На ринку нерухомості держава найчастіше виконує такі функції: -розробника концепції розвитку ринку нерухомості або окремих його складових, програм реалізації законодавчої або ідеологічної ініціативи; -інвестора в пріоритетні напрямки економічної діяльності, галузі національної економіки, житлове будівництво та соціально-культурну сферу; -професійного учасника за умов емісії житлових сертифікатів , торгівлі державними будівлями або спорудами тощо; -емітента державних та муніципальних цінних паперів під заставу нерухомого майна; -інституту-регулятора, який встановлює правила та норми функціонування ринку нерухомості; -верховного арбітражу під час виникнення суперечок між учасниками ринку нерухомості; -контролюючого інституту, до компетенції якого входить відслідковування стійкості й безпечності ринку нерухомого майна. Управління об'єктами нерухомості в процесі реформування державної власності покладено на органи державної влади. Так , взаємодія державних та недержавних інститутів у процесі приватизації, тобто державне управління на первинному ринку нерухомості зображено на рис. 24.4.
Рис. 24.4 Взаємодія державних та недержавних інститутів у процесі приватизації
Державними органами і організаціями, що здійснюють регулювання вторинного ринку об'єктів нерухомого майна в Україні є Президент України Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, Міністерство юстиції України, Антимонопольний комітет України, Державний страховий нагляд, територіальні органи відповідних міністерств і відомств, а також органи архітектури і містобудування, бюро технічної інвентаризації, суди та арбітражні суди, нотаріальні контори, податкові інспекції, інші організації. В організаційному відношенні державне регулювання операцій з нерухомістю здійснюється через прямий вплив, тобто адміністративним способом; через непрямий (другорядний) вплив або економічними методами управління. Економічні методи управління ринку комерційної нерухомості здійснюють за допомогою: ' а) системи оподаткування майна і пільг (ставки податків і звільнення від них); б) регулювання облікової ставки (дисконтної політики НБУ); в) реалізації державних цільових програм; г) амортизаційної політики; д) зовнішньоекономічної діяльності. Адміністративне управління не пов'язане зі створенням додаткових матеріальних стимулів або штрафних санкцій, воно засноване на владі держави і містить в собі міри заборони, примусів або дозволів. Пряме адміністративне управління об'єднує сукупність слідуючих прийомів: а) викуп в державну власність будь-яких об'єктів комерційної нерухомості для суспільних потреб; б) підтримка правопорядку на ринку; в) введення заборон і санкцій за відхилення від нормативних вимог у разі здійснення угод з комерційним нерухомим майном; г) контроль за додержанням всіма учасниками ринку встановлених норм і правил; д) встановлення обов'язкових вимог до стану і якості різного роду діяльності на ринку комерційної нерухомості і до його учасників; є) відбір і посвідчення статусу професійних учасників ринку нерухомості - ліцензування, реєстрація, передача прав уповноважених осіб органами виконавчої влади по здійсненню угод з об'єктами державної і муніципальної власності; є) створення нормативної бази - законів, постанов, інструкцій, правил, положень, що регулюють функціонування ринку нежитлової нерухомості. Основним законом, який передбачає існування власності в нашої країні, права володіти, користуватися і розпоряджатися нею, що може бути результатом діяльності, є Конституція України. В такій ситуації мається на увазі й право власності на нерухоме майно. Крім цього, в ст. 41 прямо вказано, що "... ніхто не може бути протиправно позбавлений" будь-якого права власності. Інший закон України, який спрямований на підтримку державного суверенітету - Закон України "Про власність" від 7 лютого 1991 р. Його мета -забезпечення вільного економічного самовизначення громадян, використання природного, економічного, науково-технічного та культурного потенціалів країни для підвищення рівня життя її народу. В цьому нормативному документі обумовлена сутність національного багатства України, права власності як відносин, його суб'єкти, форми власності, які існують в Україні. Зокрема зазначено, що об'єктами права індивідуальної власності можуть бути засоби виробництва та інше майно. Крім того, нерухоме майно може перебувати у інших формах власності, наприклад у спільній, коли "майно, придбане внаслідок спільної праці громадян, що об'єдналися для спільної діяльності, є їх спільною частковою власністю. Розмір частки кожного визначається ступенем його трудової участі. Суб'єктами права колективної власності на нерухоме майно є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, акціонерні товариства, господарські товариства, господарські об'єднання та інші організації, що є юридичними особами; а суб'єктом права загальнодержавної