. Согласно статье договора об ускоренном Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений _ погашении задолженности кредитор может ускорить выплату долга сразу же пос- ле того, как залогодатель объявил о дефолте. Но ускорение выплаты долга не мо- жет быть сделано автоматически. Во многих штатах действует правило, что кре- дитор должен послать официальное уведомление залогодателю, где будет содер- жаться напоминание об ускорении выплаты долга и о сроке, с которого начина- ется отсчет этого ускорения. В штате Айова, если кредитор полагает, что заемщик находится в состоянии дефолта по сельскохозяйственной ипотеке, он должен послать заемщику уведом- ление о праве последнего на преодоление дефолта. Заемщик имеет право на пре- одоление дефолта за исключением случая, когда кредитор посылает заемщику уведомление о праве на преодоление дефолта с учетом двух предыдущих дефол- тов по долговому обязательству, обеспеченному ипотекой. Заемщик также не имеет права на преодоление дефолта, если кредитор уведомляет его о праве на преодоление дефолта за 12 месяцев до дефолта. Если заемщик имеет право на преодоление дефолта, то кредитор не может ускорить выплату долга раньше, чем за 45 дней после сделанного уведомления о праве на преодоление дефолта. По законам некоторых американских штатов, залогодатель имеет право на ча- стичную выплату долга, причем долг по ипотеке может быть выплачен до, а в некоторых штатах — после завершения процедуры лишения права на выкуп зало- га. Законодательное положение о возможности выкупа при продаже просрочен- ной ипотеки существует в 25 штатах. В дополнение к закону штата Иллинойс срок таких выплат снижен с 12 месяцев до 3 месяцев. Залогодатель, получатель ипоте- ки по трансферту, наследники, арендаторы и слишком осторожные кредиторы имеют право на частичное погашение долга. Если несколько лиц имеют право на частичное погашение долга, они могут договориться о приоритетности своих интересов. Первоочередность на частичное погашение долга имеет залогодатель. Во многих случаях сторона, выплачивающая долг по частям, должна оплатить всю задолженность по ипотеке частями, поскольку ускорена выплата этого дол- га. Законодательное положение о погашении долга частями предоставляет заем- щику период времени (иногда до двух лет) после продажи земли вследствие ли- шения права выкупа залога, в течение которого он по частям выплачивает сто- имость залога. Право на выплату долга по частям после лишения права на выкуп залога (в срок от 30 до 60 дней) может уменьшить интерес потенциальных поку- пателей участвовать в торгах при покупке такого залога, потому что они должны застраховаться от малейшего риска, которым грозит это право. Покупатель при просроченной ипотеке будет требовать возместить ему все, что он заплатил, если существует право о выкупе. Однако, он должен будет заплатить компенсацион- ные издержки при условии, что постоянно проживал в хозяйстве или в данной сельской местности. Законодательные акты некоторых штатов США содержат положение о праве первого отказа, которое требует, чтобы покупатель при продаже просроченного залога, получив предложение о покупке или аренде от третьего лица, должен пре- Глава 4. доставить право первоначальному заемщику выкупить свой залог по предложен- ной цене до того, как примет предложение третьей стороны. Заемщик должен сделать выбор в определенный промежуток времени, получив уведомление с пред- ложением (например, в течение десяти дней). От продавца не требуется предла- гать первоначальному заемщику финансовые или иные уступки. Согласно неко- торым правовым положениям, право первого отказа не ограничено во времени. В Италии Cassa, выступающая как посредник между сельхозпроизводителем и кредитными институтами, предоставляет два года отсрочки за просроченный пла- теж, но взимает за это 10%. По истечении этого срока, согласно действующему законодательству, лишение права на выкуп залога происходит в кратчайший срок. Законодательство Германии предусматривает, что если безопасность залога находится под угрозой, кредитор может установить фиксированный период вре- мени для дебитора, чтобы устранить эту угрозу. Дебитору и кредитору предостав- лено право договориться самим по этому поводу. Однако по истечении опреде- ленного времени кредитор имеет право получить компенсацию за сданную в за- лог землю, если угроза не устранена или нет какого-либо иного способа обеспе- чить безопасность ипотеки. Кредитор может также попытаться обратиться в суд с жалобой против собственника земли и его действий. Гражданский кодекс Гер- мании позволяет, но не требует страхования собственности. Суд должен потре- бовать продажу земли в связи с просроченной выплатой залога. Кредитор может обратиться за таким принудительным обращением взыскания, если он имеет нотариально заверенное соглашение, по условиям которого заемщик может быть незамедлительно лишен права выкупа своей заложенной земли.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Уведомление, возможности преодоления дефолта, наказания, страхование» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
