Обоснование цены выкупа земельного участка в соответствии с действующим законодательством
Цену выкупа земельных участков при продаже собственникам расположенных на них объектов недвижимости в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает субъект РФ кратно ставке земельного налога в зависимости от численности жи- телей поселения. Согласно п. 7 ст. 28 Федерального закона «О приватизации го- сударственного и муниципального имущества» аналогичное правило применя- ют при определении цены земельных участков, приватизируемых одновременно с расположенными на них объектами недвижимого имущества. При продаже земельных участков собственникам расположенных на них объек- тов недвижимости по правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ цену выкупа таких земельных участков устанавливают в соответствии с п. 7 ст. 28 Федерального за- кона «О приватизации государственного и муниципального имущества» и п.2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Нормы вышеуказанных федеральных законов распространяются на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной соб- ственности, не изъятые и не ограниченные в обороте, при их продаже собствен- никам расположенных на них объектов недвижимости, одновременном их от- чуждении лицу, приобретающему здания, строения и сооружения, а также объек- ты, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельны- ми объектами недвижимости, а также при приватизации такого имущества. Цену выкупа земельных участков устанавливают субъекты РФ в размере, крат- ном ставке земельного налога в зависимости от численности жителей поселения от: • пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу пло- щади земельного участка для поселений с численностью жителей свыше 3 мил- лионов человек; • пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка для поселений с численностью жителей от 500 тысяч до 3 миллионов человек; • трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу пло- щади земельного участка для поселений с численностью жителей до 500 ты- сяч человек, а также за пределами черты поселений. До установления субъектами РФ цены выкупа земельных участков их продажу в поселениях с численностью жителей до 500 тысяч человек и за пределами черты поселений производят по цене (за единицу площади земельного участка) равной трем ставкам земельного налога; в поселениях с численностью населения свыше 344 Глава 4 500 тысяч человек — пяти ставкам земельного налога. Цену земельных участков, выкупаемых собственниками расположенных на них зданий, строений и соору- жений, определяют на основании ставок земельного налога, установленных ак- тами субъектов РФ и органов местного самоуправления в соответствии с Феде- ральным законом «О плате за землю» независимо от категорий плательщиков зе- мельного налога и видов использования земельных участков. Следует иметь ввиду, что Федеральными законами «О введении в действие Зе- мельного кодекса Российской Федерации» и «О приватизации государственного и муниципального имущества» не предусмотрены какие- либо льготы для соб- ственников недвижимости, выкупающих земельные участки из государственной или муниципальной собственности. Поэтому для определения цены выкупа та- ких земельных участков применяют ставки земельного налога без учета налого- вых льгот, установленных законодательством для отдельных видов использова- ния земельных участков и категорий плательщиков земельного налога. По этой причине при определении цены выкупа земельных участков, занятых жилищ- ным фондом (общественным, кооперативным, индивидуальным), дачными уча- стками, индивидуальными и кооперативными гаражами, а также предоставлен- ных гражданам для сельскохозяйственного использования (личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпа- са скота) применяют полные ставки земельного налога, установленные актами органов местного самоуправления для соответствующей зоны градостроитель- ной ценности территории городов и рабочих поселков. При определении цены выкупа земельных участков из состава земель промыш- ленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, инфор- матики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения применяют ставки земельного налога в размере 20% средних ставок земельного налога в городах с численнос- тью населения до 20 тысяч человек в соответствии с табл. 1 Приложения 2 к Феде- ральному закону «О плате за землю», поскольку данная ставка не является льгот- ной. Особую трудность представляет определение цены выкупа земельных учас- тков из состава земель особо охраняемых территорий и объектов, ставки земель- ного налога для которых не установлены. При определении цены выкупа земельных участков из состава земель водно- го фонда в случае, если в федеральных законах нет запрета на их приватизацию либо ограничение в обороте, применяют ставки налога за земли водного фонда (как покрытые, так и не покрытые водой) вне населенных пунктов, предостав- ленные для хозяйственной деятельности или рекреационных целей, равные средним ставкам земельного налога для земель сельскохозяйственного назна- чения административного района с учетом увеличения указанных ставок для курортных зон (табл. 