Тенденції розвитку вторинного ринку житлової нерухомості
Характеризуючи сучасну ситуацію на українському ринку житлової нерухомості не можна розглядати окремо від попередньої історії цього ринку. А в цій історії можна визначити шість етапів. Перший етап. 1993-1996 рр. - утворення та формування ринку, зростання цін (в Києві у 1995 році ціни в доларах США в середньому зросли на одну п'яту частину, у 1996 - на одну четверту), одночасно зростала і кількість операцій. Другий етап. 1997-1998 рр. - період цінової стабілізації. Передусім це стосується Києва. У регіонах зниження цін почалося раніше. Наприкінці 1998 року ціни почали знижуватися і в Києві. Все це супроводжувалося зниженням кількості операцій на ринку. Третій етап. 1999-2000 рр. - період стрімкого зниження цін (в Києві за ці два роки квартири в середньому подешевшали на третину). Водночас слід зауважити щодо обсягів ринку таке. Кількість операцій на ринку почала скорочуватись ще на попередньому етапі цінової стабілізації, тобто з 1997 року Порівняно з 1996 роком у 1999 році кількість операцій на ринку як в Україні в цілому, так і по Києву знизилася майже на третину. Проте стрімке зниження цін у 2000 році призвело до збільшення попиту на ринку і, відповідно, до збільшення фізичного обсягу ринку. Все це обумовило зміну тенденцій на ринку та настання нового етапу - етапу початку зростання цін. Четвертий етап. 1.01.2001-11.09.2001 рр. Початок повільного поступового незначного зростання цін, переважно в столиці. П'ятий етап. Він розпочався із сумнозвісних подій в Нью-Йорку 11 вересня 2001 року, які спричинили значне прискорення зростання цін у доларах США на ринку житла (і не тільки на цьому ринку), особливо в Києві. Шостий етап. Початок 2004 року й до нині. Тотальне зростання цін на нерухомість під тиском політичних, економічних та інших факторів призвело до того, що вартість квартир за останні 8 років зросла по містах України в 6-7 разів. Для пересічного громадянина придбання 1-кімнатної квартири за 16-25 тис. дол. США стало недосяжною реальністю (рівень річної середньої заробітної плати в Україні на середину 2005 р. склав 1300-1500 дол. США і зріс за зазначений період лише в 2,5-3,5 раза). Розглянемо причини такого формування ринку житла. В основному український ринок житла розвивався за законами звичайного товарного ринку. На першому етапі, коли в країні з'явився новий товар - житло, -цей товар почав зростати в ціні, оскільки попит на нього, природно, зростав. Зростання попиту відбувалося також завдяки інфляційним процесам, появі в Україні нових великих капіталів, появі та розвитку «тіньової» економіки. Коли відбулося певне насичення ринку цим товаром, тобто коли більшість тих, хто хотів та мав змогу його придбати, вже придбали, настала цінова стабілізація і обсяги ринку почали знижуватися. Зниження попиту спричинило новий етап - етап зниження цін, який ізакономірно завершився відповідним зростанням попиту, оскільки зниження цін зробило житло (особливо найдешевші його категорії) доступним для нових за рівнем доходів верств населення. Зростання попиту практично відновило рівень цін, який мав місце до стрімкого їх зниження. Таким чином, можна спостерігати еластичність попиту на українському ринку житла, тобто взаємопов'язаність попиту та цін. Єдиним «винятком» був 2000 рік, коли за підсумками року ціни знизилися, а попит зріс. Але цей «парадокс» пояснюється тим, що ринок житла - досить інертний, і зростання попиту не одразу спричинило цінову стабілізацію. Підвищення цін після терактів у США обумовлене переходом на початку 2002 року Європи на нову валюту, сезонним зростанням цін та продовженням зростання цін, яке відбувалося і до цих подій. Тенденції розвитку ринку житла в Україні мають свою специфіку. Як відомо, переломним періодом на ринку житла був 2000 рік — це стійке зростання обсягу вторинного ринку житла, який безперервно