Методологічні аспекти визначення вартості земельних ресурсів
У сучасній економічній науці нагромадився величезний досвід з визначення вартості природних ресурсів, зокрема земельних. Перші спроби оцінити земельні ресурси базувалися на затратних методах, які поступово витіснялися результативними, що постійно розвивалися й удосконалювалися. Таким чином, на даний час ми маємо три чітко сформованих методологічних підходи: затратний, результативний і змішаний. Крім того, значного розвитку набувають інші підходи, безпосередньо пов'язані з формуванням ринку землі в Україні. Тому виникає потреба узагальнити нагромаджений досвід щодо оцінки земельних ресурсів, встановити недоліки та переваги вказаних методологічних підходів. Для визначення значимості кожного з них у сучасній землеоціночній практиці розглянемо їхній розвиток [34]. Початковим в економічній оцінці земельних ресурсів вважався затратний підхід. Рядом економістів була розроблена вартісна концепція. її прихильники кладуть в основу розрахунку прямі витрати суспільства, що створили можливість використання того чи іншого виду земельного ресурсу. Як відомо, оцінювати землю за витратами на її освоєння ще на початку дискусії про методи економічної оцінки землі в 1967 році запропонував академік С.Г.Струмілін. На жаль, його позиція серйозно критикувалася. Підхід цього иченого став теоретичною платформою багатьох наступних досліджень. Розрахунки Струміліна [87] зводились до визначення оплати праці по освоєнню земель. Враховуючи витрати на початкове освоєння, підвищення оплати праці, норми нагромадження та продуктивності праці, він визначив вартість землі на початок 1967 року, яка становила 177крб за 1 га. Різновидом затратного підходу можна вважати оцінку земельних ресурсів за витратами на їх освоєння та формування економічної родючості. Виходячи з цих принципів, А.Л.Вайнштейн [7] визначив загальну масу нагромадженої уречевленої праці у земельних ресурсах як суму праці, що вкладалась споконвіку в земельні ресурси до початку вихідного моменту та щорічного прироси земельних ресурсів. їхній приріст автор пропонує обчислювати як різницю між затратами праці на зміну земельних ресурсів за рік і збитків від їх погіршення за вартістю відновлення до вихідного рівня. Основною перевагою у зазначених розрахунках є те, що зроблена спроба дати таку оцінку в грошовому виразі. Є.М.Бухвальд та Л.І.Нестеров [6], використовуючи затратний підхід, знову ж таки повертаються до визначення трудового вкладу через введення показника річного працівника. На думку авторів, основна маса затрат суспільної праці. спрямованої безпосередньо "у землю", матеріалізується не тільки в процесі освоєння, але й в процесі формування економічної родючості сільськогосподарських угідь. При цьому остання складова визначалася синтетично з урахуванням співвідношення динаміки зростання основних виробничих фондів, прямих затрат праці й чистого доходу. Якщо проаналізувати розвиток підходів в економічній оцінці земельних ресурсів, то до кінця 70-х років затратний підхід було остаточно відкинуто як безперспективний. Але у роботах деяких економістів ще зустрічаємо наполегливі пропозиції щодо оцінки земельних ресурсів за витратами на їх освоєння і відтворення. Отже, дослідники, позиції яких розглянуто вище, підкреслювали, що земельні ресурси набувають вартості тільки в міру затрат суспільно необхідної праці на них. В.М.Кириченко [39] оцінює земельні ресурси, виходячи з витрат, що здійснює суспільство у разі відсутності певних земельних ресурсів. Одержана таким чином умовна оцінка земельних ресурсів характеризується й тим, що вона у певних межах порівняльна з реальними витратами виробничих фондів на виробництво. Деякі економісти [49] вважають, що під час оцінки землі необхідно виходити тільки з витрат, які потребують компенсації втрат, пов'язаних із вилученням земель із господарського обороту. Розробка затратного підходу в свій час була кроком уперед. Головним аргументом проти його використання є те, що оцінка за такого підходу може створити неправильне уявлення про вигідність для суспільства того чи іншого рішення. Але зазначимо, що всі послідовники затратного підходу розглядали