2 Приложения2). В отношении земельных участков из состава земель лесного фонда следует отметить, что в соответствии с положениями ст. 27 Земельного кодекса РФ 351 Раздел VI. Налогообложение недвижимости и арендная плата за землю указанные земельные участки ограничивают в обороте и не предоставляют в час- тную собственность. Предоставлять земельные участки из земель лесного фонда в собственность граждан и юридических лиц и использовать земли запаса можно только после перевода их в другую категорию земель (п.2 ст. 103). Таким образом, при отчуждении находящихся в государственной или муници- пальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости цена выкупа единицы площади земельного участка равна произведению конкретной ставки земельного налога и коэффициента крат- ности, установленного актом субъекта РФ для поселений с соответствующей чис- ленностью жителей, а также вне поселений. При этом применяют ставку земель- ного налога, рассчитанную (последовательно проиндексированную) с учетом всех повышающих коэффициентов, установленных бюджетным законодательством или законодательством о налогах и сборах, с момента ее утверждения актом субъекта РФ или органа местного самоуправления. В настоящее время активно обсуждают вопрос о правомерности индексации ставок земельного налога, применяемых для определения цены выкупа земли. Причина этого заключается в значительном росте выкупных цен, рассчитывае- мых с учетом индексации ставок земельного налога, в связи с чем участились об- ращения в суды покупателей с исками, которые зачастую вызваны затягиванием сроков рассмотрения поданных в конце финансового года заявок о выкупе зе- мельных участков. В результате органы, уполномоченные продавать земельные участки, ссылаясь на то, что в законодательстве не указан момент определения цены договора купли-продажи и цену на момент принятия устанавливают уже в следующем финансовом году, применяют для расчета проиндексированные став- ки налога предыдущего года. Надо отметить, что в ряде случаев суды принимают решение в пользу истца. Проблемы с установлением цены выкупа могут возникнуть, если актами субъек- та РФ или органа местного самоуправления несвоевременно утверждены новые ставки земельного налога с учетом введенной на федеральном уровне индекса- ции к предыдущему финансовому году. Такая ситуация сложилась в Ханты-Ман- сийском автономном округе, в одном из муниципальных образований которого органы местного самоуправления ежегодно не утверждали ставки земельного налога с учетом установленных в Федеральном бюджетном законодательстве или в законодательстве о налогах и сборах повышающих коэффициентов. Кроме того, возможны случаи, когда органами местного самоуправления ини- циировано снижение ставок земельного налога после принятия соответствую- щего акта об индексации ставок, действовавших в предыдущем финансовом году. Так, например, в соответствии с Решением городского Совета депутатов Кали- нинграда от 18.12.2002 № 446 «Об утверждении ставок земельного налога на 2003 год и внесении изменений и дополнений в другие решения городского Совета депута- тов Калининграда» в 2003 году ставки земельного налога были уменьшены в 2,54 раза по сравнению со ставками земельного налога на 2002 год с применением 351 Глава 4 повышающего коэффициента 1,8, установленного ст. 7 Федерального закона от 24.07.2002 № 110-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую На- логового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодатель- ства Российской Федерации». Таким образом, ставки земельного налога, уста- новленные городским Советом депутатов на 2003 год, фактически применены с понижающим коэффициентом 0,7. При рассмотрении данного вопроса следует иметь в виду, что согласно ст. 21 Федерального закона «Об основах налоговой системы в Российской Федерации» конкретную ставку земельного налога определяют в законодательных актах ор- ганов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправле- ния, если иное не предусмотрено законодательным актом Российской Федера- ции. То есть законодатель установил два самостоятельных способа определения конкретной ставки земельного налога. При этом, по общему правилу такая став- ка должна быть установлена субъектом РФ либо органом местного самоуправле- ния, а исключением является принятие соответствующего федерального закона. При отсутствии актов органов местного самоуправления следует использовать став- ки земельного налога, принятые актами органов государственной власти субъектов РФ. Если таковые приняты не были, следует использовать средние ставки земельно- го налога, установленные Федеральным законом РФ «О плате за землю». На основании Федерального закона от 09.08.1994 № 22-ФЗ «О внесении из- менений и дополнений в Закон РСФСР «О плате за землю» Правительству РФ поручено индексировать ежегодно, начиная с 1995 года, установленные указан- ным законом ставки земельного налога. Таким образом, дважды (в 1995 и 1996 годах) коэффициенты индексации определялись постановлениями Правитель- ства РФ, а в остальных случаях — федеральными законами. Учитывая невозможность жесткой фиксации ставок земельного налога, зако- нодательством определен порядок