ОСОБЛИВОСТІ ФОРМУВАННЯ ДЕРЖАВНОЇ ПОЛІТИКИ В РОЗВИТКУ РИНКУ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ В УКРАЇНІ
Особливу роль у розвитку ринку комерційної (нежитлової) нерухомості в перехідній економіці відіграє держава. Державні органи формують законодавче поле, що встановлює основу функціонування ринку об'єктів нежитлової нерухомості, регулювання і контролю діяльності суб'єктів ринку та інше. Правова база ринку нежитлової нерухомості 2005 року знаходиться у складному становищі. Очікуваних законодавчих актів, які б могли нормалізувати роботу на ринку нерухомості, прийнято не було. Дані ринкові відносини зобов'язані діяти за чіткими, прийнятими державою законами. З 1997 р., коли була розроблена значна маса текстів урядових законопроектів, суспільні відносини і, зокрема, відносини у сфері обігу нерухомості зазнали значних змін. Зміни відбулися і в законопроектній роботі Верховної Ради України. Відносини у сфері нерухомого майна сьогодні врегульовує близько 130 законодавчо-нормативних документів, основним з який є Конституція України Кожен з них має пряме чи опосередковане відношення до ринку комерційної (нежитлової) нерухомості. Це - закони України, кодекси, постанови Верховної Ради України, декрети та постанови Кабінету Міністрів, укази Президента України, нормативні акти міністерств й відомств, які в межах своїх повноважень, визначених чинним законодавством, здійснюють регулюючі, контролюючі та правозахисні функції на ринку нерухомості країни. В цілому вже намітились декілька напрямів формування і розвитку законодавчої бази з питань спрощення відносин на ринку комерційної нерухомості: закони, укази, декрети, постанови, нормативні акти з питань врегулювання процесів в цілому; закони, укази, декрети, постанови, нормативні акти з питань врегулювання цивільних взаємовідносин; закони, укази, декрети, постанови, нормативні акти з питань врегулювання питань оподаткування операцій з нерухомістю; закони, укази, декрети, постанови, нормативні акти з питань врегулювання фінансово-кредитних стосунків суб'єктів ринку; закони, укази, декрети, постанови, нормативні акти з питань врегулювання діяльності професійних учасників ринку; закони, укази, декрети, постанови, нормативні акти з питань врегулювання орендних відносин на ринку комерційної нерухомості; закони, укази, декрети, постанови, нормативні акти з питань приватизації нежитлових приміщень; закони, укази, декрети, постанови, нормативні акти з інших ключових питань, що стосуються розвитку ринку комерційної нерухомості. На сьогодні одним з основних чинників, що впливає на функціонування ринку нерухомості, є діяльність ріелторів, яка постійно розвивається під дією внутрішніх та зовнішніх факторів. Така розгалужена та важлива для життя суспільства система не може лишатися нормативно неврегульованою. Важливим моментом тут є прийняття Закону України «Про ріелтерську діяльність». Звичайно сам він не може остаточно вирішити всі проблеми ріелторів та їх взаємовідносин з клієнтами і органами влади. Для нормального функціонування агентів з нерухомості необхідно вжити низку заходів, спрямованих на створення та реформування систем, без яких існування ринку нерухомості буде лишатись незадовільним. Це створення системи реєстрації прав на нерухоме майно, реформування системи нотаріату, створення професійних оціночних-організацій та інше. Щодо реєстрації прав на нерухомість, то до ВРУ було подано п'ять альтернативних проектів з цього питання. Найоптимальнішим з них був проект, розроблений КМУ, який двічі розглядався у Верховній Раді. Проте у першому читанні було прийнято проект Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно", в якому реєстрація прав на нерухоме майно покладена на бюро технічної інвентаризації (БТІ). Цим законопроектом реєстрацію прав на нерухоме майно, яка є виключно державною функцією, покладено на вже існуючі господарські структури - БТІ. Таке рішення є нелогічним і не відповідає світовій практиці (в розвинутих країнах реєстрація здійснюється органами виконавчої або судової влади). Не передбачається створення цілісної системи реєстрації, розміри плати за реєстрацію та порядок витрати надходжень визначається БТІ тощо. Що стосується нотаріату, то законодавством передбачені заходи щодо забезпечення належної відповідальності за дії нотаріусів (забезпечення кваліфікаційного рівня, складання присяги, матеріальне відшкодування в разі заподіяння збитків тощо.), однак досі не створено правових гарантій забезпечення достовірності та повноти даних, які надаються з боку БТІ. Це ставить під загрозу законність угод, що укладаються, стає джерелом численних порушень, судових позовів, гальмує створення нормальних ринкових відносин, тощо. Щоб усунути зазначені незручності, Міністерство юстиції створило Реєстр прав власності на нерухоме майно (Реєстр). Очікується, що це