Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый на основе данных Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Определение стоимости строительства производят в следующем порядке. 1. Поданным Сборника подбирают объект-аналог, т.е. здание, наиболее похо- жее по основным характеристикам на объект, к которым относят: назначение зда- ния; этажность, наличие подвала и т.д.; параметры конструкций здания и эле- ментов его инженерного оборудования; расчетный объем. 2. Рассчитывают стоимость строительства удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С 69 таб ) по таблице УПВС. 3. При отличии объекта-аналога от объекта оценки корректируют стоимость строительства удельной единицы (С69) в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого Сборника по формуле: W x l l П 0 ) 1-1 где Ц — поправочные коэффициенты на месторасположение объекта экспер- тизы (территориальный пояс и климатический район), отличия по типам основ- ных несущих конструкций, расхождение технических характеристик прочих эле- ментов здания (строительный объем, этажность и др.). 4. Определяют стоимость строительства (СС) объекта недвижимости в ценах 1969 г. по формуле: (•(•„., = C69xV, (И) где V — расчетный объем здания (или общая площадь); С69 — стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с уче- том поправок. 5. Определяют стоимость строительства на дату оценки по формуле: С С = С С „ х И „ . , „ х И М х ( 1 + С ) х н , _ , TV* Ы? 8 4/о9 тск/84 НДС 7 ИР 1 (12) где СС тек — стоимость строительства на дату оценки; СС 69 — стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969г.; И м / 6 9 — индекс перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984г.; Л тек/84 - индекс перехода от сметных цен 1984 г. к сметным ценам на дату оценки; 20 Зак. 102 297 Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости СЛ. - ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен в И тек/84 ); Н п р - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпри- нимателя, ведущего строительный бизнес. Расчет стоимости строительства улучшений земельного участка показан в табл. 11. 6. Определяют величину накопленного износа, последовательно устанавливая: устранимый ф и з и ч е с к и й износ, неустранимый ф и з и ч е с к и й износ, устрани- мый функциональный износ, неустранимый ф у н к ц и о н а л ь н ы й износ, внешний износ. Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до с о с т о я н и я нормальной эксплуатации. Поэтому устрани- мый износ н е д в и ж и м ы х активов оценивают на основе «Правил оценки физи- ческого износа ...» ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (Издание о ф и ц и а л ь н о е ) . Согласно п. 1.2 «Общих положений» ВСН 53-86 (Р): «Износ на момент его оценки выражается с о о т н о ш е н и е м стоимости объективно необходимых ре- монтных м е р о п р и я т и й , устраняющих п о в р е ж д е н и я конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости». Согласно данным правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструк- ций здания, у м н о ж е н н ы х на их долю в общей стоимости строительства зда- ния. Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка приведен в табл. 12. Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление кото- рых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесо- образно. Величину этого типа износа определяют как разность между стоимос- тью строительства и суммой устранимого физического износа. Для расчета из- носа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. У долгоживущих элементов ожидаемый остаточный срок эксплуатации совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения, а короткоживущих — меньше, чем у всего сооружения. Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка приведен в табл. 13. К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизай- на современным требованиям рынка. Устранимый функциональный износ вы- зывается недостатками, требующими добавления элементов, их замены или мо- дернизации, устранения избыточных элементов. Устранимый функциональный износ равен стоимости его устранения. На дату проведения о ц е н к и отсутствует ф у н к ц и о н а л ь н о е несоответствие улучшений земельного участка требованиям, предъявляемым потенциальны- ми пользователями, а также негативное влияние внешних по о т н о ш е н и ю к объекту факторов. Поэтому ф у н к ц и о н а л ь н ы й и э к о н о м и ч е с к и й износы рав- ны нулю.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Определение стоимости строительства» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
