Основним інструментом гнучкого регулювання в листах під час планування містобудування є зонування (функціональне, територіально-економічне, будівельне, ландшафтне тощо). Регулювання містобудівного розвитку в країнах розвиненої ринкової економіки має давні традиції. Наприклад, у США з 1916 р. було зроблено перші способи ввести обмеження на стихійний розвиток Нью-Йорка. У цей час зонування здійснюхалося під керівництвом федеральної влади штату й не мало єдиної стандартної форми, поширеної на всю країну. У США використовують чотири основних категорії користувачів міської території. Для кожної категорії формулюється свій набір планувальних стандартів і правил. 1. Житлова забудова ранжується за показниками щільності. У малих містах –це мало- й середньощільні квартари індивідуальних і багатоквартирних будинків. У великих містах додаються зони високощільної багатоповерхової забудови та квартали максимальної щільності. Крім цього, в складі зони житлової забудови виділяються "вузлові центри" поруч з транспортними вузлами й "змішані зони" в історичній частині міста. Для концентрації забудови та підвищення щільності забудови в окремих містах додатково встановлюються такі стандарти і правила: мінімально дозволена щільність, зменшений відступ від червоних ліній, заходи щодо стимулювання блокування будинків. За підрахунками стандарту "брутто" до 30% території акра відводиться на дороги, парки, школи та інші об'єкти соціально-побутового обслуговування. 2. До комерційної забудови належать великі торгові центри — групу з 25 і більше торгових підприємств, з яких хоч би одне має загальну торгову площу близько 10000 м2 Згідно з містобудівним приписом ця територія може містити багатоповерхові житлові та адміністративні (конторські) будівлі. Для кожного міста визначено свій склад комерційних користувачів: великі торгові центри, районні центри, транспортно-комунікаційні вузли, торгові вулиці, мікрорайонні центри тощо. До промислової забудови належать підприємства важкої промисловості (обробка сировини великої кількості), середньої й легкої промисловості (вторинна переробка сировини та напівфабрикатів), дрібні виробництва, автономні виробництва. До суспільної забудови належать адміністративні будівлі уряду, навчальні установи, парки й відкриті простори, сільськогосподарські землі в безпосередній близькості від міської межі. Такий підхід покликаний запобігти вибірковому освоєнню найбільш зручних ділянок у збиток інтересам населення та загальній композиції забудови. У Великобританії розрізнюють п'ять груп користувачів міської території: Клас А - торгівля; Клас Б - бізнес, індустріальні підприємства; Клас В - житло; Клас Г - суспільне користування та рекреація; Клас Д - інші користувачі, що не входять у вищеназвані. На відміну від США «суспільна забудова» поділяється на два класи - А і Г, але в іншому розподіл співпадає. Окремо виділяють змішані функціональні зоні в яких допускається поєднання житлових, суспільних і виробничих функцій, як це характерне для багатьох міст, що історично склалися. Функціональне зонування міських територій - найбільш загальна форма обліку різноманітних вимог до раціонального землекористування, що містить комплекс нормативних параметрів (цільове призначення ділянки, її граничні розміри, коефіцієнт забудови, частка озеленених і відкритих просторів тощо). Під час зонування розглядають структуроформуючі та локальні території містобудівної системи, з огляду на різні аспекти її функціонування: транспортно-функціональний, візуально-просторовий, природно-екологічний, історико-культурний, інженерно-технічний. З позицій адміністративного управління виділяють зони загальноміського, районного значення, промислові й зони селітебних районів, рекреаційні зони (місця зосередження цінних природних об'єктів), місця помешкань населення. Підсумковим документом є план зонування земель: графічний документ з пояснювальною запискою, розроблений у складі генплану міста (в його відсутність - самостійний документ). Він визначає склад земель міста, об'єднаних загальними ознаками перспективного функціонального використання, з вказівкою перспективи й міри ефективності їх використання. За умов ринкової економіки зонування земель - стійка форма контролю за використанням території, засіб політичної влади. Зональні постанови можуть змінити вартість землі. Так у Санкт-Петербурзі (приклад з російського досвіду) ставка за ділянки, розташовані в найдорожчій податковій зоні, становила в 2002 р. 120,5 р./ м2 на рік. Стільки ж мають сплатити компанії, що володіють землею на Невському проспекті та прилеглих вулицях. Податок у промисловому поясі (5-8 зони) становить 20-36 р./ м2. На далеких околицях тарифи значно нижче - за 3-7 р./ м2. Функціональне зонування - це диференціація території міста