Функціонування і симбіоз інфраструктури ринку землі
Поняття земельного капіталу, як і поняття капіталу взагалі, тісно пов'язане з поняттям власності. З економічного погляду, земельний капітал відрізняється від земельних ресурсів. Поняття капіталу завжди жорстко пов'язане з поняттям власності, а всяка власність має вартісне (грошове) вираження. Згідно з ринковими законами, всякий капітал має приносити його власникові певний доход [4]. Як відомо, власність виражає відносини між людиною або суспільством, що постають суб’єктами власності, з одного боку, та будь-якою субстанцією нинішнього світу (відповідно, об'єктом власності) - з іншого. При цьому відносини набувають юридичного (правові відносини), соціального (мораль, норми, правила тощо) і виробничого характеру (економічні відносини). Найактуальнішим у реформуванні економічних відносин АПК є завдання переходу від управління земельним фондом до регулювання земельних відносин, економічним фундаментом яких є власність на землю. Звичайно управління земельним фондом здійснює землевласник, який має не тільки земельний фонд, але й право повного володіння, користування та розпорядження цим фондом. Сьогодні близько 30% усіх сільськогосподарських угідь України перебувають у державній та колективній власності. У світі ж є дві форми власності на землю - приватна й державна. В країнах Заходу колективної формии власності немає, отже - в світі не існує аналогів і вирішенню проблем колективної власності на землю [11]. Нові земельні відносини мають формуватися на основі приватної власності на на землю, що має обертатися на земельному ринку. В свою чергу, земельний ринок повинен перебувати під регулюючим впливом держави. До речі, слід зважити на те, що місткість цього ринку є досить незначною. Так, на сучасних земельних ринках купівлі-продажу землі в розвинутих країнах щороку обертається 1-3% земельного фонду. У дореволюційний період у нашій державі теж спостерігалась аналогічна картина. Державне регулювання земельних відносин передбачає створення саме організованого, нестихійного земельного ринку. Як відомо, сучасні організовані ринки уособлюються відповідними біржами. Так, товарному ринкові відповідає невід'ємна від нього інфраструктурна складова, якою є товарна біржа, ринкові цінних паперів - фондова біржа, валютному ринкові - валютна тощо. На нашу думку, в Україні втіленням, уособленням організованого земельного ринку може бути земельна біржа як установа, яка має спеціалізуватися на купівлі-продажу прав власності на землю. Головною функцією земельної біржі є обслуговування товарного ринку, точніше - його окремого сектора, де здійснюються купівля-продаж землі як товару. Під обслуговуванням розуміють торговельне посередництво в обмінних операціях із землею. Цю функцію біржа повинна реалізувати на спеціальних регіональних земельних аукціонах. Метою створення земельної біржі є виявлення реальних ринкових цін на землю з урахуванням змін у попиті та пропозиції. Але ця мета може бути досягнута лише за умови, що немає одночасно двох земельних ринків — біржового (організованого) та небіржового (стихійного), а існує один вільний ринок, частиною якого і є біржа. Сучасне поняття вільного ринку не слід ототожнювати з стихійним ринком конкуренції. За сучасних умов стихійний ринок як ринок вільної конкуренції стає дедалі керованим і розглядається вже як вторинний. І в Україні такий сучасний вторинний земельний ринок ще слід створити. Відмова держави від організації вторинного ринку означає лише одне: пустити процес купівлі-продажу землі на самоплив. Пропозиція щодо створення земельної біржі виникає на розумінні особливостей розвитку земельних відносин в Україні є досить суперечливою. Слід зазначити, що в країнах з ринковою економікою право приватної власності (зокрема — на землю) є природним, первинним. Там фермерське господарство як уособлення приватної земельної власності історично має сильну політичну та економічну підтримку. Державна земельна монополія їм не відома, як нам майже не відоме право приватної земельної власності. У створенні земельного ринку провідна роль відводиться державі. І ця роль має ініціюватися самою державою, оскільки розподіл земельного фонду на державну й приватну земельну власність не повинен бути стихійним, неорганізованим, неконтрольованим і неефективним. Формування організованого земельного ринку в Україні - справа державної ваги. У нас обслуговування земельного ринку ріелторськими фірмами подібно до інших країн не можливе, оскільки спочатку в Україні треба організаційно забезпечити процес роздержавлення та цивілізованої приватизації земель. Тому