нововведення не тільки впорядкує взаємини у процедурі оформлення прав, належно забезпечить їх визнання й захист, але й створить в'Україні сприятливіші, аніж досі, умови для розвитку інвестиційної діяльності та ринку "нерухомого майна. Міністерство юстиції видало наказ "Про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно". Згідно з цим наказом на підприємства Бюро технічної інвентаризації покладено обов'язок по здійсненню реєстрації відповідних прав, а на державне підприємство "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України обов'язок забезпечувати функціонування Реєстру, зберігаючи всі дані та захищаючи їх від руйнування. Завдяки створенню електронного Реєстру прав власності на нерухоме майно значно спрощено порядок самої реєстрації, адже реєстрові книги скасовують, а відтак економиться час клієнтів, та й реєстраторам підприємств БТІ незрівнянно легше тепер обробляти інформацію та виконувати всі належні процедури. Така норма міститься в пункті 1 прикінцевих положень Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно. Дані про об'єкти нерухомого майна, їхніх власників, права власності буде систематизовано в єдину для всієї України базу даних. Зрозуміло, це дуже спрощує їх пошук. Інформація для бази даних Реєстру вноситься в режимі реального часу, оскільки ця база - єдина для всіх реєстраторів. Таким чином створюється перепона для злочинних махінацій з нерухомістю, пов'язаних з часом внесення відомостей до Реєстру. Документи тепер будуть єдиного зразка, кожен з них матиме свій унікальний номер та серію, що вносяться до Реєстру і не можуть бути змінені. Витяги з Реєстру друкують на спеціальних бланках, які мають високий ступінь захисту від підробок. І це також усуває можливість злочинних махінацій. Застосування бланків свідоцтв єдиного зразка про право власності на нерухоме майно є ще одним кроком у захисті законних прав та інтересів фізичних та юридичних осіб, зокрема іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а також територіальних громад в особі органів місцевого самоврядування та держави в особі органів, уповноважених управляти державним майном. Можливості бази даних Реєстру дають змогу здійснювати автоматичний облік витрачених спеціальних захисних бланків. Пошук документів Реєстру можна здійснювати за номером та серією бланку. Кожен об'єкт нерухомого майна після занесення до Реєстру матиме свій власний реєстраційний номер, який не може повторюватись. Це допоможе ідентифікувати кожний з таких об'єктів, уникнути подвійної реєстрації, спростить пошук. Інформація про власників об'єктів нерухомого майна вноситься до Реєстру з використанням ідентифікаційного номера (фізичні особи - з Єдиного державного реєстру фізичних осіб — платників податків, юридичні особи — код Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України). Це значно спрощує ідентифікацію власників і прискорює роботу з Реєстром, бо співробітникам БТІ треба тепер лише один раз внести до Реєстру відомості про власника, а для подальших дій його вже не потрібно реєструвати. Необхідно буде лише ввести ідентифікаційний номер та за допомогою Реєстру знайти потрібного власника. Інформація про кожну дію з реєстраційним записом, що здійснює реєстратор, а також усі запити користувачів та відомості про витяги зберігаються в базі даних і не можуть бути змінені чи вилучені. Таким чином законні власники майна будуть захищені від неправомірних дій осіб, котрі мають доступ до такої інформації та бажають використати службове становище у злочинних цілях. На відміну від реєстрових книг, які можуть згоріти чи бути знищені іншим чином, а також на відміну від локальних баз даних окремих БТІ, що також можуть бути знищені, інформація в Реєстрі має багаторівневий захист. Під час передачі по каналах інформацію криптують (зашифровують). Доступ у Реєстр обмежений і можливий лише за наявності відповідного імені та пароля. Останній проект з економічного погляду є більш оптимальним для державного бюджету, оскільки на відміну від проекту КМУ не передбачає створення спеціальної агенції з реєстрації прав на нерухомість. Функцію реєстрації прав заплановано покласти на спеціальні відділи реєстрації, які мають бути створені у складі управлінь юстиції [http://www.comfort.kiev.ua]. Прийняття Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно" дасть змогу врегулювати відносини у сфері державної реєстрації прав на нерухомість і спрямувати на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створити умови для функціонування ринку нер)«омості комерційно-виробничого призначення, активізувати інвестиційну діяльність. Слід мати на увазі, що базою даних реєстру можуть у майбутньому скористатися і податківці для нарахування податку на нерухоме: майно. Законодавчих актів щодо податку на нерухомість ще не прийнято, проте проектом Податкового кодексу передбачено