Особливості формування ринку офісних, торгівельних і виробничо-складських об'єктів
Формування ринку нерухомого майна означає набуття рис деякої системної цілісності із особливою внутрішньою структурою. Саме структурні елементи визначають властивості та характер функціонування такої системи. Такими структурними елементами, окрім нежитлової нерухомості як товару, є її попит і пропозиція. Нерухоме комерційне і виробниче майно - це об'єкт купівлі-продажу, застави інше, що задовольняє різні реальні і потенційні потреби, що має певні якості і кількісні характеристики. Важливим критерієм поділу нерухомості як товару є його функціональна використання. Незважаючи на те, що на первинному і вторинному ринку Волинської області відсутні вимоги щодо зберігання функціонального використання об'єктів нерухомості, все ж таки на ринку даного регіону нежитлові об'єкти можна поділити на групи: офіси, адміністративні будівлі, споруди, приміщення; торгівельні будівлі, споруди, приміщення або торгівельна нерухомість (магазини); складська нерухомість; виробнича нерухомість; нерухомість сфери послуг; - нерухомість громадського харчування (кафе, бари, ресторани та ін.). На Волині як і в цілому в Україні, ринок об'єктів нежитлової нерухомості свій розвиток почав із прийняттям в 1992 році законів України про приватизацію державних підприємств. В цілому становлення обігу комерційних об'єктів базувалося на ринку житла, який на сьогодні є значно розвиненішим. Через те вважається, що дана сфера ринкових відносин Волинської області знаходиться на рівні нижче середнього. Тому, відповідно до попереднього переліку об'єкти сфери послуг та громадського харчування в нашій області прийнято включати до торгівельного нерухомого майна, а всі нежитлові будови, крім виробничих, взагалі називають комерційною (невиробничою) нерухомістю. В результаті аналізу загального огляду об'єктів нежитлового призначення міста Луцька виявлено тенденції їх розвитку з орієнтацією на західні зразки. Останнім часом надзвичайно поширене використання квартир для комерційної діяльності, які знаходяться на першому поверсі житлових будинків. Що стосується об'єктів адміністративного характеру, то офіси у квартирах нашого міста мають певні переваги: індивідуальне планування, оздоблення, а орендна ставка може бути на 30-50% меншою, ніж ставка за аналогічне приміщення в центрі. В адміністративних будівлях і будівлях колишніх управлінь, інститутів і організацій, функціонування яких під час переходу до ринкових умов стало недоцільним, буває відсутній належний догляд за приміщеннями загального користування та представницький вигляд всієї будови. Сьогодні будівлі, які проектувалися як бізнес-центри і мають характеристики, які дають змогу використовувати приміщення з максимальною ефективністю для власника та орендаря, на Волині майже відсутні. Частина торгової нерухомості Волинського регіону характеризується магазинами, побудованими за зразками супермаркету. Прикладом можуть служити торгові центри "Колібріс", "Олдем", "Салют" та інші, які орієнтовані здебільшого на роздрібного покупця і, відповідно, тяжіють до класичних роздрібних форматів. Є також підприємства, побудовані за схемою "Кеш&Керрі" (наприклад, "Волиньпак"). Така концепція передбачає експансію магазинів зразка складу, орієнтованих як на гуртового, так і на роздрібного покупця. Нерідко зустрічаються випадки започаткування власного виробництва при об'єктах торгівлі та продаж власної продукції. Також сьогодні стає помітний перехід на цілодобовий режим роботи, створенням спеціальних програм, метою яких є залучення постійної купівельної аудиторії. Розвиваються активно і "економічні" супермаркети, тобто об'єкти з меншою кількістю асортиментної позиції і площею приміщення. Сьогодні взяти в оренду, а тим паче - придбати у власність готовий склад проблематично. Особливо гострий попит на складські будови спостерігаємо в західному регіоні. В нашій області занедбаними старими складами почали користуватися нові дилерсько-дистрибуторські структури, які є посередником між виробником і роздрібною торгівлею. Невелика частка таких сучасних гуртових продавців придбала складську нерухомість, а інша задовольняється орендою. В основному власниками всіх великих складських об'єктів є колектив працівників, орендна ставка в яких невисока. На відміну від цього, нині навіть від невеликого складника, в якому здебільшого зберігається мініатюрна цифрова електроніка, розташованого у потрібному місті, власник отримуватиме