Аналіз угод на первинному ринку нежитлової нерухомості
Первинний ринок нерухомого майна комерційного і виробничого призначення формується за рахунок приватизації загальнодержавних і комунальних підприємств, будівель, споруд, приміщень і майнових прав. Процес переходу (продажу) державного майна у власність фізичних і юридичних осіб забезпечує передачу нерухомості в економічний оборот. Тому, в такій ситуації однією із сторін угоди купівлі-продажі є державні органи влади (регіональні відділення ФДМУ). Переважною формою розвитку приватизації власності та підприємницької діяльності є орендні відносини. Згідно з Законом України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями є регіональні відділення ФДМУ та підприємства, за умови надання дозволу останнім вище зазначеним органом. Дослідження здійснено за даними квартальних звітів регіонального відділення ФДМУ по Волинській області (РВФДМУ) станом на перші квартали 2001-2003 років. В таблиці 19.5 подана інформація про кількість угод купівлі-продажі та оренди нежитлової нерухомості, які укладені з їх поділом на види продажу (в разі продажу) та діють з поділом на орендодавців (в разі оренди). З огляду на це домінуючими на первинному ринку нерухомості з початку 2001 року були угоди оренди (57,1%). Згодом почали переважати угоди купівлі-продажу, частка яких у загальному обсязі угод на ринку склала майже 57% на перший квартал 2003 року (рис. 19.8). Це свідчить про початок викупу підприємцями раніше орендованого майна.
Таблиця 19.5 Структура укладених та діючих договорів купівлі та оренди комерційно-виробничої нерухомості по Волинській області
Вид угоди
Кількість угод Частка в загальній кількості угод, % на Ікв. 2001р. на Ікв. 2002р. на Ікв. 2003р. на Ікв. 2001р. на Ікв. 2002р. на Ікв. 2003р. 1. Угоди купівлі-продажі, зокрема: 33 54 87 42,86 47,79 56,49 викуп товариством покупців 7 33 76 9,09 29,20 49,35 продаж на аукціоні 26 21 9 33,77 18,58 5,84 продаж за конкурсом - - 2 - - 1,30 2. Угода оренди, зокрема: 44 59 67 57,14 52,21 43,51 укладених РВФДМУ 14 22 42 18,18 19,47 27,27 укладених підприємствами 30 37 25 38,96 32,74 16,23 Всього 77 113 154 100 100 100
Рис. 19.8 Структура первинного ринку нежитлової нерухомості Волинської області за видами угод
Як бачимо, з кожним роком кількість проданих об'єктів нерухомості нежитлового призначення збільшується. Зокрема, чисельність договорів купівлі продажі протягом трьох років зросла від 33 до 87 (це показує рис. 19.9, б), з тією тенденцією, що угоди викупу товариством покупців збільшувалися від 7 до 76, а угоди продажу.за аукціоном зменшувалися від 26 до 9. В результаті продажу за конкурсом тільки у 2002 році було укладено 2 угоди передачі майна у недержавну власність (рис. 19.9, а). Оренда комерційних і виробничих об'єктів набула поширення протягом аналізованого строку. З першого кварталу 2001 року по перший квартал 2003 року нежитлових об'єктів, що перебувають в оренді, стало на 23 більше (рис. 19.10, б) При цьому кількість діючих договорів, укладених РВФДМУ, збільшилась і на перший квартал 2003 року склала 42, а договори, укладені державними підприємствами станом на той же квартал, зменшилися до 25 (рис. 19.10, а).
Рис. 19.9 Кількість укладених угод продажу нежитлової нерухомості по Волинській області
Рис. 19.10 Кількість діючих договорів оренди нежитлової нерухомості по Волинській області
На первинному ринку комерційно-виробничої нерухомості Волинської області основним продавцем є держава в особі свої органів влади. Предмет договору купівлі-продажі нерухомості являє собою будівлі, споруди або іншу нерухомість, що знаходиться у власності продавця, тобто у власності держави. В свою чергу, до державної власності в України належать загальнодержавна власність і власність адміністративно-територіальних одиниць (комунальна власність). Відобразимо динаміку структури об'єктів нежитлового призначенії за видами державної власності (табл. 19.6). Таблиця 19.6 Динаміка структури об'єктів нерухомості нежитлового призначення за видами державної власності Вид державної власності Кількість об'єктів нерухомості Частка об'єктів, % Відхилення часток, % 2000р. 2001р. 2002р. 2000р. 2001р. 2002р. 2001р. від 2000р. 2002р. від 2001р. Загальнодержавна 14 18 17 42,42 33,33 19,54 -9,09 -13,79 Комунальна 19 36 70 57,58 66,67 80,46 9,09 13,79 Всього 33 54 87 100 100 100 - -
З кожним роком частка об'єктів загальнодержавної власності у складі державної поступово зменшується: спочатку вона становила 42%, потім — 33%, а у 2002 році вже 20%. Відповідно обсяг і частка об'єктів комунальної власності збільшується, а саме 2000 рік - 58%, 2001 рік - 67%, 2002 рік - 80% (рис. 19.11). Про таку тенденцію свідчать рядок 8 і 9 таблиці 19.6, які показують на скільки відсотків зменшились частки загальнодержавної власності і збільшились комунальної. А відтак, чисельність приміщень, споруд і будівель комерційного і виробничого призначення, що знаходиться у власності волинського регіону, протягом 2000-2002 років завжди була більшою за чисельність нерухомих об'єктів, що знаходились у власності держави.
