Стоимость недвижимости при использовании метода капитализации прибы- ли (МКП) оценивают подобно рассмотренному выше МИ — на основе примене- ния алгоритма капитализации прибыли. Причем эту прибыль считают следстви- ем арендного бизнеса собственника. Отличительная особенность МКП заклю- чается в специфических способах определения стоимости ставки аренды, фор- мирующей искомый оценщиком чистый доход собственника. МКП применяют для таких объектов собственности, при продаже которых требуется специальное регулирование (объектов розничной торговли, объектов досуга, спортивных центров и др.). Иными словами, МКП используют для дос- таточно сложных в определении чистой доходности объектов (в отличие от МИ, где идеи формирования и учета деталей арендной платы достаточно просты, и поэтому ориентация идет на объекты-аналоги). Так, например, в МКП оценку стоимости аренды для объектов специального регулирования основывают на информации о получаемой предприятием прибыли, из которой только неболь- шую долю используют для выплаты аренды. При этом прибыль оценивают как некоторую функцию оборота за вычетом расходов на закупки и другие затраты помимо ренты. На следующем этапе эту прибыль разделяют на две части: вознаграждение арен- датору за его предпринимательский риск и плату за недвижимость (то есть, соб- ственно искомую величину арендной платы). При этом исходным в МКП явля- ется предположение, что большую часть объектов недвижимости наниматель арендует из коммерческих соображений — для извлечения прибыли. И именно ее уровень в основном определяет арендную плату, которую наниматель готов пла- тить. В частности, для предприятий розничной торговли характерно, что доля валовой прибыли, которая может пойти на выплату аренды, в разных случаях различна. На нее влияют такие факторы, как тип продаваемого товара и объем продаж, оборачиваемость товарных запасов, торговые наценки, необходимые для торговли площади и т.п. Характерно, что в ряде случаев арендную плату в торговле определяют как долю от оборота. Так, в США и Великобритании информация о фактических результатах торговли становится базой для оценки арендной платы. Известны и более сложные, смешанные схемы. Например, наниматель платит некото- рую базовую величину арендной платы, например, 70-80% от показателя став- ки арендной платы, сложившейся на рынке. К этому добавляют заранее опре- деленную в процентах долю от фактического оборота. Такую схему иногда на- зывают «арендной платой с оборота». При этом значение такой доли меняет- ся в зависимости от вида торговли. В ряде случаев низкое значение базового процента может компенсироваться большим оборотом. В таких смешанных схемах уже владелец недвижимости принимает на себя риски участия в деле и должен взвесить возможные последствия своего арендного бизнеса и бизнеса арендатора. и ---ч-Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости Метод включения в ставку арендной платы некоторой доли от объема оборо- та привлекателен для обеих сторон на ранних стадиях развития розничной тор- говли, когда очень трудно определить ставки арендной платы из-за отсутствия достаточной информации о рынке. Здесь собственник недвижимости так же, как арендатор, очень заинтересован в прибыли последнего, и, возможно, он будет быстро и качественно выполнять его пожелания. Следовательно величи- на прибыли, получаемой предпринимателем, непосредственно влияет на его воз- можности платить большую или меньшую арендную плату. На основе инфор- мации о прибыли и типе бизнеса методом МКП можно получить достаточно реалистичную оценку возможной ставки арендной платы и капитализирован- ную стоимость бизнеса. Причем, как отмечают специалисты, в ряде случаев результаты могут быть даже более достоверными, чем при использовании не- посредственно методов прямого сравнения. Сложность состоит в том, чтобы на основе доступных оценщику бухгалтерских данных определить чистую при- быль предприятия, часть которой затем и пойдет на арендную плату. Для этого обычно детально исследуют бухгалтерскую отчетность предприятия за три пос- ледних года. Если сравнивают несколько предприятий с похожими видами де- ятельности, то предпочтение при поиске необходимой информации о прибы- лях следует отдавать тому предприятию, у которого постоянно возрастает обо- рот и чистая прибыль. Оценщик должен рассматривать отчетные данные кри- тически, в том числе учитывать, что текущие прибыли могут быть увеличены хорошим ведением дел, внедрением усовершенствований и т.п. Кроме того, цена фирмы и ее прибыль во многом могут зависеть от таких субъективных факто- ров, как, например, личность владельца или управляющего, репутация веду- щих менеджеров компании.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Метод капитализации прибыли» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