й комунальної власності є держава в особі Верховної Ради України та, відповідно, адміністративно-територіальні одиниці в особі обласних, районних, міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. Індивідуальний (приватний) та колективний власник самостійно володіє, користується й розпоряджається об'єктами власності, зокрема об'єктами комерційної нерухомості, які йому належать. Таке ж нерухоме майно, що є державною власністю і закріплене за державним підприємством, "належить йому на праві повного господарського відання. Здійснюючи право повного господарського відання, підприємство володіє, користується та розпоряджається зазначеним майном, вчиняючи щодо нього будь-які дії, які не суперечать закону та цілям діяльності підприємства". Відносини власності, не врегульовані законом "Про власність", регулює Цивільний кодекс України та інші законодавчі акти. В нашій країні на протязі двадцятого століття двічі здійснюється реформування відносин власності: перше розпочалося у жовтні 1917р., а друге відбувається в наші дні, основна ціль якого повернути відносинам власності їх справжній зміст, накопичити достатній прошарок приватних власників, що допоможе досягти соціально-економічних цілей розвитку держави. Складником досягнення поставленого перед урядом завдання роздержавлення є Закон України "Про приватизацію державного майна". Цей Закон регулює правові, економічні та організаційні основи приватизації державного майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, з метою створення багатоукладної соціально орієнтованої ринкової економіки України. Цей нормативний документ містить поняття та мету, пріоритети та принципи, об'єкти та суб'єкти, порядок та способи, соціальні питання, фінансові та договірні відносини приватизації. Відповідно до цього об'єктом приватизації (об'єктами державної власності) є майно підприємств, цехів, виробництв. Будівлі (споруди, приміщення), тобто нежитлова нерухомість, за бажанням покупця приватизуються разом із всім майном структурних одиниць, що в них розташовані, якщо на це немає прямої заборони відповідних органів України. Затвердження урядом проекту програми приватизації на 2006-2010 роки порушить тему приватизації з новим акцентом. Уряд планує досягнення якісно нового рівня розвитку приватизаційних процесів через здійснення переходу до масштабної приватизації в стратегічних галузях, а також націоналізації та реприватизації окремих об'єктів. З метою підвищення результативності та ефективності приватизації, подальшого вдосконалення механізмів її проведення Уряду слід вжити заходів щодо сприяння прийняттю Верховною Радою нової Державної програми приватизації на 2006-2010 роки, розробки підпрограми ринкової трансформації основних напрямків економічної діяльності, які цього потребують, забезпечення всебічної передприватизаційної підготовки підприємств державної власності. Закон України "Про оренду державного та комунального майна" покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна, зокрема об'єктів комерційної нерухомості, через передачу його в оренду фізичним та юридичним особам. Цей закон регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій підприємств, заснованих на майні, що перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна. Відносини щодо оренди регулює договір оренди. Основне положення закону - "Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності."3 При цьому нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) є об'єктами оренди та суборенди. Амортизаційні відрахування на орендовану нерухомість нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, на балансі якого знаходиться це майно Амортизаційні кошти використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Нормативний документ, який визначає, що застава - це спосіб забезпечення зобов'язань - Закон України "Про заставу". Кредитор (заставоутримувач) має право у випадку невиконання боржником (заставник) забезпеченого заставою зобов'язання отримати задоволення від вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами. Так, предметом застави може бути майно, майнові права, зокрема нерухомість, яка може бути відчужена заставником і на яку може бути накладене стягнення. Договір застави, предметом якої є нерухоме майно, повинен бути нотаріально засвідчений на основі відповідних правових документів. Така процедура здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна. Застава нерухомістю, до того ж, підлягає державній реєстрації у випадках і в порядку, передбачених законодавством. Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", прийнятий Верховною Радою України 12 липня 2001 року, регулює всі правовідносини, які виникають в процесі проведення оцінки майна, майнових прав, які належать фізичним і юридичним особам на території України. В рамках цього правового документу здійснюється дві взаємопов'язані форми регулювання - громадське і державне регулювання оцінки. Функції з державного регулювання покладені на Фонд державного майна України. Одною із функцій державного регулювання є контроль за дотриманням нормативно-правового і організаційного забезпечення оцінки. Іншою функція держави пов'язана із забезпеченням роботи Наглядової Ради з питань оціночної діяльності та екзаменаційної комісії в сфері підготовки оцінювачів. Громадське регулювання полягає, в першу чергу, в контролі і регулюванні діяльності членів громадської організації оцінювачів самими організації оцінювачів. Крім того, закон передбачає, що професійна підготовка оцінювачів буде здійснюватися навчальними закладами, які підписали з угоду з Фондом держмайна. Загалом цей закон є новаторським і таким, що закріплює та розвиває сформовану інфраструктуру оцінки майна в Україні. Наступною складовою законодавства, що стосується процесів використання об'єктів нерухомості, є Закон України "Про лізинг" від 16 грудня 1997 року. Цей нормативний документ визначає загальні правові та економічні засади здійснення підприємницької діяльності (лізинг), "яка спрямована на інвестування власних і залучених фінансових коштів і полягає в наданні лізингодавцем у виключне користування на визначений строк лізингоодержувачу майна, що є власністю лізингодавця або набувається їм у власність за дорученням і погодженням з лізингоодержувачем у відповідного продавця майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів. Якщо об'єктом лізингу є майно, то таким же об'єктом цієї угоди може бути і комерційна нерухомість, згідно з законодавством. Не менш важливе значення відіграє й Закон України "Про іпотеку", що визначає як її предмет, так й основні поняття сфери таких відносин на ринку нерухомості: нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти; іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Основи іпотечного кредитування також визначені в Україні законом "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" від 19 червня 2003 року №979-ІУ, який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. До інших, не менш важливих законодавчо-нормативних актів, що так чи інакше стосуються відносин на ринку нерухомості, відносять Цивільний кодекс України, Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закон України "Про нотаріат", Декрет КМУ "Про державне мито" та інше. Муніципальні органи влади також беруть участь в управлінні комерційною нерухомістю. Відповідно до Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні" та "Про оренду державного та комунального майна" Волинська обласна рада від 24 вересня 2002 року №3/6 затвердила: Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ і міст області. Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області. Порядок проведення конкурсу на право укладання договору оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області. Положення про порядок відчуження основних засобів, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ і міст області. Інструкцію про порядок списання основних засобів бюджетних установ та госпрозрахункових підприємств, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ і міст області. 6. Положення про порядок надання дозволу на заставу майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ і міст області. Вище було розглянуто правове поле у сфері нерухомості на державному та регіональному рівні. Внаслідок глобальної гармонізації створено та у редакції 2000 року внесено істотні зміни у міжнародні та європейські стандарти оцінки (МСО, ЄСО). До збірника МСО входять кодекс поведінки оцінювача, стандарти оцінки, методичні примітки, коментарі, глосарій термінів. У вступі подано короткий опис діяльності Комітету з міжнародних стандартів оцінки і умови членства в ньому, зазначену мету і завдання МСО, структура стандартів та їх формат. В описі загальної концепції та принципів оцінки наведено основні поняття (земля, власність, нерухомість, вартість та інше), коротко викладено принципи визначення ринкової вартості, корисності, розглянуто інші важливі для оціночної діяльності поняття, а також описано загальновизнані підходи до оцінки майна. Зміна та розвиток законодавчої бази в Україні з цих питань здійснюється дуже помалу, враховуючи те, що ринок нерухомості змінюється й розширюється Потрібне глобальне реформування законодавчо-нормативного управління з метою наближення їх до положень міжнародних стандартів та прийняття нових нормативних документів в країні, які б чітко визначали і регулювання цей новий сектор ринкових відносин. Тому терміново потрібно здійснити роботу з прийняття пакетів таких законодавчо-нормативних документів як Закон України "Про оподаткування нерухомого майна", "Про ріелторську діяльність" та інші, що необхідні для нормального розвитку національної економіки. Прийняття самого Закону України "Про ріелторську діяльність" не може остаточно