за характером використання, тобто за типом функціонального призначення. Виділення функціональних зон дозволяє створити найкращі умови для основних форм життєдіяльності міського населення - праці, побуту, відпочинку, оскільки кожний з цих видів діяльності висуває специфічні вимоги до розміщення та організації міського простору. Основними зонами при функціональному зонуванні є: селитебна, призначена для розміщення житлових і суспільних будівель; промислова - для розміщення промислових, енергетичних, транспортних й інших об'єктів; комунально-складська - для розміщення складів, гаражів, автобаз, транспортного депо, водозаборів, очисних споруд, каналізації, теплотрас, кладовищ, що розміщуються з розривом від селитебних зон; транспорту, зв'язку та інженерних комунікацій; реакції - парки, пляжі й інші місця відпочинку. Крім того, можуть бути виділені зони суспільного центрів, спортивна тощо. Селитебна територі становить приблизно половину всієї території міста. При цьому територія житлової забудови брутто (в червоних лініях) займає половину території житлової забудови брутто. Отже, на житлову забудову відводиться 12-13% землі в міських кордонах. Визначальна роль просторово-планувальної організації міста функціонального зонування зберігається за умов належного обліку реальної складності та багатофункціонального характеру сучасної організації міських просторів. Особливо чітко це видно на прикладі розвитку центрів найбільших міст, де поєднання місць прикладання праці, унікальних об'єктів суспільного обслуговування, адміністративно-управлінських установ і житлових комплексів призводить до необхідності відособлення особливої поліфункціональної зони суспільного центра. У свою чергу, елементи міста: житлові та промислові території, суспільні центри - також організуються на основі диференціації території за функціональним призначенням й іншими ознаками. Так, в житлових районах, виділяються зони забудови, ігрових майданчиків і відпочинку, комунальні транспортні й території установ обслуговування. Часто використовується економічне зонування. Територіальне економічне зонування необхідно поєднувати виключно з кадастровим розподілом міста. Районування міста, звичайно, поєднують з діяльністю Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Існують різні підходи до виділення економічних зон міста. У Москві, наприклад, виділено 69 зон і декілька підзон. Для кожної встановлена своя податкова ставка. Санкт-Петербург поділений на 19 зон містобудівної цінності зі своїми власними податковими ставками. Кількість зон має відповідати кількості частин території, що мають різну містобудівну цінність. Відмінності між цими зонами виражені, насамперед, у зручностях мешкання. Відповідно вартість аналогічних об'єктів нерухомості в щоііомічних зонах буде різною. Територіально-економічне зонування - це диференціація міської території на зони відповідно до її комплексної економічної оцінки. Територіально-економічні оцінні зони (ТЕОЗ) як відносно однотипні ділянки території міста, обмежені природними або штучними перешкодами, мають певну якісну, економічну й . пцімльно-економічну цінність. Вони можуть різнитися етапами забудови міста, архпектурно-планувальною структурою та системою основних магістралей, рівнем інженерного облаштування, транспортного забезпечення, комунального підлуговування, природними чинниками. Під час встановлення кордонів ТЕОЗ беруть до уваги проходження великих магістральних доріг, смуг відчуження залізничних ліній, ліній високовольтної електропередачі, газопроводів високого піску, річок й акваторій великих водоймищ, зелених масивів тощо. ТЕОЗ класифікуються за такими ознаками: положення в плані міста; характеру забудови з погляду на функціональне та містобудівне зонування; технічний стан забудови; рівню благоустрою й озеленення; рівень культурно-побутового і комунального обслуговування; транспортна доступність; архітектурно-художні якості забудови; природно-географічні умови; престижність місцерозташування; наявність або віддалення місць прикладання праці; насичення об'єктами соціальної інфраструктури; екологічні та санітарно-гігієнічні умови. Оцінні зони характеризуються базовими ставками земельного податку й орендної плати. Облік цих показників повною мірою неможливий за територіально- економічного оцінного зонування. Корегуючі коефіцієнти мають впливати на підсумкові розміри платежів (як податку, так й орендної плати), а також враховуватися під час розрахунку стартової ціни, за організації конкурсів, викупні права оренди. Коефіцієнти вводять для розрахунку ефективності використання міських земель, обліку рівня забруднення земель і повітря.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Зонукання територій» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
