За ринкових умов банківський кредит - одне з. основних джерел позикових засобів. Суб'єктами кредитних відносин в сфері банківського кредиту щодо сфери нерухомості є всі суб'єкти ринку нерухомості та й самі банки. В кредитній операції кожний суб'єкт виступає одночасно і як кредитор, і як позичальник. Кредиторами є суб'єкти, що передають свої тимчасово вільні засоби в розпорядження позичальника на певний термін. Позичальник - сторона кредитних відносин, що одержує засоби користування та приймає на себе зобов'язання їх повернути у встановлений термін. Наприклад, забудовник, розміщуючи свої засоби на розрахунковому рахунку в банку, виступає в ролі кредитора, а банк - в ролі позичальника. Отримуючи в банку кредит, забудовник перетворюється на позичальника, а банк грає роль кредитора. Комерційні банки надають своїм клієнтам різноманітні види кредитів, які можна класифікувати за різними ознаками, наприклад, за термінами використання: онкольні (кредити до запитання); короткострокові (до 1 року); середньострокові (від 1 до 3 років); довгострокові (понад 3 роки). Як правило, кредити, що формують оборотні фонди, бувають короткостроковими. Кредити, Що беруть участь у створенні або придбанні об'єктів нерухомості, відносять до середньо- і довгострокових. За засобом забезпечення кредити поділяють на бланкові (незабезпечені); забезпечені (заставні, гарантовані та застраховані). Існують різні форми банківського кредиту (рис. 21.2).
Кредит надається на основі принципів терміновості, платності й зворотності. Принцип терміновості означає, що кредит має бути повернений у строго визначений термін. Терміни кредитування встановлюють банки, виходячи з термінів оборотності матеріальних цінностей та окупності вкладень, що кредитуються. Принцип платності припускає, що підприємство-позичальник повинне внести до банку певну плату за тимчасове користування грошовими коштами. Плата за кредит визначається у формі банківського відсотка. Принцип зворотності означає, що кредит видається лише тим особам, які, на думку банку, можуть його своєчасно повернути, тому банківське кредитування здійснюється на основі вивчення показників платоспроможності та забезпеченості кредиту. Під час встановлення плати за кредит комерційні банки враховують: » ставку рефінансування Національного банку України; процентну ставку на міжбанківському ринку; середню процентну ставку, сплачувану банком своїм клієнтам за депозитними рахунками різного виду, які використовуються для залучення засобів; структуру пасивів банку; попит на кредит; термін кредитування й кредитні ризики (залежно від виду забезпечення); стабільність грошового обігу в країні. Сьогодні українські банки надають кредити під усе "рухоме й нерухоме". Так, наприклад, банк "Надра" на 2005 р. пропонував 5 кредитних програм, що стосуються нерухомого майна: кредити на придбання квартир, будинків, земельних ділянок, гаражів (на вторинному ринку нерухомості) розміром до 75% від вартості нерухомості й максимальним строком кредитування до 20 років; кредити на придбання квартир у домі, що будується, розміром до 80% від вартості нерухомості й максимальним строком кредитування до 20 років; кредити за програмою "Покращання житлових умов" із максимальним строком кредитування до 15 років; кредити за програмою "Молодій сім'ї - доступне житло" розміром до 90% від вартості нерухомості й максимальним строком кредитування до 15 років (на первинному та вторинному ринках); кредити за програмою "Молодіжне житлове кредитування" розміром до 80% від вартості нерухомості й максимальним строком кредитування до 20 років. При цьому позичальники мали право отримати часткову компенсацію процентної ставки за кредитом в розмірі облікової ставки НБУ. Банком "Надра" пропонував також й супутні кредити на придбання вікон, меблів, дверей, побутової техніки, сантехніки, ремонт квартир, реконструкцію будинків, дач, будівництво гаражів, будь-які споживчі цілі під заставу нерухомості або виплаченої частини іпотеки. Зазвичай, такі послуги надавали й інші комерційні банки України за дуже схожими умовами кредитування. Найдешевші кредити можуть давати великі банки, що мають широку клієнтську базу. У таких банків значний обсяг ресурсів формується за рахунок стійких залишків засобів на рахунках клієнтів, тому їм немає необхідності звертатися за ресурсами до Національного банку (найдорожчі кредитні ресурси)І або залучати їх на міжбанківському ринку кредитів (більш дешеві ресурси, але все таки набагато дорожче за ресурси на розрахункових рахунках). Застосовувані банками методи оцінки платоспроможності позичальників різні, але всі вони базуються на використанні певної системи фінансових коефіцієнтів Типовий набір останніх містить: коефіцієнт абсолютної ліквідності; проміжний коефіцієнт покриття; загальний коефіцієнт покриття та коефіцієнт незалежності Ці коефіцієнти визначають за даними бухгалтерських балансів. Для визначення платоспроможності можуть використовувати й інші коефіцієнти, наприклад, ділової активності, фінансової стійкості, рентабельності Оцінка кредитоспроможності позичальника може бути зведена до єдиного показника - рейтингу позичальника. З підприємствами