вирішити всі проблеми ріелторів та їх взаємовідносин з клієнтами і органами влади. Для нормальної функціонування агентів з нерухомості необхідно вжити ряд заходів, спрямованих на створення та реформування систем, без яких існування ринку нерухомості буде лишатись незадовільним. Це створення системи реєстрації прав на нерухоме майно, реформування системи нотаріату, створення професійних оціночних організацій та інше. Щодо реєстрації прав на нерухомість, то до ВРУ було подано п'ять альтернативних проектів з цього питання. Найоптимальнішим з них був проект, розроблений КМУ, який двічі розглядався у Верховній Раді. Проте було прийнято проект Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно", в якому реєстрацію прав на нерухоме майно покладено на бюро технічної інвентаризації (БТІ). Цим законопроектом реєстрацію прав на нерухоме майно, яка є виключно державною функцією, покладено на вже існуючі господарські структури - БТІ. Таке рішення є нелогічним і не відповідає світовій практиці (в розвинутих країнах реєстрацію здійснюють органи виконавчої або судової влади). Не передбачається створення цілісної системи реєстрації, розміри плати за реєстрацію та порядок витрати надходжень визначає БТІ тощо. Що стосується нотаріату, то законодавством передбачені заходи щодо забезпечення належної відповідальності за дії нотаріусів (забезпечення кваліфікаційного рівня, складання присяги, матеріальне відшкодування в разі заподіяння збитків тощо), однак досі не створено правових гарантій забезпечення достовірності та повноти даних, які надаються з боку БТІ. Це ставить під загрозу законність угод, що укладаються, стає джерелом численних порушень, судових позовів, гальмує створення нормальних ринкових відносин, тощо. Щоб усунути зазначені незручності, Міністерство юстиції створило Реєстр прав власності на нерухоме майно (Реєстр). Це нововведення лише до певної межі впорядкувало взаємини у процедурі оформлення прав, забезпечило їх визнання й захист, але не створило в Україні сприятливіші, аніж досі, умови для розвитку інвестиційної діяльності та ринку нерухомого майна. Міністерство юстиції видало наказ "Про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно". Згідно з цим наказом на підприємства Бюро технічної інвентаризації покладено обов'язок по здійсненню реєстрації відповідних прав, а на державне підприємство "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України обов'язок забезпечувати функціонування Реєстру, зберігаючи всі дані та захищаючи їх від руйнування. Завдяки створенню електронного Реєстру прав власності на нерухоме майно значно спрощено порядок самої реєстрації, адже реєстрові книги скасовуються, а відтак економиться час клієнтів, та й реєстраторам підприємств БТІ незрівнянно легше тепер обробляти інформацію та виконувати всі належні процедури. Така норма міститься в пункті 1 прикінцевих положень Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно. Дані про об'єкти нерухомого майна, їхніх власників, права власності буде систематизовано в єдину для всієї України базу даних. Зрозуміло, це дуже спрощує їх пошук. Інформація для бази даних Реєстру вноситься в режимі реального часу, оскільки ця база - єдина для всіх реєстраторів. Таким чином створюється перепона для злочинних махінацій з нерухомістю, пов'язаних із часом внесення відомостей до Реєстру. Можливості бази Даних Реєстру дають змогу здійснювати автоматичний облік витрачених спеціальних захисних бланків. Пошук документів Реєстру може здійснюватися за номером та серією бланку. Інформація про кожну дію з реєстраційним записом, що здійснюється реєстратором, а також усі запити користувачів та відомості про витяги зберігаються в базі даних і не можуть бути змінені чи вилучені. Таким чином законні власники майна будуть захищені від неправомірних дій осіб, котрі мають доступ до такої інформації та бажають використати службове становище у злочинних цілях. На відміну від реєстрових книг, які можуть згоріти чи бути знищені іншим чином, а також на відміну від локальних баз даних окремих БТІ, що також можуть бути знищені, інформація в Реєстрі має багаторівневий захист. У разі передачі по каналах інформація криптується (зашифровується). Доступ у Реєстр обмежений і можливий лише за наявності відповідного імені та пароля. Функцію реєстрації прав слід покласти на спеціальні відділи реєстрації, які мають бути створені у складі управлінь юстиції. Прийняття Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно" дає змогу врегулювати відносини у сфері державної реєстрації прав на нерухомість і спрямувати на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створити умови для функціонування ринку нерухомості комерційно виробничого призначення, активізувати інвестиційну діяльність. Слід мати на увазі, що базою даних реєстру можуть у майбутньому скористатися і податківці для нарахування податку на нерухоме