необхідно залучити державу до побудови організованого земельного ринку, уособленням якого має стати земельна біржа. Дійсно, земельна біржа, як і колективна власність на землю, не мають аналогів у світі. Але, на нашу думку, необхідність їх існування все-таки є виправданою, оскільки вони враховують і економічні особливості перехідного періоду, і національні соціальні особливості України. Як відомо, звичайно біржі мають справу з попитом на ті чи інші товари, який безпосередньо не пов'язаний з потребою в їх використанні за прямим призначенням. Біржі орієнтуються лише на коливання цін біржових товарів. Але земля - особливий, специфічний товар, напрями використання якого зумовлюються, перш за всі, земельною політикою держави, її регулюючий вплив на земельний ринок полягає у державному контролі за відповідністю приватних інтересів дальшого використання землі інтересам держави. На земельну біржу покладена функція узгодження цих конкуруючих інтересів, тобто посередництво у земельних відносинах у системі «приватний землевласник — держава — земля», яка є підсистемою загальної системи «людина - суспільство - природа». Тому функціонування земельної біржі повинні мати організований, раціональний характер, що може бути результатом лише свідомих дій держави та існуючих земельних монополій, політика яких має спиратися на прийняття науково обґрунтованих рішень [3]. Особливістю функціонування бірж є те, що їх двигуном (отже - і рушійною силою організованого земельного ринку) є так звана «біржова спекуляція», яку здійснюють брокери, маклери, дилери. Ці біржові посередники є звичайними агентами з купівлі-продажу нерухомості, якою є земля. Вони спеціалізуються на питаннях грошової оцінки землі та ринкової ціни землі, а також поєднують попит і пропозицію на земельному ринку. Всупереч поширеному погляду наших не недосвідчених у ринковій економіці співвітчизників, біржова торгівля як організована сукупність операцій з купівлі-продажу товарів не «роздуває» ціни, а навпаки - стабілізує їх. Брокер купує товари там і тоді, де і коли вони дешевші, а продає їх туди і тоді, де і коли ціна на них підвищується. Питання лише в тому, за якою ціною пропонують та запитують товар. Регулюючий вплив держави на земельному ринку має відбуватися і в напрямі ринкового ціноутворення, яке звичайно враховує земельну політику держави як зовнішній кон'юнктуроутворюючий фактор. Па користь формування організованого земельного ринку з удосконаленим державним регулюванням вказує той факт, що, за даними опитування селян-землевласників, вони сьогодні згодні продавати землю за 100-200-300 грн/га, хоча її кадастрова ціна становить 3500-4000 грн/га. Створення спеціалізованої земельної біржі вимагає розробки торговельних правил щодо операцій купівлі-продажу землі, сприяє їх удосконаленню і, врешті-решт, уніфікує їх, що, в свою чергу, утворює певне правове коло та умови для функціонування земельного арбітражу. Земля - це особливий, специфічний матеріальний об'єкт, відмінний за своєю сутністю від інших, які люди використовують для задоволення власних потреб. Специфіка його полягає в тому, що цей об'єкт є природним компонентом, який містить досить цінну, з господарського погляду, речовину - гумус (гумус є продуктом природи, продуктом її «праці», сутність якої полягає в забезпеченні круговороту речовин на основі процесу фотосинтезу). Специфіка сільськогосподарської діяльності в тому, що вона тісно пов'язана не тільки з експлуатацією (в одних випадках - розумною, в інших - нерозумною) зв'язків між живими організмами та продуктами їх життєдіяльності, що існують сьогодні, але й з використанням результатів життєдіяльності минулих епох, продуктів біогенного походження, яким є гумус - нарівні з торфом, кам'яним вугіллям, газом, нафтою тощо. Вік відомих українських чорноземів вимірюється мільйонами років. А це означає, що вони є набагато старшими від найдревніших, цивілізацій людини, відомих нам. Ґрунти створювалися за умов, яких давно не існує та й не може вже ніколи існувати. Для землеробства як суспільне корисної і господарської діяльності чорнозем почали використовувати всього 300-400 років тому. Руйнуються гранти внаслідок помилок людини за останні роки. За її історичний час втрати земельних ресурсів, придатних для сільського і господарства, становлять у світі 20 млн. км . Для порівняння зазначимо, що сьогодні всі світові орні площі дорівнюють 15 млн. км2. Процес деградації земель особливо проявляється в Україні, де значна частина грунту вже зруйнована: 33% з них ідентифікуються як «вимиті», тобто такі, що вже майже не містять гумусу [4]. Особливої уваги на земельному ринку потребують родючі землі, землі сільськогосподарського призначення. Можна сказати, в 90-х роках стався поворот у розумінні тієї істини, що процвітання та добробут залежать від раціонального використання світових запасів невідновлюваних природних ресурсів (включаючи землю). В багатьох державах, розуміючи необхідність використання ресурсів, технологій і технічного досвіду в рамках економічно раціонального розвитку, перестали вважати, що охорона навколишнього середовища стримує розвиток країни пі знижує її конкурентоспроможність на світовому ринку. Але, на наш погляд, екологізації, в першу чергу, має підлягати регулювання відносин власності в будь-якій формі їх прояву. 