оцінку земельних ресурсів для загальноекономічних цілей. Тому й не виникало протиріччя між підвищенням рівня витрат і зниженням природної родючості землі. Оцінка земельних ресурсів за такого підходу ніяк не пов'язувалась з поточними, а тим більше з перспективними потребами у них. Не відображалися при цьому витрати на необхідну їх компенсацію з інших джерел, особливо, якщо така потреба виникала у майбутньому. Послідовники затратного підходу не враховували того факту, що реальні вартісні відносини, безперечно, мають місце й у тому випадку, коли на відтворення земельних ресурсів не затрачено людської праці [34]. Якщо на даний час інтерпретувати затратний підхід як вартісний або такий, який визначав би величину певних витрат на одержання земельного ресурсу, то його можна було б застосувати під час оцінки земельних ресурсів як складових національного багатства. Саме за цього підходу можна розрахувати дійсну величину тих витрат, які матиме суспільство (держава) взагалі, залучаючи земельні ресурси до використання, тобто визначити реальну вартість останніх і розподіл трудових зусиль суспільства між різними галузями народного господарства. Затратну концепція економічної оцінки земельних, ресурсів витісняють концепції, автори яких прагнуть врахувати тим чи іншим способом якість І народногосподарську ефективність) земельних ресурсів, що оцінюються. За всієї необхідності обліку витрат на освоєння останніх зрозуміло, що одних їх недостатньо для визначення економічної оцінки ресурсу. Тому проблема у роботах сучасних дослідників зводиться до врахування повного (сумарного) економічного ефекту від народогосподарського використання даного ресурсу з рахуванням фактора часу. Отже, за такого підходу критерієм оцінки є величина економії суспільної праці (або ефект) від використання земельних ресурсів. Оцінюючи земельні ресурси, акцентують увагу на необхідності виділення одержаного ефекту в тій його частині, яка припадає саме на земельні ресурси. Але й тут нам доводиться зустрічатися з різними методологічними принципами при підході до вибору показника економічного ефекту. В початкових розробках таким показником майже одноголосно визначали диференціальну ренту [34, с.44]. Найбільш послідовні прихильники оцінки на базі диференціальної ренти -її В.Канторович, В.С.Немчинов, М.П.Федоренко, К.Г.Гофман та інші. Значний теоретичний інтерес становлять розробки проблеми економічної оцінки земельних ресурсів, які велися ЦЕМІ АН СРСР (Федоренком М.П., Гофманом К.Г.). вихідним показником для економічної оцінки сільськогосподарських угідь є величина річного ефекту (річної диференціальної ренти І і II), який дає земельна ділянка. Але рентний дохід не відображає економії реальних народогосподарських витрат. Це означає, що оцінка на його основі не виражає вартості землі у вигляді вкладеної людської праці, матеріалізованої в речі, а є споживчою вартістю. Виходячи із суті економічної оцінки земельних ресурсів за диференціальною рентою, можна стверджувати, що основним завданням при цьому є визначення ефективності використання земельних ресурсів, планово-проектні розрахунки, вилучення земель із господарського обороту, врахування впливу природного фактора на підвищення суспільного виробництва. Є й недоліки у застосуванні показника диференціальної ренти, яка не завжди змінюється залежно від якості земельних ресурсів. Але існують методики, які штучно позбавляють від впливу неприродного фактора. Згідно з методикою оцінки земельних ресурсів за диференціальною рентою «гірші» (за якістю і місцем розташування) види земельних ресурсів ніби обов'язково мають одержувати нульову оцінку. Диференціальну ренту відповідно до існуючої економічної теорії можуть приносити й найменш ефективні ("гірші") із залучених до господарського обороту земельні ресурси. Величина ренти дає у підсумку не відносну, а різницеву оцінку, що не дозволяє порівнювати ділянки з різною природною продуктивністю. Сучасна література пропонує переглянути положення про економічну природу диференціальної ренти для уникнення вищеперерахованих недоліків. Перехід до ринкової економіки означає відродження дійсності суті ренти в органічній єдності двох її аспектів: на мікрорівні та макрорівні. Рента на мікрорівні, що використовувалась дотепер як основа економічних оцінок земельних ресурсів, відображає взаємовідносини між власником землі та орендарем. Тим часом формування ринку землі зумовлює виникнення ренти на макрорівні, яка є частиною додаткової вартості, створюваної у І і II підрозділах суспільного виробництва. 