майно. Законодавчих актів щодо податку на нерухомість ще не прийнято, проте проектом Податкового кодексу передбачено його введення з метою збалансування доходів і витрат бюджету держави та сприяти підвищенню ефективності використання нерухомості суб'єктами господарювання. Введення податку на будівлі, споруди і приміщення є економічно доцільним, оскільки забезпечить: підвищення ролі майнового оподаткування в реалізації фіскальної політики й ослаблення тягаря оподаткування для виробників, передумови стабільного, ефективного і довгострокового володіння нерухомістю для господарських цілей і підрив стимулів її спекулятивного торгового обігу; стабільності надходжень у бюджет за рахунок відносної сталості й незалежності податку від . результатів господарської діяльності; регулювання поведінки суб'єктів господарювання щодо їхнього внеску капіталів у розвиток виробництва і формування оптимальної структури майна, що забезпечує мінімізацію витрат виробництва і підвищення рентабельності; раціоналізацію витрат власників нерухомості й підвищення механізмів перерозподілу власності та інше. Прийняття Закону України "Про оподаткування нерухомого майна (нерухомості)" приведе до встановлення порядку оподаткування нерухомого майна з метою соціально обгрунтованого перерозподілу національного доходу. У кожній країні з метою оподаткування розробляється особлива класифікація нерухомості. Об'єкти нерухомості, зокрема нежитлові, повинні розрізнятися на нерухомість як житло, виробничу нерухомість і комерційну, тобто дохідну (магазини, склади, офіси, об'єкти громадського харчування та побутового обслуговування). Відповідним чином мають бути визначені у попередньо вказаному законі суб'єкти сплати податків, його ставки, база оподаткування, методи оцінки майна, пільги та інше. Особливий механізм оподаткування повинен бути розроблений по відношенню до нерухомості як фактора виробництва, що повинен грунтуватися на поточній вартості нерухомості як фінансового активу, що втілюється або у вартості придбання або у вартості заміщення. Стосовно комерційної нерухомості, основна властивість якої полягає у тому, що вона здатна приносити прибуток залежно від особливостей бізнесу, здійснюваного в його межах. В цьому випадку оподаткованою базою повинна стати дохідна вартість, тобто вартість майбутніх вигод від володіння нерухомістю. В результаті прийняття цих законів прослідковується злагоджений логічний механізм взаємодії державних і недержавних інститутів по забезпеченню процесу реєстрації та належного оподаткування об'єктів нежитлової нерухомості (рис. 24.5). Згідно з законодавством, кожен власник нерухомості зобов'язаний внести до Єдиного реєстру права власності свій об'єкт нерухомості. Із вступом у дію Закону України "Про оподаткування нерухомості" зареєстрована будівля, споруда чи то приміщення буде обкладатись податком, який стягується із власників такого об'єкта. Для встановлення величини податку необхідно визначити ставку та базу оподаткування, яка по суті повинна являти собою вартість оподаткованого нерухомого майна, отримана через застосування науково і практично обґрунтованого способу його оцінки. Тому важливу участь у процесах реформування відносин власності відіграє також інститут оцінки. При цьому кожен учасник відносин буде виконувати належні йому функції. Відомості з реєстру нерухомого майна за письмовим запитом надсилаються Державній податковій службі, особі, яка є власником чи користувачем оподатковуваного об'єкту нерухомості, оціночній фірмі. В свою чергу, оцінювач встановлює вартість оподатковуваного об'єкта і за запитом Державної податкової служби, органу, що здійснює реєстр, надсилає їм відповідні повідомлення. Орган податкової служби повідомляє за місцем розташування будівель про річні податкові зобов'язання, розраховані із розміру визначеної вартості майна та дотриманням індексації податкових баз. Платник податку зобов'язаний повідомити податковій адміністрації про випадки, коли об'єкт оподаткування зазнає істотних змін: відбувається ліквідація (знесення, зруйнування) об'єкта або його частини, збільшується вартість об'єкта тощо. Сьогодні за відсутності прийняття належних правових документів важливим і потрібним є деякі підзаконні акти, які б регулювали діяльність брокерів та всіх інших фахівців на ринку нерухомості. Важливо не просто відбити інтереси фахівців, але й передати їх накопичений досвід іншим. Отже, зараз існує ціла низка проблем щодо подальшого розвитку правового регулювання ринку нерухомості і у цьому матеріалі перелічені далеко не всі з них. Вирішити ці проблеми без тісної співпраці між ріелторською громадою, представниками інших професій, діяльність яких пов'язана з обігом нерухомості, урядом і Верховною Радою неможливо.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Державне регулювання ринку нерухомого майна» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