Рис. 19.11 Структура об'єктів нежитлової нерухомості за видами державної власності
В процесі купівлі-продажі нерухомого майна здійснюється його передача новому власнику. В процесі приватизації новими власниками нерухомого майна стали фізичні особи, приватні фірм, товариства покупців (акціонерні товариства закритого і відкритого типу, товариства з обмеженою відповідальністю та інші), та інші, до складу яких віднесено спільні підприємства, підприємства з іноземними інвестиціями тощо. В результаті досліджень вище перераховані форми ведення підприємницької діяльності були згруповані в окрему категорії, а саме фізичні особи, приватні фірми, товариства, інші.
Як свідчать дані таблиці 19.7, найактивнішу участь у приватизаційних процесах виробничо-комерційної нерухомості за аналізований період як покупці брали окремі фізичні особи, частка яких у структурі нових власників становить у 2000 році 66%. В подальшому їх питома вага істотно зменшилась, хоч і у 2002 році вона зросла до 54%, після спаду у попередньому періоді до 51%. Щодо інших учасників реформування власності, то можна вважати, що за рахунок збільшення долі викупу товариствами майна від 12 до 30% зменшилась доля приватних підприємств від 16 по 13%. На сьогодні їх значення майже зрівнялися.
Рис. 19.12 Структура нових власників від приватизації у Волинській області за формою підприємництва
Інформація таблиці і графіку свідчить про позитивні зміни в економіці нашої області, які ведуть до пожвавлення підприємництва, створення нових комерційних і виробничих структур та їх розвитку, що, в свою чергу веде до покращання стану і підвищення ефективності використання нежитлової нерухомості на Волині. Змін питомої ваги (частки) у складі нових власників виробничо-комерційної нерухомості зазнали: 1) за період 2000-2001 року: фізичні особи - зменшення на 15%; приватні фірми - зменшення на 3% товариства - збільшення на 18%; 2) за період 2001-2002 року: фізичні особи - збільшення на 3%; приватні фірми - збільшення на 5%; товариства - зменшення на 10%; інші - збільшеная на 2% (рис. 19.13).
Рис. 19.13 Динаміка структури нових власників нежитлової нерухомості у Волинській області 2000-2002 років
Великий комплекс юридичних і економічних відносин займають відносини оренди об'єктів нежитлової нерухомості на первинному ринку, хоч і останнім часом вони дещо скоротились (рис. 19.8). Часткові дослідження щодо орендодавців на первинному ринку Волинської області були проведені і показані на рис. 19.10, а; а за даними таблиці 19.5 складені кругові діаграми, що показують питому вагу окремих орендодавців у загальному обсязі діючих угод оренди на рис. 19.14. Таким чином, кількість угод, укладених РВФДМУ, на сьогодні значно збільшились і на перший квартал 2003 року становила 63% всього ринку оренди нерухомого майна нежитлового призначення, так як підприємства на той самий період скоротили чисельність свої орендних угод до 37% всього ринку оренди Волинської області.
Рис. 19.14 Структура первинного ринку оренди нежитлової нерухомості Волинської області за окремими орендодавцями
В таблиці 19.8 подані обсяги площ нерухомого майна виробничо-комерційного призначення, зданого в оренду, з їх поділом на орендодавців. Інформація показує, що з кожним роком площа, здана в оренду РВФДМУ та підприємствами, збільшується і протягом досліджуваного періоду наростає. Але темпи приросту обсягів орендованих площ у даних орендодавців різні. Так, в період від 1 кв. 2001 року до 1 кв. 2002 року площі оренди у РВФДМУ збільшилися на 23,3%, а у підприємств на 44,1%. В період від 1 кв. 2002 року до 1 кв. 2003 року темп приросту у першого збільшився на 36,3% і склав 59,6%, а в другого зменшився на 35,7% і склав 8, 5% (рис. 19.15). Така тенденція схильна до ситуації коли органи влади продовжують активне роздержавлення власності шляхом здачі майна в оренду, а підприємства в той час продають орендовані раніше будови і приміщення.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Аналіз угод на первинному ринку нежитлової нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
