Досвід країн з розвиненою ринковою економікою показує, що житловий сектор є ключовим компонентом будь-якої економіки і економічної діяльності в цілому. Виступаючи вагомою частиною виробничого потенціалу країни, він може за обгрунтованої соціально-економічної політики використовуватись як двигун економічного зростання. Це зумовлено такими причинами: 1. Житло є потребою, яка складає основу життя суспільства, визначає ступінь його розвитку і добробут людей, стимулює його прогрес. Необхідність задоволення потреби в житлі стимулює приватні накопичення, які можуть бути використані як інвестиції. Дефіцит житла виступає фактором його розвитку. 4. Розширення житлового будівництва сприяє розвитку суміжних галузей, зайнятості в них населення. Житлова система дореформеного періоду характеризувалася жорстким державним регулюванням всіх житлових відносин і домінуванням державної власності. На початку перехідного періоду були намічені основні напрями нової житлової політики: реформи прав власності на житло, орендного сектора житла, житлово-комунального господарства, будівельного сектора, землекористування містобудівного регулювання, системи житлового фінансування і створення інфраструктури ринку житла. Серед найгостріших соціально-економічних проблем, які в Україні й досі залишаються невирішеними, - забезпечення житлом громадян, що його потребують. Протягом останніх років ситуація ускладнилася, оскільки за умов ринкової економіки житло не може надаватися безкоштовно, як це було раніше. Кризові явища перехідної української економіки негативно позначаються й на стані ринку житла. Статистичні дані характеризують житлову проблему в Україні такі: 11% населення не мають окремого житла; 1,46 млн сімей перебувають на квартирному обліку; близько 100 тис. квартир є комунальними, де проживають кілька сімей; 4,5 млн м площі належить до категорії старого та аварійного житла; майже 15 млн м" житла знаходиться у п'ятиповерхових великопанельних будинках першого покоління забудови 60-70-х років, які підлягають реконструкції; на 100 тисяч сімей щорічно зростає черга на державне житло; середній строк перебування в черзі на квартирному обліку - 10-15 років. Середня забезпеченість житлом на одну особу становить 24,0 м2 в середньому по Україні (дані на 01.01.2004). В цілому обсяги житлового будівництва у порівнянні з 1990 роком скоротились майже в 3 рази. Однією з основних причин зменшення обсягів будівництва житла є відсутність коштів, реальних джерел фінансування. У рамках основних напрямів соціально-економічної політики Уряду України на довгострокову перспективу розроблена стратегія житлової політики і розвитку житлово-комунального господарства. Реформи спричинили до організаційного розділення функцій управління і обслуговування житловим фондом. Відносини між керуючою організацією і підрядними компаніями почали будуватися на договірній основі. Питома вага муніципальної житлової площі, що обслуговується на конкурсній основі, перевищила 20% від площі, що обслуговується на договірній основі. Однією з умов підвищення ефективності житлово-комунального господарства було поступове переведення галузі на беззбиткове функціонування за рахунок скорочення бюджетного датування і перехресного субсидування споживачів. Якщо відразу після лібералізації цін населення оплачувало біля 2% вартості житлово-комунальних послуг, то в цей час ця цифра становить близько 75%. Успішно реалізовується програма адресної соціальної допомоги у формі компенсацій на оплату житла та комунальних послуг громадянам з низькими прибутками. Разом з тим, зберігається висока залежність виробників житлово-комунальних послуг від бюджетних дотацій. Приватні підрядні організації практично не залучаються до управління житловим фондом і об'єктами комунальної інфраструктури, в сфері експлуатації житла також не вдалося створити повноцінний ринок підрядних послуг, тільки починається розробка процедур ефективного тарифного регулювання в комунальному секторі. Критично знизилися капітальні витрати на утримання житлового фонду та комунальної інфраструктури, які все ще в основному здійснюються за рахунок місцевих бюджетів. Істотні зміни сталися і в формі участі бюджетів у житловому фінансуванні. Пріоритетною формою була визнана підтримка тих, хто потребує поліпшення житлових умов через надання безвідплатних субсидій на придбання житла. Існуюча в більшості регіонів країни система містобудівного регулювання і землекористування все ще характеризується дуже ускладненою адміністративною процедурою одержання земельних ділянок, невизначеними правами на них до остаточного процесу прийняття всіх рішень, відсутністю конкурентних процедур надання прав на дільниці під забудову. Аналіз основних результатів житлової політики за 13 років перетворень (1991— 1004) дозволяє зробити такі висновки. Нова житлова політика не була взаємопов'язаною і узгодженою у своїх Основних напрямах, що дозволило лише деякою мірою