ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Права на недвижимое имущество, включая права на земельные участки, под- лежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав - это спе- циальный институт, создаваемый государством, с целью бесспорного установле- ния обладателя прав на наиболее ценные объекты имущественного оборота — не- движимое имущество и предоставления обладателям зарегистрированных прав определенных государственных гарантий. В соответствии с Гражданским Кодек- сом РФ государственная регистрация фиксирует момент возникновения (пре- кращения) подлежащих регистрации прав либо момент заключения договора, когда речь идет о регистрации сделок с недвижимым имуществом. Государствен- ную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводят в со- ответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на не- движимое имущество и сделок с ним», который в основном применяют к отно- шениям, возникающим после вступления закона в силу 31.01.1998. В названном законе государственная регистрация определена как юридичес- кий акт признания и подтверждения государством возникновения, ограниче- ния (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством зарегист- рированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, для правообладателя государственная регист- рация прав является достаточной гарантией наличия соответствующего права, а для третьих лиц достаточным доказательством существования права. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество основана на прин- ципах публичности, достоверности и вечности данных Единого государственно- го реестра прав, то есть до тех пор, пока не внесены изменения в государствен- ный реестр. Записи о правах считаются правильными, действительными и могут быть из- менены только по решению правообладателя или по решению суда. Эти данные являются общедоступными, любой гражданин (и лица без гражданства) может получить сведения из реестра и опираться в своих дальнейших действиях на эти сведения, предполагая их достоверность. Запись действительна до смены право- обладателя, право не ограничено какими либо сроками, а сам реестр подлежит вечному хранению. Принцип вечности пока не может быть подтвержден россий- ской историей системы государственной регистрации, но опыт функционирова- ния аналогичных систем регистрации в европейских странах позволяет удостове- рится в нем, поскольку сохранились соответствующие записи, начиная с 17 века. Государственную регистрацию прав проводят исключительно в заявительном порядке, то есть любую запись о праве вносят исключительно на основании соот- ветствующего заявления лица, в интересах которого ее осуществляют. Моментом 101 Раздел II. Правовая регламентация земельно-имущественныгх отношений прекращения права на недвижимую вещь является момент возникновения права на нее у другого правообладателя, если речь не идет о прекращении права в связи с гибелью вещи. Таким образом, система государственной регистрации выпол- няет еще одну важную функцию — позволяет определить правообладателя в лю- бое время, в том числе и в момент передачи недвижимой вещи при совершении сделок, и тем самым определить правообладателя для фискальных и правоохра- нительных целей. Объектом государственной регистрации является недвижимое имущество. Под недвижимым имуществом в российском законодательстве понимают земельные уча- стки, в том числе: • водные объекты; • объекты тесно связанные с земельными участками, перемещение которых без существенного ущерба их назначению невозможно, при этом созданные ле- гально в соответствии с требованиями законодательства, в том числе здания, сооружения, многолетние насаждения, участки недр; • объекты названные недвижимыми вещами в силу прямого указания в законе — жилые и нежилые помещения, космические корабли, воздушные и морские суда, предприятия как имущественные комплексы, кондоминиумы. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты недвижимости разделены на две группы. Первая — это объекты, попадающие под сферу действия указанного закона. Вто- рая — не попадающие под сферу его действия: воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические аппараты, регистрацию прав на которые про- водят по специальным правилам. Таким образом, когда речь идет о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют в виду регистрацию права на объекты, попадающие под сферу действия закона о государственной регист- рации прав. Необходимо отметить, что в отношении остальных объектов недви- жимости до настоящего времени порядок государственной регистрации прав на них не определен. Объекты, права на которые подлежат регистрации, в основном непосредствен- но или опосредовано связаны с землей. То есть здания и сооружения расположе- ны на конкретном земельном участке, и даже если он не был определен как не- движимая вещь (не были установлены актом органа государственной власти гра- ницы земельного участка), здания и сооружения имеют конкретное место рас- положения, отличное от других зданий и сооружений. Жилые и нежилые поме- щения имеют конкретное место расположения в здании, отличное от других по- мещений. Таким образом, у земельных участков, зданий, сооружений и поме- щений существует связь с землей и невозможность их перемещения без утраты возможности использовать по назначению. Это позволяет проводить регистра- цию и построение Единого государственного реестра прав на основе территори- ального принципа, то есть по месту расположения недвижимости. Это прави- ло не действует в отношении предприятий как имущественных комплексов. Глава 1 Под предприятием законодатель понимает совокупность движимого и недвижи- мого имущества, обязательств и прав требования, предназначенных для реализа- ции предпринимательской цели. Как видно из этого определения, у предприя- тия нет места расположения, связанного с земельным участком, поскольку объек- ты предпринимательской деятельности могут быть физически расположены где угодно, а у прав требования и обязательств, которые не являются вещами, вооб- ще не существует месторасположения. Поэтому место регистрации предприятия задано условно по месту расположения собственника. Недвижимая вещь, права на которую подлежат регистрации, должна быть ис- черпывающим образом определена путем ее описания. Для целей государствен- ной регистрации прав описание вещи можно считать достаточным, если оно по- зволяет однозначно определить ее из числа других вещей. То есть для земельного участка достаточно задать координаты поворотных точек (определить месторас- положение его границ), для здания и сооружения — определить месторасположе- ния здания и т.п. Однако такой подход не позволяет, пользуясь данными реестра прав, определить потребительские свойства вещи, права на которую подлежат регистрации или зарегистрированы, что снижает ценность реестра. Поэтому в настоящее время для индивидуализации недвижимой вещи используют суще- ственно большее число параметров. В числе прочих необходимо отметить следу- ющие. Для земельных участков это - адресные ориентиры, границы, площадь, категория земель, вид разрешенного использования. Для зданий — назначение, площадь, этажность, адресные ориентиры. Для помещений в зданиях - адрес, площадь, месторасположение, этаж и т.д. Для некоторых объектов недвижимости перечень параметров, необходимых для индивидуализации вещи, неопределен. К их числу следует отнести: сооружения, многолетние насаждения, участки недр, водные объекты, предприятия как имущественные комплексы. Большинство из них весьма ограничены в гражданском обороте либо, как участки недр, вообще запрещены в обороте, поэтому этот недостаток действующего законодательства не является существенным. В то же время для регистрации сооружений, которых в обороте достаточно много, отсутствие достаточной регламентации порядка их описания в Едином государственном реестре прав является негативным фактором. Необходимо отметить, что описание объекта недвижимости должно соответ- ствовать документу, подтверждающему факт его создания. То есть описание зе- мельного участка должно соответствовать акту органа государственной власти или местного самоуправления, которым земельный участок определен в качестве объекта гражданских правоотношений. Описание здания или сооружения долж- но соответствовать данным постановления главы местного самоуправления, ко- торым был утвержден акт ввода в эксплуатацию соответствующего здания или сооружения. Таким образом, вышеуказанные ненормативные акты органов го- сударственной власти и местного самоуправления должны содержать сведения, позволяющие определить объект недвижимости на местности и подготовить его описание.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