1 відносини землевласносгі (включаючи привласнення та відчуження земель за допомогою купівлі-продажу, обміну земельного капіталу на грошовий) тут не виняток. Саме тому формування земельного ринку має бути екологічно свідомим. За умов земельного ринку економічна функція держави – щодо захисту споживачів землі - має поєднуватися з її екологічною функцією — щодо охорони, земель від виснаження та деградації. Тому правила торгівлі землею мають передбачати відповідальність попереднього землевласника (продавця) за негативні зміни у її стані, для чого необхідно запровадити обов'язкову реєстрацію якості земель (із зазначенням вмісту гумусу, рівня забрудненості тощо), або, інакше кажучи, - паспорт землі. Як правило, пропозиції щодо екологізації сільського господарства, спрямовані на перехід до політики цін, яка орієнтована більше на ринок і супроводжується запровадженням платежів за забруднення та виснаження грунтів, є кроком у правильному напрямі. Однак ці пропозиції не йдуть досить далеко, оскільки більшість прямих платежів залишаються пов'язаними з виробництвом окремих сільськогосподарських товарів і, в основному, призначені для компенсації втрати доходу як винагороди за екологізацію виробництва. Тому актуальним і надзвичайно необхідним є створення нових організаційних та економічних механізмів, а також нової ринкової інфраструктури, які б були зорієнтовані на відновлення земельного багатства. Ми вважаємо, що до складу нової інфраструктури обов'язково має входити спеціальна установа, яка б ефективно розпоряджалася резервним земельним фондом, заповідництвом, охороною та відтворенням земель, їх екологічно збалансованим використанням. Такою спеціалізованою екологічною інституцією ринку може стати банк фунтів, або ґрунтозахисний банк [38]. Ґрунтозахисний банк - це, насамперед, природозахисна структура, головними функціями якої є відновлення грунтів, поліпшення певних категорій земель. Якщо поглянути на цю природозахисну установу крізь призму світової ринкової інфраструктури, то вона може уособлювати сучасний новий ринок екологічних товарів і послуг (або, як його ще називають, «екологічний ринок»), який набуває розвитку, міцніючи з часом. Так, уже сьогодні його місткість становить 250 млрд дол./рік (і це - за винятком більшості «чистих технологій»), зростаючи щороку майже на 5%. Відновлення земель є найбільш містким сегментом екологічного ринку. Середньорічний темп розвитку земельного сегмента ринку сягає 16,1%, тоді як загальне середньорічне зростання всього ринку - 8,5%. Наприклад, у Нідерландах, де майже всі земельні угіддя в той чи інший час були створені людиною, сільськогосподарське землекористування та урядова політика спрямовані, насамперед, на охорону цінних екосистем. За такої національної стратегії, відновлення екосистем має особливе значення, тому до нього застосовують регулюючі заходи. Зокрема, фермери укладають добровільні угоди про землекористування. Сільськогосподарську діяльність на власних землях вони зобов'язуються проводити відповідно до завдань охорон природи й ландшафтів, одержуючи належну матеріальну компенсацію. При цьому головна умова - щоб урядові субсидії були достатньою винагородою порівняно з доходами від ведення сільського господарства і прибутком від експлуатації інших земель району. Частину земель вилучають з сільськогосподарського землекористування та передають установам, які займаються охороною природного середовища і управляють ними. Внаслідок суворого адміністративного режиму, встановлюваного на таких землях з метою збереження їх цінних елементів, які можуть легко зруйнуватися, ці ділянки вже не можна розглядати як продуктивні з погляду звичайного процесу сільськогосподарської діяльності. Проте ці землі можна здавати в оренду фермерам – після того, як їх одержать установи, які відають охороною природи, але тільки за умови, що орендарі суворо дотримуватимуться встановленого режиму регулювання їх використання. До