Перехід до ринкових відносин вимагає, насамперед, здійснення широкомасштабних інституційних перетворень, стрижнем яких стала приватизація - відчуження майна держави на користь фізичних і юридичних осіб. І Іона є не самоціллю, а засобом підвищення ефективності суспільного виробництва. Це основа нової системи господарювання, імператив реформи відносин власності, яка спрямовується на активізацію інвестиційної і інноваційної діяльності, прискорення структурної перебудови [82]. Щоправда, процес приватизації в Україні відбувається болісно і непослідовно, Що спричинено низкою суб'єктивних і об'єктивних факторів, а саме: не було сформульовано вітчизняної концепції приватизації, а в схоластичній, декларативній формі взято на озброєння концепцію, розроблену в Російській Федерації, разом із всіма її організаційними недоліками, методичними і методологічними помилками, правовими відхиленнями; не були чітко визначені пріоритетні напрямки приватизації, не розроблено дієвого інструменту передачі підприємств у руки нових власників; ще й досі не визначені правові норми для іноземного капіталу. Вже саме спотворене розуміння змісту приватизації призвело до численних перекручень під час її здійснення. Здійснити приватизацію - це не тільки змінити форму власності, а й створити сприятливі організаційно-правові умови для подальшого ефективного розвитку господарства, докорінно перебудувати економічний механізм його функціонування, провести масштабну демонополізацію багатьох галузей національної економіки, дати можливість іноземному капіталу вливатись у вітчизняну економіку, ліквідувати застарілий механізм впливу виконавчих структур. Приватизація землі - процес переходу землі, що перебувала в державній власності, у приватну власність громадян. В Україні приватизацію землі регулює Земельний кодекс України, Закони України "Про власність на землю", "Про селянське (фермерське) господарство", "Про колективне сільськогосподарське підприємство" та укази Президента України. Однак вона здійснювалася спонтанно, хаотично, без належної цілеспрямованості й підтримки, не завжди однозначно сприймалася селянами, свідомо гальмувалася певними політичними силами, центральними і місцевими органами державної влади, господарськими структурами. Формування приватного сектора в сільському господарстві об'єктивно необхідне, оскільки без цього неможливий плюралізм форм власності, а отже — стабільність економічних відносин у цій сфері. Приватизацію землі здійснювали в Україні на підставі постанови Верховної Ради України "Про земельну реформу" на таких засадах [13]. Громадяни України мають право безоплатно отримати у приватну власність земельні ділянки без реституції (відновлення в попередньому праві на землю до націоналізації), надані їм для ведення селянського господарства, особистого підсобного господарства, будівництва обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, індивідуального дачного і гаражного будівництва. Власність на землю юридично має бути потверджена державним Актом на право приватної власності на землю, виданим відповідною радою народних депутатів. Приватизовану ділянку землі громадянин має право передавати у спадщину, але без купівлі-продажу, дарування та обміну. Норматив приватизації присадибних ділянок — 0,6 га землі. У місцевих радах народних депутатів зберігається виготовлена землевпорядними службами карта-схема кожної приватизованої ділянки землі. Земля може належати громадянам за правом на частку колективної власності. Суб'єктами права колективної власності на землю є колективні сільськогосподарські кооперативи, садівничі товариства, створені на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств. Розпорядження земельними ділянками, що перебувають у колективній власності громадян, здійснюється за рішенням загальних зборів колективу співвласників [5]. У колективних сільськогосподарських підприємствах відносини власності реформують у різний спосіб: а) приватизація землі і майна (основних виробничих фондів) через повний їх розподіл і передання в приватну власність членам колективу з індивідуальною та фермерською формами господарювання; б) паювання всієї землі та майна серед членів колективу без зламу організаційної та виробничої структури, з правом розпоряджатися виробленою продукцією та наступним розподілом доходу в натуральній і грошовій формах. Кожному громадянинові, який отримав земельний пай, видається сертифікат приватної власності на землю. Це заохочує людей зберігати і примножувати матеріально-технічну базу господарства. Надання майнових паїв розпочалося лише в 2001, коли матеріально-технічну базу колгоспів і радгоспів було у більшості випадків розкрадено і знищено. Пай закріплює за його власником можливість отримання належної йому суми (вартості) або матеріальних засобів на неї (в разі виходу з господарства), передання їх у спадок, отримання на них дивідендів [8]. Завдяки паюванню в колективному господарстві формується приватний сектор. Ці та інші форми приватизації землі - основа виникнення якісно нових організаційних форм колективного і приватного господарювання