1 саме цю, практично дотепер не реалізовану, ренту на макрорівні запропоновано [93] покласти в основу визначення народногосподарської цінності землі. Суттєво уточнюється і набуває розвитку склад диференціальної ренти І і II. Це обґрунтовується можливістю оцінювати землю не за єдиним інтегральним параметром, а за всіма або хоча б переважаючим комплексом елементів родючості Таким чином, сучасні розробки, хоча й не всі достатньо обгрунтовані та досліджені, дають змогу уникнути основних недоліків диференціальної ренти за економічної оцінки земельних ресурсів і вважають її найважливішим показником. Але оцінка продуктивної сили земельних ресурсів може бути виражена і в непрямих показниках, наприклад у валовій продукції, чистому доході та інше. Оцінка за валовою продукцією, на думку прихильників цього показника, дозволяє визначити цінність земельних ресурсів як засобу виробництва (в широкому розумінні) з погляду виходу продукції з одиниці площі; вона характеризує загальну продуктивність ресурсів за сучасного і перспективного рівня спеціалізації, концентрації та інтенсифікації виробництва у народному господарстві. Через це валова продукція великою мірою залежить від економічних факторів. Тому оцінка земельних ресурсів - це оцінка результатів господарювання [34, с.46-47]. За такого підходу використовують також показник чистого доходу. Автори цієї методики помилково вважають, що весь створений чистий дохід г результатом вкладень усіх фондів у сільське господарство, зокрема основних, оборотних та оціненої землі, а значить, весь капіталізований чистий дохід буде становити суму всіх фондів, зокрема й землі. Вирахування з цієї суми основних і оборотних фондів дає можливість одержати оцінку землі, пропускаючи стадію оцінки диференційованої родючості й без оцінки витрат на освоєння. Економічна оцінка земельних ресурсів методом капіталізації чистого доходу не може вирішувати питання про визначення доцільності та черговості освоєння земельних ресурсів. Цей метод не враховує такого важливого економічного показника, як величина капіталовкладень на одиницю продукції. Є пропозиція використовувати показники валової продукції й чистого доходу одночасно. Оцінка за валовою продукцією дозволяє встановити цінність землі як засобу виробництва з погляду виходу продукції на одиницю площі. Цей показник необхідний для диференційованого підходу до планування обсягу виробництва, раціонального використання сільськогосподарських угідь. Оцінка землі за чистим доходом дає можливість виразити відносну цінність землі з погляду дохідності (рентабельності) на одиницю площі. Чистий дохід визначають для обліку витрат виробництва на гірших і кращих ділянках і свідчить про рентабельність, прибутковість їх використання, а також може застосовуватися при диференціації оподаткування, виявленні ренти. Отже, економічна оцінка землі за валовою продукцією та чистим доходом дозволяє всебічно проаналізувати використання землі як важливого засобу виробництва в сільському господарстві, це непрямі показники ефективності використання земельних ресурсів [93]. Визначаючи недосконалість результативного підходу, деякі автори [наприклад, 37] висловлюють погляд, згідно з яким в основу оцінки покладені диференціальна рента, яку приносять земельні ресурси і витрати на їх освоєння, а витрати на освоєння й перетворення землі в засіб виробництва - одна з її найважливіших складових у разі вирішення питання про економічну оцінку останьої. Але цього недостатньо: економічна оцінка такого різноякісного засобу виробництва, як земля, можлива, доцільна й необхідна за ефектом праці, якій забезпечується його використанням. У результаті, опираючись на трудову теорію вартості в оцінці землі, пропонують дві складові її капітальної оцінки: - витрати на освоєння землі, що забезпечують