Метод предполагаемого использования (с применением дисконтирования)
1) Характеристика единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок Основные несущие конструкции здания — наружные и внутренние несущие стены, фундаменты, междуэтажные и чердачные перекрытия и несущие деревян- ные конструкции крыши имеют значительные повреждения, получили большой физический износ, подавляющее большинство из них находятся в аварийном состоянии. Техническое состояние строительных конструкций здания не позво- ляет их дальнейшее использование. В связи с вышеизложенным целесообразен снос здания. Характеристика единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, приведена в табл. 21. Таблица 21 № п/п Физические характеристики земельного участка 1. Рельеф участка Ровный 2. Площадь участка 907, м 2 3. Площадь участка застроенная 749, м 2 4. Улучшения земельного участка Трехэтажное кирпичное отдельно стоящее здание Местоположение 5. Административный округ Центральный 6. Адрес Москва, ул. Большая Лубянка 7. Локальные особенности расположения — транспортная достижимость — удаленность от станции метро Отличная 3 мин. Пешком от м. Чистые пруды Физические характеристики улучшений 8. Назначение Нежилое помещение в административном трехэтажном здании 9. Год постройки до 1917 г. 10. Конструктивное решение Бескаркасное, с жесткой конструктивной схемой. Основные несущие конструкции - наружные и внутренние кирпичные стены 11. Конструктивная схема здания Однопролетная, 2 2 с пролетами 9,5м и 2,3м 12. Состояние Не пригодно к дальнейшей эксплуатации 2) Алгоритм оценки земельного участка методом предполагаемого использования включает последовательное проведение расчетов: • суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затраты на создание существующих и (или) про- гнозируемых улучшений земельного участка или на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); • величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного исполь- зования земельного участка; 254 308 Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости • суммы и временной структуры операционных расходов, необходимых д ля по- лучения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; • ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; • стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расхо- дов, связанных с его использованием. При этом под дисконтированием понимают процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате оценки по определенной оценщиком ставке дисконти- рования. Для этого используют ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земель- ного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. При расчете доходов в варианте сдачи недвижимости в арен- ду следует учитывать доход от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода. 3) Наиболее эффективным использованием объекта оценки в соответствии с те- кущим состоянием существующего здания, анализом рынка и местоположением земельного участка является снос существующего здания и строительство на его месте офисного здания класса А площадью 3500 м 2 . 4) Затраты на строительство офисного здания с учетом затрат на снос существу- ющего здания и вывоз мусора составляют 5250000 у.е. (1500 у.е./м 2 - 3500 м 2 ). 5) Период времени, необходимый на снос существующего здания и его новую зас- тройку составляет 12 месяцев и включает: • получение разрешения на снос здания; j • снос здания и вывоз мусора; i • разработку архитектурной концепции застройки; I • оформление исходно — разрешительной документации; i " ; •г • разработку и согласование проекта застройки; —| - —н ! • разработку рабочей документации; • строительство офисного здания. При этом предполагается, что затраты будут распределены равными частями на весь период застройки и составят 1312500 у.е. за квартал. 6) Определение величины и временной структуры доходов, которые MOiyr быть получены после застройки земельного участка (табл. 22) 7) Величина ставки дисконтирования, исходя из сложившейся на рынке средней ставки дохода на капитал по офисам класса А равной 25 % за квартал с учетом повышающей поправки - 20 % за дополнительный риск, который связан со сно- сом существующего здания и его застройкой, составит 30% (25x1,2).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Метод предполагаемого использования (с применением дисконтирования)» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
