Подлежащие регистрации виды прав, сделок и ограничений
В соответствии с требованиями гражданского законодательства государствен- ной регистрации подлежат права на недвижимое имущество (по смыслу Граж- данского кодекса РФ - вещные права), сделки с недвижимым имуществом, ог- раничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Возникновение, пе- реход и прекращение вещных прав на недвижимое имущество подлежат регист- рации во всех случаях. Регистрацию возникновения права осуществляют при воз- никновении нового объекта недвижимости (например, при новом строительстве), а регистрацию прекращения права — при прекращении объекта недвижимости (например, при его гибели). Регистрацию перехода права производят при передаче права на объект недвижимости в результате сделок с ним, что означает прекраще- ние прав у правоотчуждателя и возникновение права у правопреобретателя. Существует ряд исключений, когда возникновение (прекращение) вешного права не связано с моментом государственной регистрации, но такие случаи мож- но рассматривать только как исключение, подтверждающее общее правило. Ког- да права на недвижимое имущество возникают не с момента государственной регистрации, правообладатель ограничен в своих правомочиях и, как правило, не сможет распоряжаться своим имуществом до момента государственной реги- страции прав на него. К числу таких случаев следует отнести возникновение прав в порядке универсального правопреемства, в том числе при наследовании, пре- кращение прав при гибели недвижимой вещи, возникновение прав на основа- нии судебных решений и некоторые другие. В связи с новизной института госу- дарственной регистрации прав на недвижимость для российского законодатель- ства в нем не устранены определенные противоречия. Это приводит к неоправ- данному установлению случаев возникновения прав с момента, отличного от момента государственной регистрации. Необходимо отметить, что практика и законодательство идут по пути сокращения числа таких случаев. К числу вещных прав, подлежащих государственной регистрации, следует от- нести: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут, право хозяйственного веде- ния и право оперативного управления. Перечень вещных прав для земельных участков существенно отличается от вещных прав на другое недвижимое имуще- ство, что создает определенные неудобства при их государственной регистрации и в процессе гражданского оборота. Исключительно для земельных участков и только для определенных субъектов гражданских правоотношений существуют такие вещные права, как пожизненное наследуемое владение и постоянное (бес- срочное) пользование. Для государственных предприятий и только в отношении иного (не земельных участков) недвижимого имущества может существовать право хозяйственного ведения, а только для учреждений и казенных предприятий - право оперативного управления. В отличии от вещных прав на недвижимое имущество сделки с недвижимос- тью и обременения (ограничения) прав подлежат регистрации только в случаях Глава 5 прямо указанных в законе. По общему правилу договор, подлежащий государ- ственной регистрации и не зарегистрированный, считается незаключенным, а иногда и недействительным. Для регистрации сделок сторона, уклоняющаяся от регистрации договора, может быть понуждена к регистрации в судебном поряд- ке, при этом на ней лежит риск компенсации убытков, возникающих у другой стороны договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств. К числу договоров, подлежащих регистрации, следует отнести договоры: купли-продажи жилых домов, жилых помещений и иного жилья, дарения, ренты, аренды для объектов недвижимости (в том числе земельных участков, заключенные на срок не менее одного года), ипотеки, купли-продажи, аренды и ипотеки предприятия как имущественного комплекса. Все остальные договоры, предметом которых являются сделки с недвижимым имуществом, государственной регистрации не подлежат. Государственная регистрация определенного договора не может быть осуще- ствлена по заявлению сторон, если договоры такого вида не подлежат государ- ственной регистрации. Необходимо отметить, что в отдельных регионах имела место практика государственной регистрации сделок, обязательность регистра- ции которых законом не установлена ( в том числе договоров купли-продажи зе- мельных участков). Такая регистрация не влечет правовых последствий, хотя бы стороны договора и придавали ей значение. Также необходимо отметить, что для отдельных объектов недвижимости крайне трудно определить обязательность государственной регистрации . В первую очередь это касается сделок с жилыми домами и другими жилыми помещениями. Для таких сделок во избежание по- следствий недействительности договора часто проводят государственную регис- трацию сделки в случаях, когда закон этого не только не требует, но и, как было отмечено выше, не допускает. В отличии от государственной регистрации сделок с недвижимостью, отсут- ствие которой приводит к недействительности сделки, для государственной ре- гистрации обременений (ограничений) не установлено каких бы то ни было пра- вовых последствий. Мало того, законодатель не определяет понятия ограниче- ния и обременения. В законе о государственной регистрации прав они примене- ны как синонимы, а Гражданский кодекс РФ оперирует понятием обременение, при этом вкладывает в это понятие смысл, отличный от закона о государствен- ной регистрации. Помимо регистрации вещных прав на недвижимость и сделок с ней существует и регистрация иных фактов, стесняющих правообладателя как в отношении недвижимой вещи, так и в отношении самого правообладателя. Пе- речень таких фактов исчерпывающим образом не определен. В соответствии с существующей в настоящее время доктриной сами стеснения собственника воз- никают не с момента государственной регистрации обременения и не в связи с самим фактом регистрации, а либо с момента заключения договора, либо с мо- мента вступления в силу решения органов власти, устанавливающих такие стес- нения. К такого рода ограничениям (обременениям) следует отнести публичные 96 8 Зак. 102 97 Раздел II. Правовая регламентация земельно-имущественных отношений с е р в и т у т , градостроительные ограничения, ипотеку, ренту, арест, запрет на рас- поряжение имуществом и иные запреты, безвозмездное пользование и др. В от- дельных случаях прямо установлен иной порядок возникновения обременения, например, в случае передачи недвижимости в доверительное управление. Часто трудно определить лицо, в интересах которого осуществляют регистрацию соот- ветствующего ограничения и которое должно обращаться с заявлением о госу- дарственной регистрации ограничения. Иногда, как в случаях с публичными сер- витутами и градостроительными ограничениями, их устанавливают не в интере- сах конкретного лица, а неограниченного числа лиц, например, всего населения Российской Федерации или муниципального образования. При отсутствии чет- ко установленного законом порядка необходимо исходить из предположения, что с заявлением о государственной регистрации таких ограничений может обращать- ся любое лицо, заинтересованность которого предполагается уже самим фактом обращения. Кроме регистрации прав, сделок, ограничений (обременений) в реестре под- лежат отражению и другие факты, имеющие значение для гражданского оборота недвижимости. Как было отмечено выше, исчерпывающий перечень таких фак- тов не установлен. К их числу следует отнести внесение сведений о том, что: • договор или акт органа власти, на основании которого была произведена го- сударственная регистрация права, признаны в судебном порядке недействи- тельным; • земельный участок подлежит изъятию для государственных нужд; • объект недвижимости поставлен на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи; • в суды предъявлены иски об оспаривании зарегистрированного права.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Подлежащие регистрации виды прав, сделок и ограничений» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