перетворення її на основний засіб сільськогосподарського виробництва (ці витрати вже самі по собі є капітальною оцінкою і не потребують капіталізації); - капітальна оцінка диференційованої родючості у вигляді капіталізованої диференціальної ренти. У сумі вони і дають повну грошову оцінку землі як засобу виробництва за умов збереження товарного виробництва. Головний недолік оцінки земельних ресурсів за розглянутого підходу полягає у тому, що нижньою межею оцінки є витрати на освоєння земельного ресурсу. В дійсності ж нижньою межею оцінки земельного ресурсу є відсутність ефекту від продовження експлуатації. Неправомірний різний методологічний підхід до оцінки диференційованої родючості: у витратах на освоєння відображено оцінку і повної родючості, а в капіталізованій диференціальній ренті - оцінку диференційованої родючості. Методологічна і методична основа оцінки землі відносно всіх частин врожаю має бути єдиною. Крім класичних підходів, що розглядались вище, у зв'язку з переходом на ринкові умови господарювання, необхідність платного природокористування, створення ринку землі, розвитком наукових знань і навіть їх переглядом і набувають поширення нові спроби оцінити земельні ресурси. Деякі з них поширені за кордоном, інші в Україні тільки набувають ознак чітко окресленого методологічного підходу до оцінки земельних ресурсів [34, с.46]. Відомі й взагалі непогано зарекомендували себе у зарубіжній практиці методи визначення ринкової вартості землі. Проте найпопулярніший й найдоступніший із них - метод порівняльних продажів, який грунтується на порівнянні та зіставленні відповідних даних за поточними продажами аналогічних ділянок. Поширені також метод співвідношення (перенесення), коли загальну ціну продажу розподіляють на вартість власне ділянки та вартість поліпшень (будинки, споруди, благоустрій територій); метод екстракції, тобто оцінка і вилучення з результатів угод вартості вкладу поліпшень; пряма капіталізація земельної ренти або її різновид - залишковий спосіб, що передбачає дисконтування потоку чистого операційного доходу, який припадає на земельну ділянку, в поточну собівартість. Таким чином, розвиток наукових знань, господарська (ринкова) необхідність створюють передумови для існування і застосування кожного з описаних підходів. Певний методологічний підхід потрібно застосовувати відповідно до назначеного кола завдань. Зазначимо, що особливу увагу треба приділити затратному підходу, як такому, що характеризує реальну, а не споживчу вартість земельних ресурсів і дає змогу оцінити землі в складі національного багатства країни. У зв'язку з багатосторонністю оцінки природних ресурсів є потреба в їхній універсальній оцінці, що дасть змогу порівнювати землі різного напряму використання та неоднакової родючості. Такий показник повинен мати грунтовну методологічну базу, якою є трудова теорія споживчої вартості, і являти собою відношення вартості (затрат праці) земель до їхньої споживчої вартості. У перспективі набудуть розвитку ринкові підходи. Причому вони не мають відкидати класичні, а, навпаки, інтегруватися з ними, тим самим підтверджуючи точність і достовірність здійсненої оцінки земельних ресурсів [34]. Найбільш ефективним методом дослідження вартості земельних ділянок виступає аналіз. Він проводиться через сегментування чи, точніше, стратифікацію. Під стратифікацією (лат. stratum - прошарок) розуміємо класифікацію ринкової інформації про угоди купівлі-продажу за об'єктами стратифікації за раніше визначеними найбільш суттєвими ознаками. Об'єктами стратифікації тут виступають покупці, продавці і сам товар - земля. Суттєвими ознаками можуть бути купівельна спроможність окремих груп населення і юридичних осіб, географічні геометричні характеристики земельних ділянок, умови їх транспортної і екологічної зручності, комунальні зручності, міркування соціальної престижності окремих районів, норми зонування, варіанти землекористування та інше. В результаті такої класифікації з'являється можливість ідентифікувати градації платоспроможного попиту і пропозиції земельних ділянок, виявити масштаби внутрішньої конкуренції й індивідуальні фактори ціноутворення. Після стратифікації