Метод приведенного чистого дохода (МПЧД) является последовательным раз- витием метода капитализации прибыли. Суть МПЧД заключается в учете дина- мики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неиз- менной, а зависит, например, от меняющихся экономических условий и выбора производственной программы. Важным содержательным преимуществом этого метода является работа с данными как о доходах, так и затратах, которые также рассматривают в динамике будущих бизнес — процессов. Для применения МПЧД необходимы значительные объемы информации прогнозно- го характера, в том числе как минимум: • разнообразные прогнозные данные развития экономической ситуации (сис- темы налогов и отчислений, изменений в структуре цен, инфляции, положе- ния на рынках, условий кредитования и др.); • намечаемые программы инвестиций в развитие предприятия, наращивания производства нового продукта, экономии ресурсов и т.д. При расчетах по МПЧД потоки доходов и расходов суммируют по годам (или иным регулярным временным периодам, например, кварталам) и далее с 254 I Глава 1 помощью дисконтирования приводят к одному моменту времени. Это, как пра- вило, время проведения аналитического расчета или ожидаемое начало бизнес- проекта. Оценка объекта основывается на описании и сравнительном анализе затрат и поступлений, связанных с деятельностью данного предприятия и реализацией его инвестиционных и иных проектов (например, приобретение и использова- ние нового оборудования, развитие, структурные инновации и технологическая реконструкция и т.д.). При достаточно продолжительном временном периоде дисконтированной оценки его ограничивают, например, продолжительностью жизненного цикла устанавливаемого нового оборудования или просто достаточ- но длительным периодом (10-12 лет), после которого вклад дисконтированных значений финансовых потоков становится незначительным. Кроме того, оценка объекта по МПЧД существенно зависит от того, каким образом предполагают использовать оцениваемый объект. Для земельного учас- тка эта оценка будет зависеть от того, что предполагают создать на оцениваемом участке, кем и как созданные объекты будут использоваться — самим инвестором или они будут проданы либо сданы в аренду по частям и т.д. Для промышленных предприятий эта оценка будет находиться в зависимости от следующих положе- ний: какова будет предполагаемая производственная программа, сохранится или изменится номенклатура производства, намечается ли развитие производства, включая вопросы реконструкции и модернизации, предполагается проведение активной маркетинговой политики, сохранятся традиционные рынки сбыта и сырья. Для зданий и сооружений оценка будет зависеть от того, например, пред- полагается реконструкция, капитальный ремонт объекта, продажа или сдача его в аренду и т.д. Расчетную основу аппарата приведенного чистого дохода МПЧД составляет информационная технология формирования финансовых потоков во времени [Cash Flow], МПЧД является базовым методом оценивания при подготовке и анализе инвестиционных проектов, бизнес-планов развития. При этом финан- совый аспект анализа и оценки в МПЧД состоит в формировании динамики всех действующих в проекте финансовых средств во времени. Он предполагает опре- деление потребностей в них в период приобретения объекта, а также вариантов удовлетворения этих потребностей за счет собственных и привлеченных средств (кредиты, акции, средства других организаций, государственные вложения и до- тации, иностранные инвестиции). Аналогичным образом для периода использования оцениваемого объекта ус- танавливают финансовые потребности предприятия, связанные с обеспечением его функционирования и возможным развитием, поступления от реализации продукции и (или) самого объекта и планируют распределение поступающих средств в соответствии с правилами финансово-распределительной системы и с учетом финансовых обязательств, обусловленных использованием привлеченных средств на начальных этапах. При этом для финансовой сбалансированности 285 Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости необходимо, чтобы поток поступлений средств опережал и превышал по абсо- лютной величине поток потребностей. Если обнаруживается несбалансирован- ность, то необходимо перепланировать финансовые потоки, исключая различ- ными способами (в частности, прибегая к дополнительным заимствованиям) попадание этих потоков в отрицательную область. В свою очередь, экономический аспект анализа и оценки предполагает соиз- мерение затрат и поступлений и формирование на этой основе сравнительных оценок экономической эффективности, в качестве которых обычно используют следующие критерии: чистую приведенную стоимость, чистый приведенный до- ход (это, как правило, важнейший показатель эффективности — отсюда и несет свое название МПЧД), внутреннюю норму рентабельности, срок окупаемости, коэффициенты прибыльности и рентабельности. Чистую приведенную стоимость можно определять как по всей программе, так и для каждого отдельного инвесто- ра. Если результаты положительны, это означает, что эффективность затрат уча- стников в данном случае выше, чем принятый в оценочных расчетах коэффици- ент дисконтирования. При необходимости определить эффективность собственных затрат, затрат проекта развития рассчитывают показатель внутренней нормы рентабельности, под которой понимают такое значение коэффициента дисконтирования, при котором чистая приведенная стоимость за весь период равна нулю. Если она выше банковского процента, то это означает, что вложение средств в анализируемую программу дает лучший результат, чем вложение этих же средств в банковские депозиты. Знание значения внутренней нормы рентабельности позволяет, в час- тности, оценить эффективность использования банковских кредитов. В каче- стве показателей рентабельности обычно используют отношение той или иной прибыли (балансовой, чистой, прибыли распределяемой на дивиденды) к соот- ветствующим затратам. Построение суммарного графика чистых финансовых результатов (с пошаговым накоплением) позволяет определить срок окупаемос- ти затраченных средств, как тот момент времени, когда суммарный накоплен- ный результат становится равным нулю. Экономический анализ проводят как по проекту в целом, так и с позиции ин- вестора, бюджета и других возможных участников проекта. Например, экономи- ческую оценку с позиции инвестора определяют на основе сравнения его затрат на реализацию программы и средств, остающихся в его распоряжении при ис- пользовании объекта. При этом собственные затраты инвестора могут быть умень- шены за счет привлеченных средств, но тогда сокращаются поступления в соот- ветствии с взятыми им финансовыми обязательствами.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Метод приведенного чистого дохода» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