сформувати основну законодавчу і нормативну базу. Сформувати економічні стимули для їх широкомасштабної реалізації перетворень також не вдалося. Найбільш успішно реформи здійснювались у тих секторах, де відмова держави від виконання не властивих їй функцій супроводжувалася розвитком необхідних елементів ринкової інфраструктури (приватизацією і розвитком ринку купівлі-иродажу житла). Такі процеси характерні для м. Києва та низки великих міст України. Темпи проведення перетворень стримували як складності встановлення балансу між принципами економічної та соціальної ефективності в житловій сфері за умов зниження рівня життя населення, так і зовнішні чинники, пов'язані з проблемами досягнення макроекономічної стабілізації і повільним проведенням структурних реформ. Основні цілі державної житлової політики: створення умов для реалізації громадянами їх конституційних прав на житло; гарантія повних прав власності в житловій сфері; сприяння створенню ринкових механізмів і інфраструктури ринку житла, що забезпечують доступність житла і житлових послуг громадянам відповідно до їх платоспроможного попиту; створення умов для підвищення мобільності трудових ресурсів; соціальний захист незаможних громадян (гарантія житлових умов, відповідних з соціальним стандартам); забезпечення дотримання стандартів безпеки мешкання громадян в житлах, якості продукції і послуг в житловій сфері; створення умов формування ефективних ринків житла, земельних дільниць під забудову житлового будівництва, будматеріалів, житлово комунальних послуг, що забезпечують виробництво продукції і послуги відповідно до попиту споживачів. Для досягнення окреслених цілей необхідно вирішити такі ключові завдання: остаточно законодавчо визначити житлові права громадян і механізми їх реалізації, включаючи права власності, найму, іпотеки, а також прав незаможних громадян на забезпечення (безкоштовно або за доступну плату) житлом за договором соціального найма, прав на отримання бюджетних субсидій на придбання житла, оплату житла і комунальних послуг; забезпечити ефективну систему управління житловим фондом, засновану в основному на бездотаційному господарюванні ринкових суб'єктів, що діють на конкурентній основі; підвищити надійність та ефективність функціонування комунальної інфраструктури в житловому секторі; створити умови для приведення структури житлового будівництва й виробництва будматеріалів відповідно до платоспроможного попиту; формувати умови для розвитку ринку земельних дільниць під житлову забудову, створити правові принципи регулювання землекористування і забудови; перейти до активної інвестиційної політики із залученням позабюджетних джерел фінансування будівництва та утримання житла; знизити бюджетні витрати на утримання і експлуатацію житлового фонду; розвивати систему житлових субсидій на будівництво та придбання житла, удосконалити механізм надання компенсацій витрат на оплату житла і комунальних послуг; впровадити систему іпотечного житлового кредитування; впровадити механізм обов'язкового страхування житла; вдосконалити оподаткування в житловій сфері з використанням механізмів ринкової оцінки; - організувати та підтримати діяльність товариств власників житла, житлових і житлово-будівельних кооперативів; - сприяти розвитку підприємництва у сфері житлової нерухомості. Головна роль у реалізації виявлених завдань у рамках житлової політики відведена ринковим суб'єктам діяльності, як виробникам товарів та послуг у житловій сфері. Прийняття законодавчих і нормативно-правових актів, реалізація заходів кредитно-фінансової, податкової, антимонопольної політики повинні бути спрямовані на усунення бар'єрів на шляху конкуренції й виходу на ринок нових підприємців, підтримку розвитку малого підприємництва та зниження ризиків підприємницької діяльності на ринку нерухомості. Реформи у сфері управління житловим фондом. Підвищення ефективності управління нерухомістю в житловій сфері передбачає: підвищення привабливості створення товариств власників житла, розвиток конкуренції у сфері обслуговування житлового фонду, формування реальних договірних відносин у житловово-комунальному господарстві. У сфері управління житловим фондом слід поширити механізми, що забезпечать професійне конкурентне управління житловим фондом. При цьому власник (зокрема муніципалітет) або їх об'єднання (товариство) можуть вибирати ту керівну компанію, яка в межах заданих фінансових ресурсів забезпечить найкраще утримання будівлі й надання житлово-комунальних послуг. Вирішувати ці завдання така компанія може через укладання договорів з іншими організаціями, а також власними силами. Розвиток конкуренції має супроводжуватися приватизацією муніципальних підприємств, що працюють у сфері управління та обслуговування житлового фонду. Найбільш прийнятним способом захисту прав індивідуальних власників на участь у питаннях управління комплексами нерухомості є їх об'єднання в товариства