земельного ринку і приведення цін за стратами до загальних одиниць порівняння визначають характер і тенденції зміни вартості землі. При цьому використовують прийоми нанесення ринкової інформації на карту статистичних характеристик і графічного зображення даних про вартість землі [64, с.250]. Ціна землі — це також капіталізована земельна рента. Вона базується не на вартості, а на величині доходу, який вона приносить своєму власнику (ренті). Власник може продати землю за умови, що виручена сума буде не меншою, ніж дохід у формі відсотка, отримання від вкладання цієї суми в банк. З огляду на це, земля є капіталізованою земельною рентою і її ціна визначається за формулою: Цз = R/Z * 100, де R - рента; Z - норма позичкового відсотка; Цз — ціна землі. За підрахунками економістів, ціна середнього за якістю 1 га землі в Україні -до 15 тис.дол., а за оцінками західних експертів - 20-25 тис.дол [24]. На ринках землі розвинутих країн світу низький відсоток угод купівлі-продажу. Ринкові ціни на землю, яка перебуває у власності фермерських господарств, визначають реальні суми власного капіталу. Так, на 06.06.2002 року власний капітал аграрного сектору США оцінюється в 1050,8 млрд. дол., 84% власного капіталу становить ринкова вартість землі [39]. На вартість землі впливають специфічні чинники, різні для окремих потенційних покупців. Ціна землі залежить також і від деяких не грошово-кредитних чинників, таких, як почуття власності, сімейні традиції, сільськогосподарське хобі й можливість проживання у сільській місцевості. Деякі з цих чинників беруть до уваги під час вартісного аналізу, а інші ні. Як переконує досвід США, оцінка землі має важливе значення не тільки під укладання угод купівлі-продажу або оренди, а й, у першу чергу, під час визначення реальної вартості основного активу сільськогосподарських підприємств і розмірів власного капіталу, що є основою для визначення фінансової стратегії розвитку. Незалежно від форми залучення землі (купівлі чи оренди) процес інвестування передбачає аналіз трьох основних параметрів: 1) ринкової ціни землі на момент здійснення інвестиції; 2) економічної ефективності земельної інвестиції для інвестора протягом визначеного їм періоду; 3) фінансової можливості здійснення інвестиції. У науковій літературі США домінуючою концепцією оцінки землі є модель капіталізації доходу, побудована на двох базових концепціях: доходності активів й ефекту І. Фішера (вплив інфляції). Модель капіталізації доходу передбачає, що справжня вартість активу означає грошовий потік, який інвестор очікує отримати у майбутньому в результаті володіння цим активом. Отже, його величина коригується з допомогою ставки дисконтування, щоб урахувати зміни вартості грошей у часі й ризик. Для оцінки економічної ефективності (привабливості) інвестицій в економічній літературі використовують чисту теперішню (поточну) вартість (NPV – Net Present Velue ), яку визначають як різницю між теперішньою вартістю майбутніх доходів, які будуть забезпечені інвестицією, й вартістю інвестиції. Визначення чистої теперішньої вартості інвестицій у землю передбачає визначення теперішньої вартості усіх видів доходів, які може отримати інвестор за весь період, на який планується інвестиція, й вартості інвестиції - ринкової ціни землі. Інвестиції в землю передбачають наявність двох видів майбутніх доходів: доходу від використання землі, який ще називають поточним доходом (можливий щорічний прибуток з 1 га земельної площі, в яку здійснюються інвестиції) й доходу від володіння землею (дохід від збільшення первісної ціни, яка змінюється залежно від рівня інфляції й попиту на землю). У наукових працях, виходячи з особливостей землі й факторів, що визначають ситуацію на ринку землі, економічна ефективність інвестицій у землю (NPV) визначається моделями: - NPV інвестицій у землю при фінансуванні інвестицій повністю за рахунок власного капіталу:
- NPV інвестицій у землю при комбінованому фінансуванні за рахунок власного й позикового капіталу:
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методологічні аспекти визначення вартості земельних ресурсів» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