цього можна додати, що в Нідерландах за договорами, укладеними з фермами, під екологічним захистом держави перебувають 5% земель, які потребують відновлення, а під захистом екологічних установ - відповідно, 12%. В Україні на цей час землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення складають лише 0,4% земельних угідь. Функціонування ґрунтозахисного банку створює, врешті-решт, певні умови для розвитку екологічного підприємництва у галузі відтворення та поліпшення земель в Україні. Це можуть бути, по-перше, переорієнтація непридатних земель, а також поліпшення земель, малопридатних для сільськогосподарського виробництва; по-друге, очищення земель від забруднення промисловими й побутовими відходами; по-третє, роботи, пов'язані з усуненням ерозії, засолення, окиснення, підтоплення «списаних» земель; тощо. Не можна обійти увагою і ще одне потенціальне структурне утворення - Земельний банк, функцією якого є забезпечення сільськогосподарськими кредитними ресурсами під заставу землі. Цей банк постає вже як посередник між землевласником і кредитором. Ми розглядаємо його як звичайну фінансово-кредитну установу, що спеціалізується на іпотечному кредитуванні під заставу землі, але це може бути і холдинг-компанія, і бенефіциарій земельного трасту, який здійснює довірче управління фінансування фінансовими ресурсами споріднених установ (земельної біржі, грунтозахисного банку, державних і комерційних банків, орієнтованих на земельні відносини, тощо). Але, в усякому разі, організований заставний ринок передбачає існування лише одного вільного ринку, уособленням якого і є земельний банк, якому надано ліцензію на іпотечне кредитування під заставу землі. Земля не може бути заставлена ніяк інакше, ніж у земельному банку [38]. Сутність іпотечних відносин в аграрному секторі економіки така ж сама, як і в інших секторах. Разом з тим іпотечні відносини в сільському господарстві мають свої, властиві тільки їм особливості. До них насамперед слід віднести іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Згідно з чинним законодавством України предметом застави можуть бути земельні ділянки (зокрема сільськогосподарського призначення), які знаходяться в приватній власності громадян України [21]. Як відомо, сільське господарство України гостро потребує довгострокового кредитування для розвитку своєї матеріально-технічної бази. Єдиним реальним забезченням таких кредитів може стати застава земельних ділянок. Обмежені можливості розвитку іпотеки в сільському господарстві України обумовлені особливостями національного законодавства та іншими причинами, зокрема низькою в наш час ціною земель сільськогосподарського призначення. Проте це ще не означає, що іпотека земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні неперспективна. Навпаки, обставини, що склалися в аграрному секторі економіки, потребують активної участі всіх зацікавлених сторін, особливо держави, у відпрацюванні механізмів іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. На недалеку перспективу іпотека земельних ділянок може стати важливим джерелом залучення інвестицій [46, с. 16]. Та щоб такий механізм діяв ефективно, потрібно узгодити взаємодію первинного та вторинного ринків землі. Для цього ми пропонуємо модель взаємодії та симбіозу суб'єктів та об'єктів ринку землі (рис. 14.3).
Та ця модель є спрощеною. На ній показані тільки найбільш вагомі члени взаємодії земельних відносин. Для оптимізації відносин сюди можна додати і мережі інших фінансово-кредитних установ, оцінних, консалтингових та ріелтерських, моніторингових структур, банків даних про попит та пропозиції на земельні ділянки. Актуальним буде функціонування маркетингових структур з обслуговування ринку землі та спеціалізованих навчальних закладів і установ з підготовки кадрів для організації ринку землі та її експертного оцінювання [92]. Таким чином, запропонований новий організаційний механізм обігу земельних ресурсів, який доцільно запроваджувати у перехідний період, передбачає поділ повноважень щодо управління земельним фондом, купівлі-продажу землі, сільськогосподарського кредитування та їх делегування відповідним структурам - земельній біржі, ґрунтозахисному та іпотечному банкам та іншим суб'єктам. Зосередження функцій щодо купівлі-продажу та іпотечного кредитування в одній установі може зруйнувати земельний і заставний ринки внаслідок диктування цін, ставок процента та умов кредитування. У жодній розвинутій країні немає земельного банку з такими надзвичайними повноваженнями. А втім, зв'язок іпотечного і ґрунтозахисного банків із земельною біржею є, на нашу думку, можливим у процесі