його введення з метою збалансування доходів і витрат бюджету держави та сприяти підвищенню ефективності використання нерухомості суб'єктами господарювання. Введення податку на будівлі, споруди і приміщення є економічно доцільним, оскільки забезпечить: підвищення ролі майнового оподаткування в реалізації фіскальної політики й ослаблення тягаря оподаткування для виробників; передумови стабільного, ефективного і довгострокового володіння нерухомістю для господарських цілей і підрив стимулів її спекулятивного торгового обігу; стабільності надходжень у бюджет за рахунок відносної сталості й незалежності податку від результатів господарської діяльності; регулювання поведінки суб'єктів господарювання щодо їхнього внеску капіталів у розвиток виробництва і формування оптимальної структури майна, що забезпечує мінімізацію витрат виробництва і підвищення рентабельності; раціоналізацію витрат власників нерухомості й підвищення механізмів перерозподілу власності та інше. Прийняття Закону України "Про оподаткування нерухомого майна (нерухомості)" приведе до встановлення порядку оподаткування нерухомого майна з метою соціально обгрунтованого перерозподілу національного доходу. У кожній країні з мстою оподаткування розробляється особлива класифікація нерухомості. Об'єкти нерухомості, зокрема нежитлові, повинні розрізнятися на нерухомість як житло, виробничу нерухомість і комерційну, тобто дохідну (магазини, склади, офіси, об'єкти громадського харчування та побутового обслуговування). Відповідним чином мають бути визначені у попередньо вказаному законі суб'єкти сплати податків, його ставки, база оподаткування, методи оцінки майна, пільги та інше. Особливий механізм оподаткування має бути розроблений по відношенню до нерухомості як фактора виробництва, що має грунтуватися на поточній вартості нерухомості як фінансового активу, що втілюється або у вартості придбання або у вартості заміщення. Стосовно комерційної нерухомості, основна властивість якої полягає у тому, що вона здатна приносити прибуток залежно від особливостей бізнесу, здійснюваного в його межах. Е! цьому випадку оподаткованою базою має стати дохідна вартість, тобто вартість майбутніх вигод від володіння нерухомістю. В результаті прийняття цих. законів прослідковується злагоджений логічний механізм взаємодії державних і недержавних інститутів щодо забезпечення процесу реєстрації та належного оподаткування об'єктів нежитлової нерухомості. Згідно з законодавством, кожен власник нерухомості зобов'язаний внести до Єдиного реєстру права власності свій об'єкт нерухомості. Із вступом у дію Закону України «Про оподаткування нерухомості» зареєстрована будівля, споруда чи приміщення буде обкладатись податком, який стягується із власників певного об'єкта. Для встановлення величини податку необхідно визначити ставку та базу оподаткування, яка по суті повинна являти собою вартість оподаткованого нерухомого майна, отримана через застосування науково і практично обгрунтованого способу його оцінки. Тому важливу участь у процесах реформування відносин власності відіграє також інститут оцінки. При цьому кожен учасник відносин буде виконувати належні йому функції. Відомості з реєстру нерухомого майна за письмовим запитом надсилаються Державній податковій службі, особі, яка є власником чи користувачем оподатковуваного об'єкта нерухомості, оціночній фірмі. В свою чергу, оцінювач встановлює вартість оподатковуваного об'єкта і за запитом Державної податкової служби, органу, що здійснює реєстр, надсилає їм відповідні повідомлення. Орган податкової служби повідомляє за місцем розташування будівель про річні податкові зобов'язання, розраховані із розміру визначеної вартості майна та дотриманням індексації податкових баз. Платник податку зобов'язаний повідомити податковій адміністрації про випадки, коли об'єкт оподаткування зазнає істотних змін: відбувається ліквідація (знесення, зруйнування) об'єкта або його частини, збільшується вартість об'єкта тощо. Сьогодні за відсутності прийняття належних правових документів важливим і потрібним є деякі підзаконні акти, які б регулювали діяльність брокерів та всіх інших фахівців на ринку нерухомості. Важливо не просто відбити інтереси фахівців, але й передати їх накопичений досвід іншим Отже, зараз існує ціла низка проблем щодо подальшого розвитку правового регулювання ринку комерційної нерухомості й у цьому матеріалі перелічені далеко не всі з них. Вирішити ці проблеми без тісної співпраці між ріелторською громадою, представниками інших професій, діяльність яких пов'язана з обігом нерухомості, урядом і Верховною Радою неможливо.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «ОСОБЛИВОСТІ ФОРМУВАННЯ ДЕРЖАВНОЇ ПОЛІТИКИ В РОЗВИТКУ РИНКУ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ В УКРАЇНІ» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