власників житла в межах єдиного комплексу нерухомого майна (кондомініума). Для стимулювання створення товариств власників житла (ТВЖ) необхідно: передати в загальну пайову власність домовласників в багатоквартирних житлових будинках місця загального користування та прилеглу земельну ділянку; юридично оформити кондомініум як єдиний майновий комплекс нерухомості, включаючи земельну ділянку; спростити й здешевити процедури створення ТВЖ і передачі майнового комплексу кондомініума в управління ТВЖ; надати в розпорядження ТВЖ всі бюджетні дотації, на утримання житлового фонду (в межах датування муніципального житлового фонду) з їх диференціацією залежно від міри зносу житлового фонду. Розвиток комунальної інфраструктури житлового сектора. У процесі формування ефективної системи регулювання діяльності комунальних мідприємств-природних монополістів повинні дотримуватися такі основні принципи: послідовність й прогнозованість зміни тарифів, що забезпечує передбачуваність діяльності комунальних підприємств, підвищує їх інвестиційну привабливість та знижує вартість позикового капіталу; цільовий характер регулювання, що відображає інтереси різних груп (самого підприємства, муніципалітету, населення, промислових підприємств, інвестора й ін.). Необхідно зробити процес тарифного регулювання відкритим для зацікавлених сторін, передбачивши можливість публічних слухань на засідання регулюючого органу, а також порядок залучення представників. Одночасно зі створенням прозорої системи регулювання локальних природних монополій необхідно підвищувати організаційно-правову і фінансово-господарську самостійність комунальних підприємств через укладання спрямованих на досягнення конкретних результатів договорів між комунальними підприємствами та власником об'єктів комунальної інфраструктури, створення системи моніторингу за діяльністю комунального підприємства. У потенційно-конкурентних галузях комунального господарства мають бути продовжені процеси демонополізації через виокремлення самостійних підприємств з суб'єктів природних і природних локальних монополій, а також створенні умови для участі підприємств всіх форм власності в розвитку комунальної інфраструктури через реалізацію концесійних схем управління об'єктами. Важливим є завдання стимулювання (через договірні відносини) переходу на приладовий облік споживаних ресурсів, що дозволить споживачу регулювати обсяги споживання (наприклад, теплоносія) і вносити оплату за їх фактичну витрату. Основний напрям зміни системи фінансування галузі - поступове припинення датування збитків діяльності комунальних підприємств за рахунок бюджет) Поетапне припинення практики перехресного субсидування різних груп споживачів дозволить знизити обсяги бартерних та інших операцій в негрошовій формі, а також підвищити ефективність роботи комунальних підприємств. Житлове будівництво і база будіндустрії. Необхідно досягнути взаємопов'язаного розвитку різних сегментів нерухомості в житловій сфері: нового будівництва, поліпшення існуючої забудови, підвищення ефективності управління житловою нерухомістю, реконструкції старих будов. При цьому потрібна переорієнтація з державного будівельного комплексу на суб'єкти приватного будівельного ринку. Завдяки появі незалежних професійних забудовників (девелоперів) і будівельних компаній, краще стали враховуватися переваги покупців та користувачів житла. Коштами податкової й кредитної політики слід закріпити й продовжити зміни в структурі попиту на житло. Необхідно істотно спростити адміністративні процедури узгодження нових будівельних проектів та отримання дозвільної документації, щоб вони сталії більш прозорими, фіксованими за термінами і зрозумілими для приватних забудовників та не носили характеру заборони. Права власності на земельні ділянки повинні придбаватися забудовниками на початкових стадіях інвестиційно-будівельного процесу, а не в кінці його, як це відбувається зараз. Це дозволить створити правові передумови для розвитку системи іпотечного кредитування будівництва під заставу земельних ділянок. Винятково важливе значення для якісного функціонування ринку житлового будівництва має проведення ефективної антимонопольної політики на ринках будіндустрії, переирофілювання або закриття нерентабельних безперспективних виробництв. Для поліпшення житлових умов населення важливо не тільки збільшити обсяги будівництва нового житла, що вводиться, але і, головним чином, підвищити його якість. Технічна політика житлового будівництва повинна бути спрямована на стимулювання сучасних будівельних технологій; використання прогресивних будівельних матеріалів і конструкцій з орієнтацією на застосування снерго- та ресурсозберігаючих екологічно чистих матеріалів; випуск товарної продукції у формі готових комплектів індивідуальних житлових будинків для зниження вартості будівництва. Особливу увагу слід звернути на вдосконалення нормативної бази, що регламентує процес з