систематичний прибуток. В загалом же, в спостережуваному регіоні первинний ринок складських приміщень уже сформовано. І сьогодні наближається період вторинного перерозподілу товарних сховищ. Обладнані складські площі можуть стати ефективним і прибутковим складником вантажо-транспортних комплексів, а особливо на Волині, яка є прикордонною територією. Впродовж 2000-2002 років на Волинському ринку нерухомості з'явилися межитлові швидко споруджувані будови (цехи, склади, торгові центри, літні кафе тощо) на основі металевого каркасу, що пропонують західні компанії. Разом з тим вітчизняні фірми подекуди вже налагодили виробництво невеликих модульних торгових павільйонів та сандвіч-панелей, що є оптимальним варіантом для малого бізнесу. Частина впорядкованого зовнішнього вигляду Луцького центрального ринку, є результатом такого новаторства. Спостерігається поява кіосків з алюмінієвого профілю і скла, обшиті пластиковою вагонкою. Основні економічні категорії, пов'язані з функціонуванням такого ринку - це попит і пропозиція на нежитлові об'єкти. З метою аналізу цих чинників на первинному ринку комерційної і виробничої нерухомості Волинської області підготовлені інформаційні матеріали про об'єкти, які відносять до малої приватизації групи А. Ця інформація взята із звітів про приватизацію державного та комунального майна регіонального відділення ФДМУ по Волинській області і містить об'єкти нерухомості, які змінили форму власності як через викуп, так і через продаж на аукціоні. До аналітичних даних залучалась інформація тільки нежитлової нерухомості. При цьому були вилучені дані про цілісні майнові комплекси, а також об'єкти з обладнанням та іншим рухомим майном. На базі переліку приватизованих об'єктів сформовано систему таблиць (табл. 19.1-19.5), графіків (рис. 19.5, 19.6) і діаграм аналізу попиту і пропозиції первинного ринку нерухомості Волинської області.
Структура попиту і пропозиції за кількістю пропонованих до продажу і проданих об'єктів та по сумі планових і фактично отриманих від роздержавлення інвестицій на первинному ринку згідно з функціональним використанням об'єктів за 2000 рік по Волинському регіону наведено в діаграмі (рис. 19.1).
Отож, на первинному ринку нежитлової нерухомості Волинської області у 2000 році найбільшим попитом користуються об'єкти торгівельного призначення, що становить 43% сукупного попиту на нежитлову нерухомість за пропозиції на такі будови у. 41% від кількості всіх пропонованих до продажу об'єктів на первинному ринку нерухомості. Найменший попит припадає на адміністративне нерухоме майно за кількістю проданих будов і приміщень (9 об'єктів - 27% ринку) та на виробничо-складське за розміром фактично отриманих коштів від приватизації таких об'єктів (174540 грн). На відміну від цього, найбільша частка запропонована до зміни власника на нежитлову нерухомість торгівельного призначення (41% - за кількістю об'єктів та 42% - за розміром планових інвестицій). Слід відзначити, що більш об'єктивні дані відображені в структурі по кількістю об'єктів нерухомості, аніж за величиною інвестицій, оскільки в структурі останніх враховані ціни на нежитлові будівлі, споруди, приміщення, які можуть істотно відрізнятися від ринкової вартості об'єктів.
Наступний аналізований період (2001 рік) характеризується зміною структури потреби у майні: найбільший попит залишається на об'єкти торгівельної нерухомості - 43% за кількістю проданих будов та 41% по сумі фактичних інвестицій. На другому місці за потребою у нерухомому майні об'єкти, яким притаманні адміністративно-офісне функціонування, - 31% за кількістю проданого такого майна, а за сумою фактичних інвестицій - 30%. Відповідно за цей період найменше продано виробничо-складських будов та приміщень (14 об'єктів - 26%) загальною вартістю 224865 грн - 30% всієї вартості нежитлового майна (рис. 19.2). Згідно з наведеними даними, на первинному ринку комерційно-виробничої нерухомості Волинського регіону структура пропозиції фактично співпадає із структурою попиту. Цю особливість можна пояснити тім, що на цьому сегменті ринку пропозиція формується за умов примусового регулювання з урахуванням інтересів держави. Величини попиту і пропозиції за 2002 рік за кількістю об'єктів і сум надходжень за функціональним призначенням зображено в таблиці 19.3.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Особливості формування ринку офісних, торгівельних і виробничо-складських об'єктів» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