розширеного відтворення земельного капіталу в розвинутому ринковому середовищі, але вимагає пильного державного нагляду за земельними монополіями. Посередницька служба містить: земельні біржі, земельні банки й іпотечні установи, а також консалтингові та ріелторські організації. Земельні аукціони з продажу земель несільськогосподарського призначення мають проводитися на земельних біржах, формування й розвиток яких повинні стати одним із першочергових заходів щодо розвитку посередницької інфраструктури в Україні (на цей час не створені). Земельні аукціони стимулюють ефективне землекористування на засадах ринкової економіки через надання ділянок землі тим громадянам та організаціям, які найкраще розуміють цінність і можливості використання конкретних ділянок й готові працювати у цьому напрямі. Земельні аукціони дають змогу залучити грошові ресурси приватного сектора для фінансування будівництва житла, магазинів, офісів, підприємств та об'єктів інженерної інфраструктури за умов, коли уряд не має достатніх фондів для проведення або завершення такого будівництва. Земельні аукціони забезпечують надходження прямих грошових прибутків до місцевих бюджетів, звідки вони можуть бути використані на такі важливі соціальні й комунальні програми, як, наприклад, будівництво житла для малозабезпечених сімей або реконструкція міської інженерної інфраструктури. Земельні аукціони піднімають завісу секретності, що оточує чимало рішень про розподіл землі, які приймають відповідні органи на місцях, роблять такі рішення відкритими та відомими широкому загалу, усуваючи значною мірою можливість неправомірних рішень і зловживань у цій сфері. Земельні аукціони створюють можливість для дослідження та встановлення ринкової вартості земельних ділянок і таким чином забезпечують надання інформації, необхідної покупцям та продавцям землі, а також місцевій владі для проведення оцінки землі. 6. Земельні аукціони є найшвидшим і найпростішим механізмом передачі землі з державної у приватну власність або оперативним управлінням. Земельні аукціони допомагають у створенні дієздатних ринків приватної землі та нерухомості, що найбільшою мірою відповідають потребам окремих громадян і організацій. Згодом земельні аукціони зумовлять появу такого масиву землі, яка знаходиться у приватній власності та є джерелом податкових надходжень до бюджетів місцевих органів влади. Земельні аукціони допомагають у прозорому виконанні законів і урядових постанов, спрямованих на прискорення й завершення земельної реформи та приватизації. Функції ріелторських організацій виконують в Україні понад 200 юридичних осіб. У перспективі, як це прийнято в світовій практиці, необхідно, щоб оціночні роботи виконували оцінювачі - фізичні особи. Стосовно консалтингових організацій (консультативна діяльність), то ці функції повинні залишатися за Держкомземом, оскільки він створює і підтримує відповідну базу даних. Для продажу земельних ділянок на конкурентних засадах пропонуємо здійснювати їх купівлю-продаж та прав на них проведенням регіональних аукціонів (відкритих торгів) і всеукраїнських "електронних" аукціонів через спеціалізовані організації, визначені на конкурентних засадах, встановити земельні ділянки несільськогосподарського призначення із земель державної (комунальної) власності, що можуть бути продані, залучити громадян та юридичних осіб, які виявили бажання відчужити земельні ділянки, що перебувають у їхній власності, створити бази даних і забезпечити інформування населення регіону щодо попиту й пропозицій на земельні ділянки державної та приватної власності. Стосовно виконання цих інформаційних та регулятивних функцій, то ми пропонуємо покласти їх на Держкомзем. У цей час Держкомзем готує проект таких нормативних документів: Положення про організацію і проведення регіональних аукціонів та всеукраїнських "електронних" аукціонів з продажу земельних ділянок, права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах. Положення по створенню і веденню баз даних ринку землі та відповідного програмного забезпечення з використанням існуючих корпоративних комп'ютерних мереж і засобів глобальної мережі , запровадження оперативної звітності щодо ринкового обігу земельних ділянок та прав на них. Ці документи повинні регламентувати єдині процедури стосовно здійснення продажу, зробити їх прозорими й забезпечити запобігання корупції, створити ринкові механізми ціноутворення, підвищити платіжну дисципліну на ринку землі.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Функціонування і симбіоз інфраструктури ринку землі» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