і власності агрофірм, сільськогосподарських спілок, кооперативів (виробничих, обслуговуючих), корпорацій, ферм, що є найперспективнішим способом здійснення земельної реформи. Найскладніша проблема - формування фермерських господарств. У багатьох районах передбачені для ефективного використання землі використовувалися не за призначенням, існував опір наданню фермерам земельних ділянок. Тому в переважній більшості фермери є лише землекористувачами, а не власниками наданих їм земель. Землю надано фермерам або в тимчасове користування, або в довічне спадкове володіння, або в користування. Близькою до приватної є земля, надана у довічне спадкове володіння. Паювання земель колективних і державних і сільськогосподарських підприємств, надання земельним паям статусу приватної власності з правом вільного розпорядження ними з боку їхніх власників - шлях до розширення оброблюваних фермерських ділянок за рахунок оренди ділянок земельних паїв інших селян. Наприкінці 2000 на базі майже 11 тис. недержавних сільськогосподарських підприємств було створено 20% приватних підприємств з орендними відносинами, 8% селянських (фермерських) господарств, 24% сільськогосподарських кооперативів, 46% господарських товариств, які належать до форм колективної власності, причому на одне таке товариство припадає 2874 га сільськогосподарських угідь, а на приватне селянське (фермерське) господарство – 79,1га. З огляду на те, що в селянській сім'ї є два-три працівники, а середня площа земельного паю перевищує 4 га, кожна сім'я отримала 9 - 14 га [13]. Це дає змогу приєднати їх до присадибного господарства або організувати селянське господарство. Однак ведення продуктивного господарства на такій площі потребує відповідної техніки та інших засобів виробництва, яких у селян немає, і тому переважна більшість із них (понад 90%) намагається здати її в оренду, але бажаючих орендувати землю небагато. Це, головним чином, "приватно-орендні підприємства", що належать колишнім головам колгоспів і директорам радгоспів, яким надано право наймати до 10 робітників і які забезпечили себе під час розподілу майна КСП технікою (багато з них мають кошти для купівлі техніки). Внаслідок такої приватизації значні площі залишися необробленими, що спричинило штучне недовиробництво зерна, зокрема кормового, а отже, дефіцит борошна і продуктів тваринництва. За офіційними даними, у першому півріччі 2000 обсяг виробництва сільгосппродукції на підприємствах усіх форм власності скоротився на 20,2%. Певне зростання намітилося лише у присадибних господарствах. За підрахунками незалежних експертів, зниження і сільськогосподарського виробництва перевищило 30%. Приватизація земельних ділянок у населених пунктах триває уже понад 9 років. З 13,5 млн. громадян , які мають на це право, відповідні дозволи отримали тільки 87,3%, а державні акти видано лише 23,7%. У Сумській, Волинській і Хмельницькій областях цей процес майже завершується. Дуже повільні його темпи в містах Харкові, Вінниці, Херсоні, Донецьку, де приватизовано лише 6-20 % земельних ділянок, в основному через високу вартість підготовки і складну процедуру погодження правоустановчих документів у місцевих радах. Зволікання з приватизацією земельних ділянок - чинник, який найбільше стримує включення їх в економічний оборот.[92, с.31] Масштаби і темпи формування первинного ринку міських земель теж багато в чому були задані державною політикою з приватизації землі. Зразу ж треба зазначити, що пропозиція первинного ринку вкрай обмежена. З одного боку, значний обсяг (майже 60%) земельного фонду населених пунктів відповідно до законодавства може бути безплатно передано у власність для особистих потреб громадян та сільськогосподарського виробництва. Але цей процес не має жодних ознак ринку. Ця приватизація відбувається на суто адміністративних засадах: тут нема ні продавця, ні покупця, ні угоди купівлі-продажу, ні плати за передачу прав. З іншого боку, суттєва частка (понад 30%) земель населених пунктів віднесена до категорії земель, які не підлягають приватизації, що також звужує потенційну пропозицію первинного ринку[10]. За оцінкою експертів Проекту приватизації земель несільськогосподарського призначення підприємствами України на разі лише близько 70 тисяч підприємств фінансово спроможні приватизувати свої земельні ділянки загальною плойки і 63,2 тис.