різної платоспроможності банки будують свої відносини по різному. "Першокласним позичальникам" кредит видають на пільгових умовах і може бути наданий, наприклад, у формі кредитної лінії. Це дозволяє оплатити за рахунок кредиту будь-які розрахункові документи, передбачені в кредитній угоді між банком і позичальником. Кредитна лінія відкривається позичальнику, в основному, на 1 рік. Протягом цього терміну позичальник може отримати позику і без додаткових переговорів з банком й яких-небудь оформлень. При цьому позичальник повинен тримати в банку депозит у розмірі 10% від суми лінії плюс 10% від суми вже отриманих ним кредитів. За банком зберігається право на відмову від видачі позики в межах встановленого ліміту кредитування, якщо він виявить погіршення фінансового стану позичальника. Кредитування позичальників другого класу здійснюється в звичайному порядку (загальноприйняті процентні ставки та терміни, обов'язкова наявність забезпечення страхування кредиту). При цьому кредитування ведеться, як правило, з використанням позичкових рахунків, які бувають спеціальними й простими. Спеціальні рахунки відкривають позичальникам, що постійно використовують кредитування в своїй господарській діяльності. На цей час із таких рахунків кредитуються, в основному, державні роздрібні та оптові торгові організації, а також постачальницько-збутові структури. Використання спеціального позикового рахунку припускає зосередження всіх надходжень в кредит цього рахунку для своєчасного погашення банківської позики та забезпечення повної участі власних засобів позичальника. В процесі відтворювання розрахунковий рахунок грає підлеглу роль, за ним здійснюється обмежене коло операцій (виплата зарплатні розподіл прибутку). Для цього із спеціального рахунку на розрахунковий рахунок клієнта перераховують частину виручки, необхідну для покриття нематеріальних витрат і прибутку. Організації може бути відкритий лише один спеціальний позиковий рахунок, що не виключає паралельного відкриття простих позикових рахунків. Прості позикові рахунки використовують переважно для видачі разових кредитів. У разі кредитування декількох різних об'єктів організація може одночасно користуватися кількома позиковими рахунками. В цьому випадку позики видають на різних умовах. Нерідко кредитування з позикових рахунків ведеться у формі оплати платіжних документів. При цьому банк перераховує гроші на підставі представлених клієнтом платіжних документів, що дозволяє більш жорстко контролювати цільове використання кредитних ресурсів. Надання кредитів позичальникам третього класу пов'язано із значним ризиком для банку, тому банки прагнуть уникати таких кредитів. Якщо ж банк приймає на себе цей ризик, то, як правило, обмежує суму кредиту розміром статутного капіталу позичальника, скорочує терміни кредиту та встановлює підвищену процентну ставку. Законодавство передбачає видачу кредитів під різні види забезпечення, найважливіші з них: застава майна й майнових прав; гарантії та поручительства третіх осіб; страхування кредитного ризику; переуступка на користь банку вимог і рахунків позичальника; надання "зв'язаних кредитів". Позичальник як кредитне забезпечення може використовувати одну або декілька форм забезпечення. Забезпечення кредиту закріплюється в кредитному договорі. Зобов'язання за кредитом та його поверненням оформляють одночасно з кредитним договором і є обов'язковим доповненням до нього. Одним з найпоширеніших видів забезпечення є застава. Під час кредитування суб'єктів ринку нерухомості частіше за все використовується так звана застава товарно-матеріальних цінностей, застава нерухомості (іпотека) і "зв'язані кредити". Поручительство - це договір, яким поручитель зобов'язав - іншу особу відповідати за виконання останнім свого зобов'язання перед кредитором. Позичальник і поручитель відповідають перед кредитором як солідарні боржники. Договір укладають в письмовій формі й засвідчують нотаріально. Гарантія - це особливий вид договору поручительства, що застосовується для забезпечення зобов'язань лише між юридичними особами. Гарантом кредиту може виступати вища (по відношенню до боржника) організація (корпорація, холдинг, асоціація, об'єднання), орендодавець, засновник та інші організації, включаючи банки. Гарантія оформляється гарантійним листом, який пред'являється в кредитуючий банк. За умов ринкової економіки гарантії й поручительства видають, як правило, за певну винагороду на користь гаранта або поручителя. При цьому сума винагороди за гарантіями може доходити до 15% від вартості позики, що гарантується. Страхування відповідальності позичальника за непогашення кредиту - це форма забезпечення кредиту, в якій провідну роль відіграють страхові компанії. Страхування кредитного ризику є взаємовигідною операцією для всіх учасників кредитного процесу. Організація-позичальник "страхується" від втрати ділової репутації через невчасне погашення кредиту. Банк одержує високі гарантії поворотності кредиту, хоча й не є прямим учасником операції. Страхова організація одержує винагороду у вигляді премії страхування. Страхування кредитного ризику, безумовно, робить кредит дорожчим, але