Основне правило коректування свідчить: коректується лише вартість порівнюваного об'єкта на основі принципу внеску. Якщо об'єкт порівняння перевершує в чомусь оцінюваний, то фактична продажна ціна останнього повинна бути зменшена на величину внеску цієї переваги, й навпаки. При цьому під одиницями порівняння розуміються одиниці вимірювання порівнюваного та оцінюваного об'єктів нерухомості. Коректування може проводитися: в грошовому виразі - відповідна сума додається або віднімається від продажної ціни кожного порівнюваного об'єкта; в процентному значення - використовуються в тому випадку, якщо складно визначити абсолютні значення. Процентні коректування бувають двох видів: незалежне, коли кожна окрема характеристика враховується незалежно від іншої (у разі розрахунку загального коректування поправки підсумовуються); кумулятивне, коли облік кожної коректованої характеристики ведеться з урахуванням інших окремих характеристик (у разі розрахунку загального коректування приймається добуток кумулятивних поправок). Якщо коректування цін порівнюваних об'єктів виражені у гривнях або умовних грошових одиницях, то неважливо, в якій послідовності вони вноситимуться. Якщо ж коректування виражені у відсотках, то послідовність їх внесення впливатиме на кінцевий результат (на вартість оцінюваного об'єкта). Залежно від того, на основі яких даних проводять коректування, оцінювач застосовує різні методи: кількісний аналіз парних продажів, регресійний аналіз, якісний, відносний порівняльний аналіз, метод загального групування, персональні інтерв'ю. Метод аналізу парних продаж полягає в порівнянні та аналізі кількох пар продаж з послідовними коректуваннями. Парними продажами називається продаж двох об'єктів, які майже ідентичні, за винятком однієї відмінності, яку оцінювач намагається оцінити, щоб внести коректування. Останнім часом у практиці оцінки за наявності достатньої кількості даних починають використовувати регресійний аналіз. В цьому полягає складність для визначення величини коректувань у разі оцінки вартості об'єктів нерухомості з використанням регресійного аналізу, де використовується серія формул. Наприклад,можна скористатися форулою:
Вус= кеп.ср. * х
де Вус - величина коректування, що розраховується, на вартість об'єкта нерухомості; кеп.ср. - коефіцієнт, отриманий для одиниці порівняння; х - заміряні дані для оцінюваного об'єкта нерухомості.
де а, с , п - позитивні або негативні поправочні коефіцієнти. На розвинутих секторах ринку нерухомості експерти-оцінювачі використовують лінійні та нелінійні моделі складного типу:
З цією ж метою може бути використана й інша формула регресійного аналізу: де Є - коефіцієнти регресії; Ф - різні змінні, що характеризують ті або інші чинники, від яких залежить вартість об'єкта нерухомості та величина коректування. Відносний порівняльний аналіз припускає визначення коректувань на основі співставлення ступеня впливу кожного параметра на вартість аналогічних об'єктів нерухомості. Метод загального групування використовується на активному ринку, де можна знайти достатнє число порівняльних продаж, для вивчення розкиду цін. Якщо розкид цін невеликий, наприклад, близько 1%, то можна з впевненістю казати, що вартість об'єкта є середньою величиною відносно до найбільшого та найменшого значень в цій групі порівняльних продаж. Метою персонального інтерв'ю є опитування професіоналів і обізнаних осіб, в результаті якого формується інформаційне поле, корисне під час проведення коректувань.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Коректування та методи їх здійснення» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
