Основные принципы ипотечных операций и проводимых для этого оценок предмета ипотеки определены в Гражданском кодексе РФ и последующих зако- нодательных актах Российской Федерации о залоге и ипотеке (залоге недвижи- мости). Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федера- ции» установил обязательность оценки государственной и муниципальной соб- ственности (и, соответственно, недвижимости), используемой в качестве пред- мета залога. В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее ФЗИ) об- щие правила оценивания сформулированы следующим образом: «... Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем... и ука- зывается в договоре об ипотеке в денежном выражении ... Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональ- ной организации» (ст. 9, п. 3). При этом для земельных участков устанавливается дополнительное нормативное требование:«... оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены» (ст. 67). В ст. 340 Гражданского кодекса РФ применительно к закладываемому иму- щественному комплексу (недвижимости) установлен своеобразный принцип це- лостности (единого объекта): «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, 258 Глава 3 на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежаще- го залогодателю права аренды этого участка или соответствующей части». В то же время, «при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залого- дателя, если в договоре не предусмотрено иное. Залогодатель в случае обраще- ния взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограничен- ного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для исполь- зования здания или сооружения в соответствии с его назначением». Названные положения позволяют понять важность четкого решения проблемы собствен- ности на земельные участки, находящиеся, в частности, под приватизирован- ными предприятиями. Их возросший земельный ресурс (в случае удачного ре- шения проблемы землеотводов в пользу предприятия) будет важнейшим источ- ником привлечения инвестиций, кредитов и займов, обеспечения потенциаль- ного финансирования проектов развития. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса состав имуще- ства и оценку его стоимости определяют на основе полной инвентаризации. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого ауди- тора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, явля- ются обязательными приложениями к договору об ипотеке. При этом ипоте- кой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого со- ставляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предпри- ятию (ст. 71 ФЗИ). Страхование заложенного имущества осуществляют в соответствии с усло- виями договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о стра- ховании заложенной недвижимости залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество по полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Если же полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипо- текой обязательства, страхование производят на сумму не ниже этого обяза- тельства (ст. 31 ФЗИ, п.п. 1 и 2). При обращении взыскания на заложенное предприятие, здание или сооруже- ние лицо, которое приобретает это имущество в собственность, получает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 69 ФЗИ). При судебном рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное имущество суд должен определить и указать в своем решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Эту цену для публичных торгов оп- ределяют на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - суды по результатам организованной ими процедуры оценки за- ложенной недвижимости (ст. 54 ФЗИ, п. 2). Конкретные детали регулирования залоговых отношений содержатся в соот- ветствующих нормативных правовых актах субъектов РФ, например, в Законе 19* 299 Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости Санкт-Петербурга и Постановлении Правительства Москвы о развитии ипотеч- ного кредитования жилищного строительства, Московской программе о путях развития ипотеки и др. При этом в конкретных схемах по реализации программ ипотечного кредитования при оценочных расчетах используют внутренние норма- тивные данные инвестиционно-строительных компаний и финансовых институтов.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Ипотека» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