их расчета с помощью коэффициентов индек- сации, которые устанавливают на основе прогнозируемой экономической ситуа- ции на очередной финансовый год по сравнению с предыдущим. Законность вве- дения этих коэффициентов подтверждает норма ст. 3 Федерального закона «О плате за землю», согласно которой ставки земельного налога пересматривают в связи с изменением не зависящих от пользователя земли условий хозяйствова- ния, в частности, инфляции. В ст. 7 Федерального закона от 07.07.2003 № 117-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и неко- торые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о призна- нии утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законо- дательных актов) Российской Федерации» установлено, что действующие в 2003 году размеры ставок земельного налога (за исключением земельного налога на сельскохозяйственные угодья), следует применять в 2004 году с коэффициентом 1,1. Следовательно, при определении ставок земельного налога в 2004 году необ- ходимо использовать ставки земельного налога, которые действовали в 2003 году. 347 г Раздел VI. Налогообложение недвижимости и арендная плата за землю Данные ставки, а точнее порядок их расчета, содержится в Федеральным законе «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Рос- сийской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Фе- дерации», согласно которому действовавшие в 2002 году ставки земельного на- лога применяют в 2003 году с коэффициентом 1,8 и т.д. Таким образом, расчет ставок земельного налога производят путем последовательного умножения сред- них ставок земельного налога, установленных Федеральным законом «О плате за землю», и, соответственно, ставок земельного налога, установленных на их осно- ве субъектом РФ или муниципальным образованием, на все коэффициенты ин- дексации, введенные с 1995 года. Все это позволяет сделать вывод, что коэффициент является частью ставки зе- мельного налога и его применение образует новую величину ставки, которую должны применять с момента издания соответствующего акта. В свою очередь, расчет ставок земельного налога без применения всех коэффициентов индекса- ции, введенных постановлениями Правительства РФ и федеральными закона- ми, противоречит принципам бюджетного процесса. Согласно ст. 48 Бюджетно- го кодекса РФ земельный налог относится к регулирующим доходам территори- альных бюджетов, по которым устанавливают нормативы отчислений в бюджеты субъектов РФ на очередной финансовый год, а также на долговременной основе. Поэтому исчисление ставок земельного налога за находящиеся в государствен- ной или муниципальной собственности земельные участки без учета коэффици- ентов индексации приведет к потерям бюджетов всех уровней. Соответствующие коэффициенты должны устанавливать органы местного самоуправления либо органы исполнительной власти субъекта РФ с учетом коэффициентов, предпи- санных федеральным законодательством. При этом, если они не приняты своев- ременно региональными и муниципальными органами власти, то следует при- менять коэффициенты, установленные федеральным законодательством. В отношении порядка установления налоговых ставок по региональным и ме- стным налогам ст. 53 Налогового кодекса РФ определяет, что это прерогатива законодательства субъектов РФ и представительных органов местного самоуп- равления в пределах, очерченных Налоговым кодексом РФ. При этом в соответствии со статьей 32.1 Федерального закона от 05.08.2000 № 118-ФЗ «О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российс- кой Федерации о налогах» до признания утратившим силу Федерального закона «Об основах налоговой системы в Российской Федерации» ссылки в ст. 53 Нало- гового кодекса РФ на положения части второй Налогового кодекса РФ прирав- нены к ссылкам на Федеральный закон «Об основах налоговой системы в Рос- сийской Федерации» и на действующие федеральные законы, регулирующие по- рядок взимания конкретных налогов. Таким образом, до признания утратившим силу Федерального закона «Об основах налоговой системы в Российской Федера- ции» федеральный законодатель имеет полномочия по определению конкретных 348 Глава 4 налоговых ставок земельного налога. Согласно ст. 21 упомянутого закона конк- ретную ставку земельного налога устанавливают законодательными актами ор- ганов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, если иное не предусмотрено законодательным актом Российской Федерации. Аргументируя свою позицию в суде, истец, как правило, ссылается на п. 1 ст. 5 Налогового кодекса РФ и утверждает, что коэффициенты индексации ставок зе- мельного налога, введенные федеральными законами о федеральном бюджете на 1999-2002 годы не применялись, так как они приняты позднее, чем за месяц до начала финансового года. Следовательно, и нормы законов о бюджете, устанав- ливающие коэффициенты индексации, на этот период не действовали. Позиция относительно порядка применения коэффициентов индексации ста- вок земельного налога, установленных федеральными законами о федеральном бюджете изложена в определении Высшего арбитражного суда от 28.08.2003 № 5063/03, в котором отмечено, что согласно ст. 17 Федерального закона «О пла- те за землю» налоговым периодом для уплаты земельного налога является кален- дарный год. Учет плательщиков и начисление налога производят по состоянию на 1 июня, а суммы налога уплачивают равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года. Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 5 Налогового ко- декса РФ акты законодательства вступают в силу не ранее, чем по истечении од- ного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1 числа очеред- ного налогового периода по соответствующему налогу. В связи с этим следует также отметить, что действие федеральных законов о федеральном бюджете не может быть ограничено только годом, на который ут- верждают бюджет, так как они содержат нормы, регулирующие бюджетные пра- воотношения в последующие годы. Федеральные законы о федеральном бюдже- те на соответствующие годы, которыми были установлены коэффициенты ин- дексации налоговых ставок, являются актами, регулирующими бюджетные пра- воотношения в процессе формирования доходов бюджетов всех уровней бюджет- ной системы Российской Федерации, включая и индексацию налоговых ставок в зависимости от уровня инфляции и иных условий. Указанные законы вступают в силу со дня их подписания (ст. 5 Бюджетного кодекса РФ). Таким образом, изме- нение ставок земельного налога на основании федеральных законов о федераль- ном бюджете на соответствующий год должны •производить с момента вступле- ния в силу указанных законов. Другой спорный вопрос возникает по поводу правомерности продажи земель- ных участков до утверждения Правительством РФ поправочных коэффициен- тов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения и сооружения, разработка которых предусмотрена п. 3 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российс- кой Федерации». Поправочные коэффициенты к цене выкупа земли должны быть установлены в интервале от 0,7 до 1,3 и учитывать вид использования земельного участка. Данный подход направлен на дифференциацию цены выкупа и возмож- 349 I Раздел VI. Налогообложение недвижимости и арендная плата за землю ность стимулирования продажи земельных участков собственниками предприя- тий, деятельность которых является приоритетной или социально значимой для государства. Однако, до настоящего времени соответствующее постановление Правитель- ства РФ не принято, что вызывает определенные проблемы в правоприменитель- ной практике. Так, например, прокуратурой Рязанского района Рязанской обла- сти дано предписание о приостановлении продажи земельных участков собствен- никам зданий, строений и сооружений в связи с отсутствием утверждаемых Пра- вительством РФ поправочных'коэффициентов. Аналогичные ситуации возника- ют и во многих других субъектах РФ. Вместе с тем отсутствие поправочных коэф- фициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на зе- мельном участке здания, строения и сооружения, не может служить препятстви- ем для продажи земельных участков собственникам расположенных на них объек- тов недвижимости по следующим основаниям. Отчуждение находящихся в государственной или муниципальной собственнос- ти земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений, помимо положений ст. 2 Федерального закона «О введении в дей- ствие Земельного кодекса Российской Федерации», регулируют нормы ст. 28 Фе- дерального закона «О приватизации государственного и муниципального имуще- ства». Так, в соответствии с п. 2 ст. 3 данного закона его действие распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых рас- положены объекты недвижимости. Согласно п. 2 ст. 43 с даты вступления закона в силу (26.04.2002) государственное и муниципальное имущество продают в предус- мотренном этим законом порядке. Цену выкупа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам располо- женных на них зданий, строений и сооружений можно устанавливать в соответ- ствии со ст. 28. Применение каких-либо поправочных коэффициентов к выкупной цене кратно ставкам земельного налога в законе не предусмотрено. Многочисленные проблемы, связанные с установлением цены выкупа земель- ных участков, требуют пересмотра действующего порядка ее определения. Прак- тика показала, что ежегодная индексация ставок земельного налога в дальнейшем может привести к ситуации, когда цены выкупа земельных участков превысят их рыночную стоимость, что будет препятствовать процессу приватизации земельных участков и созданию единых объектов недвижимого имущества. Так, индексация ставок земельного налога приведет к росту выкупных цен на такие земельные участки в 2004 году в 4 раза по сравнению с выкупными ценами на момент вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Некоторые субъекты РФ, стремясь избежать снижения активности выкупа земли собственниками объектов недвижимости, принимают акты, снижающие коэффициент кратности ставкам земельного налога. Этот процесс про- исходит в тех субъектах РФ, где цены выкупа приблизилась к рыночной цене свобод- ных земельных участков, предоставляемых в собственность на торгах.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Обоснование цены выкупа земельного участка в соответствии с действующим законодательством» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