га, що і становить фактичний потенціал приватизації забудованих земельних ділянок у містах України. Тобто, об'єктну частину первинного ринку представляє одна десята земель населених пунктів, що в загальному земельному фонді країни становить лише 1,2%. Важливу роль відіграє обставина, що продаж на первинному ринку набрав масштабності лише після наближення цін приватизації до рівня цін на вторинному ринку. Однак реальна пропозиція на первинному ринку визначається також і усталеним колом тих, хто має право придбання землі у власність, і рівнем цін приватизації. Так, через існуючі обмеження щодо суб'єктів приватизації значна кількість земельній ділянок, що можуть бути продані у власність, залишаються поза ринком. Ще більший вплив на обсяг пропозиції мають ціни приватизації. Власне пропозиція і визначається кількістю земельних ділянок за певною ціною. Тому ціна пропозиції завжди є предметом особливої уваги та регулювання з боку держави. Проте, це не означає, що продавець в особі органів державної влади чи місцевого самоврядування набуває виключного права на встановлення розмір плати за передачу землі у власність. Така думка є, скоріш, хибною. Багаторічна практика ціноутворення на земельні ділянки доводить, що ціни продажу значною (якщо не вирішальною) мірою формується і покупцем, а саме, його платоспроможністю та існуючим попитом на земельні ділянки певною призначення і місцерозташування. Тобто ціна пропозиції завжди детерміновані тією сумою грошей, яку спроможні сплатити підприємства за земельні ділянки конкретної корисності, зберігаючи при цьому свій попередній рівень доходу. Принциповим для реалізації даного потенціалу є процедурне забезпечення передачі прав власності на земельні ділянки, що зумовлено специфічністю землі як товару. Ця передача вимагає досить тривалої правової та технічної ідентифікації об'єкту купівлі-продажу, що пов'язано з необхідністю виконання цілого комплексу землевпорядних, юридичних та оціночних робіт, які передують укладанню угоди [84]. Саме відсутність процедурного забезпечення зробила п'ятирічний (з 1993 по 1997 рр.) період становлення первинного ринку землі декларативним, коли, незважаючи на чинність Указів Президента «Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва» від 14 жовтня 1993 р. №456/93; «Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню» від 29 грудня 1993 р. №612/93; «Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності» від 12 липня 1995 р. №608/95., було укладено загалом 165 угод з продажу у власність земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Лише починаючи з 1998 року, з розробкою та прийняттям на державному рівні норм, що визначили порядок оформлення та руху документів щодо приватизації земельної ділянки, її кадастрового опису та юридичного посвідчення набутого права власності на землю та створенням інституцій з надання послуг з приватизації на первинному ринку землі остаточно сформувалася. (Указ Президента України «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» від січня 1999 р. №32/99; Постанова Кабінету Міністрів України «Про Порядок подання заяви (клопотання) про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення та форму державного акта на право власності на землю» від 24 березня. №440/99; Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку розмірів плати, що справляється за видачу державного акта на право власності на землю від 1 червня 1999 р. №934/99; Постанова Кабінету Міністрів України «Про грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення» від 16 червня 1999 р. №1059/99; Наказ Держкомзему України «Про затвердження Методичних рекомендацій з експертної грошової оцінки земельних ділянок» від 12 листопада 1998 р. №118; Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах Про затвердження Положення про технічний паспорт земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка підлягає продажу» від 16 березня 1999 р. №25; Вказівка Державного комітету України по земельних ресурсах «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» від 23 червня 1999 р. №6; Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах «Про затвердження Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок (сільськогосподарського призначення» від 8 липня 1999 р. №72)[56,57,58,74]. Розвиток нормативно-правової бази, що стала більш досконалою та прозорою, активізував попит на первинному ринку землі. Протягом 1998-2002 років і постерігається суттєве зростання темпів приватизації земельних ділянок в містах України. Якщо в 1998 році було здійснено 265 угод купівлі-продажу (а це в 1,6 ріпа більше ніж за увесь попередній період), то в 1999 році - вже 1271 угода, а в 2000 році (з січня по вересень включно) — 1712 угод. У структурі попиту в цей період переважали забудовані земельні ділянки: їх питома вага в загальній кількості приватизованих земельних ділянок перевищує 27%, а в загальній площі приватизованих ділянок - 94%. Решта припадає на земельні ділянки, що були відведені під будівництво або на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва. Цікаво, що ці пропорції не зазнали значних змін протягом усього періоду, що реалізується, на відміну від сум утод, які сплачувалися за забудовані та незабудовані земельні ділянки. З розрахунку на 1 кв.