й більш надійним. За існуючих економічних умов цей вид забезпечення пов'язаний із значним ризиком для страхових компаній та кредитних організацій (часто зобов'язання не виконує як позичальник, так й страхувальник). Цим видом страхування займаються, в основному, недержавні комерційні страхові компанії. Переуступка (цесія) на користь банку вимог і рахунків позичальника за отримання (дебіторська заборгованість) використовується як ще одна з форм забезпечення кредиту. Цесія оформляється спеціальним договором. Наприклад, за договором цесії будівельна організація може передати банку право розпорядження виручкою (її частиною) для погашення виданого кредиту та сплати відсотків за нього Надання "зв'язаних кредитів" припускає право банку визначати склад виконавців робіт і постачальників устаткування й матеріалів за проектом ,що кредитується. Така форма кредитування часто використовується іноземними банками, що працюють на ринку. Всі приведені міркування фіксуються в договорі між кредитором і позичальником. Сучасний кредитний договір містить такі розділи: Загальні положення. Права та обов'язки позичальника. Права та обов'язки банку. Відповідальність сторін. Порядок вирішення суперечок. Термін дії договору. Юридичні адреси сторін. Укладання кредитних договорів відбувається в кілька етапів. На першому етапі клієнт повинен представити в банк: кредитну заявку, в якій зазначають суму, мету та термін кредиту; техніко-економічне обґрунтовування кредиту, яке дозволяє мати судження щодо ефективності використання позики, реальні терміни окупності витрат, джерела й можливий графік погашення кредиту; копії контрактів та інших документів, що підтверджують мету кредиту й можливості його погашення: річний баланс і баланс на останню звітну дату, необхідні для визначення платіжності й кредитоспроможності клієнта; проект кредитного договору за прийнятою в банку формою; договори застави, гарантії, поручительства та страхування відповідальності позичальника залежно від запланованої форми забезпечення кредиту; термінове зобов'язання-доручення про погашення кредиту; довідку про позикові засоби, отримані в інших банках; довідку з податкової служби про відсутність заборгованості перед бюджетом і рахунки, відкриті в інших банках. Представлені документи аналізує служба кредитних інспекторів банку. За наслідками аналізу робиться висновок про можливість видачі кредиту. Висновок затверджує кредитний комітет банку, після чого позика видається на один з рахунків залежно від прийнятої схеми кредитування. Яким основним критеріям має відповідати потенційний позичальник Вкладання в проект власних засобів повинно складати не менш 20-30% для інвестиційного кредитування (кредит на придбання устаткування, транспортних засобів, закупівлю сировини та комплектуючих) й не менш як 40-50% - для проектного фінансування (кредит на оборотні кошти, закупівлю товарів). Розмір власних засобів організації має бути більше суми передбачуваного кредиту. Необхідно представити комплексне забезпечення, що покриває основний борг і відсоток за кредитом. Бізнес-план та прогноз руху грошових потоків за проектом повинен підтверджувати можливість погашення кредиту й відсотків з коефіцієнтом не менше 1,5. Річний оборот організації має як мінімум в 3 рази перевищувати розмір балансу. Організація повинна мати стійких постачальників, розвивати мережу збуту. Графіки видачі та погашення кредиту - один з основних елементів кредитної документації. У разі кредитування капітальних вкладень в будівництво нових об'єктів ці графіки мають галузеві особливості, пов'язані із значними термінами будівництва, нерівномірністю витрачання засобів, необхідністю освоєння потужностей протягом періоду освоєння. З цього погляду часовий проміжок, в якому використовується кредит, можна розбити на 3 інтервали: будівництво за проектом; освоєння потужностей та погашення кредиту. Зазвичай, в період будівництва об'єкта нерухомості перераховують необхідні засоби на позикові рахунки відповідно до встановленого графіка видачі кредиту. Відсотки нараховують, але не виплачують. В період освоєння розпочинається погашення заборгованості за рахунок сум амортизаційних відрахувань, які утворюються після здачі об'єкта в експлуатацію. В першу чергу гаситься заборгованість по відсотках. Після завершення періоду освоєння на погашення заборгованості спрямовують частину амортизаційних відрахувань й частину виручки від реалізації продукції, що випускається на зведеному об'єкті. На залишок заборгованості за основним боргом продовжують нараховувати відсотки. Графік погашення кредиту розраховують так, щоб до моменту закінчення терміну користування кредитом заборгованість за відсотками та основним боргом була рівна нулю. Насправді процес кредитування, як правило, більш складний. Нерідко в ході будівництва коректуються загальна сума кредиту, графіки його видачі й погашення, терміни використання, процентні ставки тощо. Всі зміни узгоджують кредитор і позичальник та закріплюються за допомогою доповнень і змін до кредитної угоди.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Банківський кредит» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
