ДИПЛОМНІ КУРСОВІ РЕФЕРАТИ


ИЦ OSVITA-PLAZA

Реферати статті публікації

Пошук по сайту

 

Пошук по сайту

Головна » Реферати та статті » Нерухомість та іпотека » Управління земельними ресурсами

Метод предполагаемого использования (с применением дисконтирования)
1) Характеристика единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый
земельный участок
Основные несущие конструкции здания — наружные и внутренние несущие
стены, фундаменты, междуэтажные и чердачные перекрытия и несущие деревян-
ные конструкции крыши имеют значительные повреждения, получили большой
физический износ, подавляющее большинство из них находятся в аварийном
состоянии. Техническое состояние строительных конструкций здания не позво-
ляет их дальнейшее использование. В связи с вышеизложенным целесообразен
снос здания.
Характеристика единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый
земельный участок, приведена в табл. 21.
Таблица 21

п/п
Физические характеристики земельного участка
1. Рельеф участка Ровный
2. Площадь участка 907, м 2
3. Площадь участка застроенная 749, м 2
4. Улучшения земельного участка
Трехэтажное кирпичное отдельно
стоящее здание
Местоположение
5. Административный округ Центральный
6. Адрес Москва, ул. Большая Лубянка
7.
Локальные особенности
расположения
— транспортная достижимость
— удаленность от станции метро
Отличная
3 мин. Пешком от м. Чистые пруды
Физические характеристики улучшений
8. Назначение
Нежилое помещение в
административном трехэтажном здании
9. Год постройки до 1917 г.
10. Конструктивное решение
Бескаркасное, с жесткой конструктивной
схемой. Основные несущие конструкции -
наружные и внутренние кирпичные стены
11. Конструктивная схема здания
Однопролетная,
2 2
с пролетами 9,5м и 2,3м
12. Состояние Не пригодно к дальнейшей эксплуатации
2) Алгоритм оценки земельного участка методом предполагаемого использования
включает последовательное проведение расчетов:
• суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования
земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного
использования (например, затраты на создание существующих и (или) про-
гнозируемых улучшений земельного участка или на разделение земельного
участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером
использования);
• величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного исполь-
зования земельного участка;
254 308 Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости
• суммы и временной структуры операционных расходов, необходимых д ля по-
лучения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования
капитала в оцениваемый земельный участок;
• стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расхо-
дов, связанных с его использованием.
При этом под дисконтированием понимают процесс приведения всех будущих
доходов и расходов к дате оценки по определенной оценщиком ставке дисконти-
рования. Для этого используют ставки дисконтирования, получаемые на основе
анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование
земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земель-
ного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по
рыночной стоимости. При расчете доходов в варианте сдачи недвижимости в арен-
ду следует учитывать доход от продажи единого объекта недвижимости в конце
прогнозного периода.
3) Наиболее эффективным использованием объекта оценки в соответствии с те-
кущим состоянием существующего здания, анализом рынка и местоположением
земельного участка является снос существующего здания и строительство на его
месте офисного здания класса А площадью 3500 м 2 .
4) Затраты на строительство офисного здания с учетом затрат на снос существу-
ющего здания и вывоз мусора составляют 5250000 у.е. (1500 у.е./м 2 - 3500 м 2 ).
5) Период времени, необходимый на снос существующего здания и его новую зас-
тройку составляет 12 месяцев и включает:
• получение разрешения на снос здания; j
• снос здания и вывоз мусора;
i • разработку архитектурной концепции застройки;
I • оформление исходно — разрешительной документации; i " ;
•г • разработку и согласование проекта застройки; —| - —н
! • разработку рабочей документации;
• строительство офисного здания.
При этом предполагается, что затраты будут распределены равными частями
на весь период застройки и составят 1312500 у.е. за квартал.
6) Определение величины и временной структуры доходов, которые MOiyr быть
получены после застройки земельного участка (табл. 22)
7) Величина ставки дисконтирования, исходя из сложившейся на рынке средней
ставки дохода на капитал по офисам класса А равной 25 % за квартал с учетом
повышающей поправки - 20 % за дополнительный риск, который связан со сно-
сом существующего здания и его застройкой, составит 30% (25x1,2).

Ви переглядаєте статтю (реферат): «Метод предполагаемого использования (с применением дисконтирования)» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»

Заказать диплом курсовую реферат
Реферати та публікації на інші теми: Програмне забезпечення та основні стандарти АРІ для комп’ютерної ...
Все про стандарт CDMA
Процес кредитування клієнтів банку
Технологічний процес розробки і просування сайтів
КРИТЕРІЇ ПРИЙНЯТТЯ ФІНАНСОВИХ РІШЕНЬ


Категорія: Управління земельними ресурсами | Додав: koljan (28.06.2012)
Переглядів: 607 | Рейтинг: 0.0/0
Всього коментарів: 0
Додавати коментарі можуть лише зареєстровані користувачі.
[ Реєстрація | Вхід ]

Онлайн замовлення

Заказать диплом курсовую реферат

Інші проекти




Діяльність здійснюється на основі свідоцтва про держреєстрацію ФОП