моменту видачі дозволу на будівництво до повної готовності об'єкта, зокрема вжити заходи, що спонукатимуть забудовників своєчасно пред'являти завершені об'єкти до здачі в експлуатацію й виключатимуть можливість будівництва без наявності дозволу. Вдосконалення фінансових механізмів у житловому секторі. Необхідне корегування низки чинних на національному й регіональному рівні програм надання житлових субсидій з обліком: уніфікації принципів та вихідних даних для визначення розміру субсидій; прив'язки розміру субсидій до рівня прибутку їх одержувачів; можливості використання субсидій у формі первинного внеску під час купівлі житла за рахунок кредитних коштів; прозорості і забезпечення контролю за фінансовим виконанням програм субсидування на всіх етапах проходження грошових коштів. У міру усуненім перехресного субсидування та дотаційності житлово-комунального господарства житлові компенсації забезпечать часткове відшкодування витрат на житло і комунальні послуги малозабезпеченим сім'ям з гарантією, що витрати сім'ї на оплату житла й комунальних послуг за встановленим соціальним стандартом не перевищать 20%. Сім'ям з низькими прибутками, нижче встановленого стандарту, витрати будуть компенсовані в розмірі соціального стандарту, в результаті цього частина сімей отримає безкоштовне житло. На першому етапі надання житлових компенсацій фінансування слід здійснювати через надання цільових субвенцій суб'єктам ринку. Надалі, в міру створення необхідної організаційно-технічної інфраструктури, бюджетні кошти слід переводити з бюджету на цільові соціальні рахунки громадян. Податкова політика має бути спрямована на підтримку попиту населення. Потрібно забезпечити пільги з прибуткового податку для громадян, що інвестують власні кошти в будівництво або придбання житла, що продають своє житло на вторинному ринку житла з метою подальшої зміни житлових умов. Особливе значення має відмова від різного роду грошових сурогатів (бартеру і практики взаємозаліків). Усунути ці явища можна через поєднання чіткої податкової дисципліни та контролю за виконанням контрактних і договірних зобов'язань, підключення ринкових регуляторів й фінансово-кредитних механізмів. Для розширення джерел фінансування житла важливо створити сприятливі умови для банківського кредитування періоду будівництва, а також довгострокового житлового іпотечного кредитування. У зв'язку з цим держава методами макроекономічного регулювання буде домагатися поступового зниження вартості банківських ресурсів і процентних ставок кредитів до рівня стимулюючого участь у житловому кредитуванні кредиторів і позичальників. Необхідно розробити систему заходів, спрямованих на розширення джерел та забезпечення надійності житлового фінансування за рахунок приватного сектора, створити цілісну систему довгострокового житлового іпотечного кредитування, що дозволяє громадянам придбавати житло, з використанням власних і кредитних коштів. Особливе місце у фінансуванні житлової сфери належить розвитку системи довгострокового іпотечного житлового кредитування, розвитку та вдосконаленню законодавчо-нормативної бази, регулюючої діяльність учасників ринку іпотечних кредитів, охоплюючи: • забезпечення прав кредиторів на повернення кредитних коштів, забезпечених іпотекою житла, за умови гарантії соціальних прав громадян на житло; • розробку законодавчих й нормативних основ, що забезпечують регулювання та нагляд за діяльністю фінансових інститутів, що надають довгострокові житлові іпотечні кредити; • створення сприятливого податкового середовища, що стимулює діяльність всіх суб'єктів ринку житлових іпотечних кредитів; • створення системи гарантій з емісійних іпотечних цінних паперів для інвесторів, що забезпечують залучення довгострокових ресурсів, у сферу житлового кредитування; створення законодавчих основ для функціонування операторів вторинного ринку іпотечних кредитів, а також нормативної бази, що забезпечує їх ефективну взаємодію з первинними кредиторами; розвиток системи страхування ризиків у сфері житлового іпотечного кредитування; • створення спеціалізованих фондів страхування внесків населення, включаючи довгострокові житлові накопичення. Залучення до сектора житлового фінансування вітчизняних та іноземних інвесторів через макроекономічне регулювання в фінансово-кредитній сфері, розширення прав і гарантій інвесторів. До числа необхідних заходів, які спроможна прийняти держава для зниження ризиків інвестицій в будівництво, належать: • спрощення процедур і посилення правових гарантій землекористування та забудови через введення системи правового зонування; • залучення в обіг земельних дільниць під забудову з гарантованими правами власності; • розвиток системи прав на знову створювані об'єкти нерухомості, що будують на земельних ділянках.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Ринкові перетворення в житловому секторі» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
