Застосування методу капіталізації для розрахунку орендної плати
Дохід, який може отримати власник об'єкта нерухомості, досить часто важко визначити. Його розраховують на основі повної орендної плати, одержуваної власником об'єкта. Вартість об'єкта визначається множенням показника капіталізації на величину річної орендної плати. Показник капіталізації відповідає кількості років отримання доходу для компенсації вартості об'єкта нерухомості. Так, наприклад, за умови доходу 40% за рік показник капіталізації буде рівний 1:0,4=2,5; для 50% за рік відповідно 1:0,5=2,0. Наприклад, річна орендна плата за офіс складає в 6000 грн., тоді від очікуваного власником офісу доходу лише у виді орендної плати в 6,5% річних (рівній ставці рефінансування) вартість нерухомості (Адох) складе:
Якщо власник об'єкта нерухомості планує одержувати доходи з інших джерел (окрім орендної плати), вони також враховуються під час визначення вартості об'єкта, а потім підсумовуються. Якщо використовують дохідний метод, виходять з припущення, що орендна плата є постійною величиною. Проте, зміна орендної плати відбувається обов'язково та й для власника об'єкта нерухомості це важливо, оскільки він хоче бути застрахованим від інфляції та інших непередбачених обставин. Техніку розрахунку вартості об'єкта нерухомості можна представити таким чином: • визначають три типи норм доходу - початкову, поточну та майбутню:
аналізуються продажі різних об'єктів на ринку нерухомості; визначається дохід з урахуванням ризиків; розраховується капіталізація орендної плати з використанням певної ставки капіталізації доходу; дохід дисконтується з урахуванням ринкової (усередненої) норми капіталізації для визначення поточної вартості об'єкта нерухомості. Як приклад розглянемо таку ситуацію. Фірма займає офісну будівлю з повним набором прав володіння. Будівля була здана в оренду на 5 років з можливістю перегляду орендної плати щороку. Початкова орендна плата складала 10 тис. грн на рік. Ставка рефінансування в банку складає 5%. Це означає, що власник має право чекати на дохід, не нижче 5% на рік. В цьому випадку вартість придбання об'єкта нерухомості (Адох) визначається відношенням чистої орендної плата (Аор.пл.) до очікуваного відсотка доходу (ЧД):
Це найпростіший приклад. Тут величина орендної плати відображає її поточний рівень. Крім того, робиться припущення, що ця величина збережеться в майбутньому, й орендар стабільно платитиме орендну плату, а витрати на управління не зростатимуть. Регулярний перегляд орендної плати кожного року дозволяє підтримувати її на потрібному рівні. Рівень доходу, підтверджений через аналіз ринкових даних (з останнього продажу), може відображати рівень очікувань власника нерухомості. Для виключення можливих помилок оцінювач повинен виконати три операції: 1. Визначити валову вартість об'єкта нерухомості (В). З цією метою спочатку обчислюється вартість річної орендної плати (Аор.пл.) на основі аналізу продажних цін аналогічних об'єктів й ринкових умов; потім враховуються витрати (Р), вартість управління (У), сума орендної плати за землю (Аор.пл.з.), інвестиційна норма доходу у відсотках (П). Тоді:
2. Визначити всі витрати на забудову. Витрати на розвиток об'єкта нерухомості містять: • вартість послуг проектувальників, архітекторів, консультантів з будівництва та інженерів (може складати 10-15% від вартості будівництва залежно від складності будівлі); виграти на отримання дозволу на будівництво та різні погодження; витрати на очищення та підготовку ділянки (враховуються за фактичними даними на момент проведення робіт); • вартість будівництва (контракт на будівництво); • вартість матеріалів з урахуванням інфляції (ця стаття витрат фіксується за фактичними даними в кожному звітному періоді); • витрати на створення ландшафту (визначаються так само, як і два попередні види); • інші витрати: до них прийнято включати додаткові витрати у розмірі 5% на випадок непередбачених витрат (на рекламу, маркетинг і деякі інші); плата за послуги, які входять в сумарну вартість витрат; дохід і ризики забудовника. Звичайно забудовник (власник) включає в сумарну вартість свої доходи і премію за ризик. Дана сума може складати певний відсоток від капітальної вартості завершеного проекту розвитку або загальної вартості будівлі. Рівень прибутковості та ризики оцінюються на підставі комбінації умов конкуренції на ринку земельних ділянок, складності інвестиційного проекту й надійності очікуваного в майбутньому доходу, а також рівня престижності проекту та впевненості в його прибутковості. 3. Обчислення вартості ділянки землі та прибутковості. Валова вартість придбання землі може бути вирахувана через віднімання валової вартості об'єкта нерухомості від повної вартості проекту підвищення прибутковості нерухомості. Чиста вартість об'єкта нерухомості визначається через віднімання від отриманої величини витрат на придбання землі. Результат характеризує мінімальний рівень прибутковості проекту.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Застосування методу капіталізації для розрахунку орендної плати» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