знижувався, починаючи з 1996 року. Цьому сприяла низка причин. Одна з головних - істотне зниження цін, що продовжувалося в 2000 р. Це «зламало» тенденцію зниження обсягу ринку, яка спостерігалася в 1996-1999 рр. Відносна стійкість вторинного ринку була зумовлена і тим, що він обслуговує покупців, яким «не під силу» первинний ринок навіть за умов наявності тих чи інших схем кредитування. Адже нові квартири навіть на околицях досить дорогі через порівняно великі їх площі. У 2000 році зростання обсягу вторинного ринку житла супроводилося кількома особливостями. Перша - зростання досягнуто за рахунок розвитку нотаріального сектора ринку. Причому нотаріальний сектор виріс набагато більше, ніж знизився біржовий. Якщо кількість біржових операцій з нерухомістю в 2000 році поменшала по Україні з 49 до 34 тис, кількість договорів відчуження житла, освідчених нотаріусами, зросла з 286 до 363 тис. Біржовий сектор операцій купівлі-продажу в 2000 році істотно звузився як абсолютно, так і відносно і становив по Україні 11,5%. Однак через нотаріат проходять й інші договори відчуження житла. З урахуванням цих операцій (міна, дарування, довічне утримання) частка нотаріату на вторинному ринку житла становила в 2000 році по Україні 91,4% договорів. Це сталося внаслідок того, що біржі втратили для своїх клієнтів колишню привабливість: зникла низка пільг і переваг реєстрації операцій у порівнянні з нотаріатом (табл. 16.7) Друга особливість - це значне зростання частки приватного нотаріату на ринку житла. У 2000 році порівняно з 1999 ця частка по Україні виросла на 11, а по Києву - на 17 відсоткових пунктів, становивши відповідно 69 і 59% (табл. 16.8).
Третя особливість полягає в тому, що якщо минулі роки характер зміни обсягу ринку в столиці й по Україні загалом відрізнявся, то в останні роки обсяги вторинного ринку житла в столиці та країні змінювалися узгоджено. Четверта особливість - зміна у структурі договорів відчуження. Таблиця 16.7 показує, що зростання обсягу ринку досягнуто в основному за рахунок зростання кількості договорів купівлі-продажу, посвідчених у нотаріаті, і договорів дарування. Але, якщо по Україні частка договорів дарування виросла більше, ніж частка договорів купівлі-продажу (відповідно на 4,6 і на 1,7 процентних пункти), то у Києві, навпаки, частка договорів купівлі-продажу, засвідчених нотаріусами, зросла набагато більше (17,9 процентних пунктів проти 0,8 процентних пунктів зростання частки договорів дарування). Зниження обсягів вторинного ринку житла завжди пов'язували не тільки зі зниженням попиту і цін, але і з розвитком первинного ринку житла, особливо в столиці. 2000 рік показав, що зв'язку між обсягами первинного і вторинного ринків практично немає. Це можна пояснити зокрема і тим, що ці ринки оріентовані переважно на різні групи покупців як за платоспроможністю, так і за метою купівлі житла (рис. 16.2). У 1999 році Асоціація фахівців з нерухомості України провела вперше системне обстеження цін житла в регіонах України. Незважаючи на певні недоліки, яких неможливо було уникнути на початку була одержана досить повна інформація на єдиних методологічних засадах. Така робота проводиться і сьогодні на постійній моніторинговій основі. Вторинний ринок житлової нерухомості сьогодні переживає справжній злет.
Основні причини такого становища: виведення частини грошей, що перебувають у тіньовому обороті й вкладання їх у високоприбутковий віднедавна ринок житла; зростання ризику втрати капіталу; законодавчо-нормативна нестабільність тощо. Подальше нарощування обороту вторинного ринку нерухомості можливе, перш за все, за умов належного розвитку житлового будівництва та надання можливості у придбанні житла громадянам із середнім рівнем доходу.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Тенденції розвитку вторинного ринку житлової нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