м ціна придбання незабудованих ділянок мала тенденцію наближення до цін придбання забудованих земельних ділянок. Найбільша кількість угод з придбання у власність земельних ділянок (понад 27% від загальної кількості) була укладена в Львівській, Полтавській та Запорізькій областях, натомість за сумою угод найвищі показники мають Донецька, Одеська та Львівська області, на які припадає понад 37% загальної суми угод [15]. Важливим показником, що характеризує активність первинного ринку міських земель, є відношення площ приватизованих земельних ділянок до площ земельних ділянок , що реально можуть бути приватизовані. Він оперує не абсолютними, а відносними значеннями і вказує, скільки відсотків земельної власності є в щорічному обігу, що дає можливість оцінити стан та стадію розвитку первинного ринку, а також здійснити порівняльний аналіз з іншими регіонами та країнами. За цим показником вирізняються Полтавська, Запорізькі Харківська та Львівська області, які досягли нормального рівня активності дім земельного ринку. Впорядкування регіонів за основними показниками приватизації - кількісні угод, їх сумою та площею переданих у власність земельних ділянок, рівнів ринкової активності дозволяє отримати інтегральну оцінку місця регіону у формуванні попиту на первинному ринку землі. Зв'язок між цінами придбання та функціональним використанням земельних ділянок тягне за собою ще одну залежність. Відомо, що різні функції висувають, свої вимоги щодо розмірів земельних ділянок. Як правило, промислове виробництво потребує більших площ, ніж комерційна діяльність. Це багато в чому пояснює стійкий взаємозв'язок між розміром земельної ділянки та її ціною де ціна 1 кв.м. обернено пропорційна розміру земельної ділянки [85]. Приватизувавши землю (несільськогосподарського призначення), власник може продати або здати ділянку в оренду разом із будівлями, що на ній знаходяться подарувати, передати в спадщину, обміняти, продати або здати в оренду частину земельної ділянки. На сьогодні більшість приватизованих підприємств мають надлишок землі та сплачують в повному обсязі земельний податок. В той же час в Україні існує дефіцит міських земель і є чимало підприємницьких структур, які бажали б придбати вільні земельні ділянки. Це означає, що підприємства, які мають надлишок землі можуть вигідно його реалізувати, попередньо приватизувавши свої земельні наділи. І така практика вже в Україні існує. Зазвичай, інвестори погоджуються мати справу лише з тими підприємствами, які мають землю у власності, а не в користуванні. Якщо земля не у приватній власності, досить важко переконати інвестора вкладати кошти у це підприємство. Фірма може випустити акції на суму, що дорівнює вартості землі, продати ці акції і таким чином залучити додаткові кошти для свого розвитку. Крім того, розмір; статутного фонду є одним із головних критеріїв для банків у наданні кредиту. Оскільки Конституція України гарантує юридичним особам право власності на земельні ділянки то юридичні особи можуть набувати таке право на землю способами, не забороненими чинним законодавством [43]. Укази Президента України щодо приватизації та оренди земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності, приватизації об'єктів незавершеного будівництва та автозаправних станцій, продажу земель несільськогосподарського призначення передбачають такі способи приватизації земель несільськогосподарського призначення: - купівля-продаж земельної ділянки юридичною особою України для зайняття підприємницькою діяльністю, не пов'язаною з сільськогосподарським виробництвом; - приватизація земельної ділянки несільськогосподарського призначення разом з приватизацією об'єкта, що знаходиться на ній; - приватизація земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких розташовані вже приватизовані об'єкти нерухомості. Право власності на земельну ділянку може бути придбано через договірний продаж або на конкурентних засадах через проведення земельних аукціонів, комерційних конкурсів тощо. Приватизація земельних ділянок з об'єктами незавершеного будівництва здійснюється шляхом їх продажу: - а наявності двох і більше покупців - на аукціоні, за конкурсом у порядку, передбаченому щодо об'єктів малої приватизації; - а наявності одного покупця - безпосередньо цьому покупцеві у разі забезпечення ним умов, за яких купується об'єкт. Порядок приватизації земельних ділянок на конкурентних засадах визначається відповідною радою шляхом затвердження „Положення про порядок проведення земельних аукціонів, земельних тендерів, комерційних конкурсів тощо". Придбання у власність земельних ділянок, які знаходяться під об'єктами, що приватизуються, здійснюють у той же спосіб, що й приватизація розташованих на них об'єктів. Чинним законодавством України про велику і малу приватизацію мийна до таких способів приватизації майна та цілісних майнових комплексів піднесені: купівля-продаж (договірний продаж), аукціон, комерційний конкурс ніщо. При цьому необхідно мати на увазі, що чинне законодавство України не передбачає можливості приватизації земельних ділянок за приватизаційні майнові і;і компенсаційні сертифікати. Придбання земельних ділянок у власність юридичними особами має здійснюватись виключно за грошові кошти [73]. Проведення приватизації землі - не мета, а засіб підвищення продуктивності земельних ресурсів й ефективності виробництва. На неї покладено функцію каталізатора виникнення нових економічних відносин у суспільстві загалом.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Особливості приватизації землі в Україні» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
