Законодавчо-нормативне регулювання операцій з нежитловою нерухомістю
У сфері підприємництва управління комерційною нерухомістю - це діяльність, що здійснюється на свій "страх і ризик", направлена за дорученням власника на отримання прибутку від реалізації повноважень власника володіти, користуватися і розпоряджатися своїм нерухомим майном комерційного призначення. Керівник нерухомого комерційного майна - це юридична або фізична особа, яка за угодою з власником цього майна і в його інтересах протягом певного періоду часу від свого імені здійснює будь-які юридичні і фактичні дії з майном, якщо таке право не заборонене законом або договором. Ринок теж розвивається і функціонує в певному напрямі і відповідно до певних критеріїв. Основними цілями управління ринком комерційної нерухомості є: реалізація конституційних прав громадян на комерційні об'єкти; встановлення на ринку визначеного порядку і умов функціонування всіх його учасників; захист учасників від недобросовісності, шахрайства і злочинних організацій та осіб; забезпечення вільного ціноутворення на комерційні об'єкти відповідно до попиту і пропозиції; створення умов для інвестицій, що стимулюють підприємницьку діяльність у сфері виробництва; досягнення економічного росту, зниження безробіття, оздоровлення екологічної ситуації та інших суспільних цілей; справедливе оподаткування нерухомості та учасників його ринку тощо. Управління об'єктами комерційно-виробничої нерухомості в процесі реформування державної власності покладено на орлани державної влади. Державними органами і організаціями, що здійснюють регулювання регулювання вториного ринку об'єктів нерухомого майна комерційно-виробничого призначення в Україні, є Президент України, Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, Міністерство юстицій України, Антимонопольний комітет України, Державний страховий нагляд, територіальні органи відповідних міністерств і відомств, а також органи архітектури і містобудування, бюро технічної інвентаризації, суди та арбітражні суди, нотаріальні контори, податкові інспекції та інші організації. Основним законом, який передбачає існування власності в нашій країні, права володіти, користуватися і розпоряджатися нею, идо може бути результатом діяльності, є Конституція України. В такій ситуації мається на увазі і право власнос 11 на нерухоме майно. Крім цього, в ст. 41 прямо вказано, що "... ніхто не може бути протиправно позбавлений" будь-якого права власності. Інший закон України, який спрямований на підтримку державною суверенітету є Закон України "Про власність" від 7 лютого 1991 р. Його мета забезпечення вільного економічного самовизначення громадян, використання природного, економічного, науково-технічного та культурного потенціалів країни для підвищення рівня життя її народу. У цьому нормативному документі обумовлена сутність Національного багатства України, права власності як відносин, його суб'єктів, форми власності, які існують в Україні. Зокрема зазначено, що об'єктами права індивідуальної власності можуть бути засоби виробництва та інше майно виробничого призначення, до складу якого входить комерційна нерухомість. Крім того, комерційне нерухоме майно може перебувати і в інших формах власності, наприклад, у спільній, коли "майно, придбане внаслідок спільної праці громадян, що об'єдналися для спільної діяльності, є їх спільною частковою власністю ... Розмір частки кожного визначається ступенем його трудової участі"8. Відповідно до цього ж закону, суб'єктами права колективної власності на нерухоме комерційне майно є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, акціонерні товариства, господарські товариства, господарські об'єднання та інші організації, що є юридичними особами; а суб'єктом права загальнодержавної і комунальної власності є держава в особі Верховної Ради України та, відповідно, адміністративно-територіальні одиниці в особі обласних, районних, міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. Індивідуальний (приватний) та колективний власник самостійно володіє, користується і розпоряджається об'єктами власності, зокрема об'єктами комерційної нерухомості, які йому належать. Таке ж нерухоме майно, що є державною власністю і закріплене за державним підприємством, "належить йому на праві повного господарського відання. Здійснюючи право повного господарського відання, підприємство володіє, користується та розпоряджається зазначеним майном, вчиняючи щодо нього будь-які дії, які не суперечать закону та цілям діяльності підприємства". Відносини власності, не врегульовані законом "Про власність", регулюються Цивільним кодексом України та іншими законодавчими актами. У нашій країні протягом двадцятого століття двічі здійснюється реформування відносин власності: перше розпочалося у жовтні 1917 р., а друге відбувається в наші дні, основна ціль якого повернути відносинам власності їх справжній зміст, накопичити достатній прошарок приватних власників, що допоможе досягти соціально-економічних цілей розвитку держави. Складником досягнення поставленого перед урядом завдання роздержавлення є Закон України "Про приватизацію державного майна". Цей закон регулює правові, економічні та організаційні основи приватизації державного майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, з метою створення багатоукладної соціально орієнтованої ринкової економіки України. Цей нормативний документ містить поняття на тему, пріоритети та принципи, об'єкти та суб'єкти, порядок та способи, соціальні питання, фінансові та договірні відносини приватизації. Відповідно до цього об'єктом приватизації (об'єктами державної власності) є майно підприємств, цехів, вробництв. Будівлі (споруди, приміщення), тобто не житлова нерухомість, за бажання покупця приватизуються разом із всім майном структурних одиниць, що в них розташовані, якщо на це немає прямої заборони відповідних органів України. Фонд державного майна виконав план приватизації на 2002 рік менш як на 10%. Затвердження урядом проекту програми приватизації на 2006-2010 роки порушили тему приватизації з новим акцентом. Уряд планує досягнення якісно нового рівня розвитку приватизаційних процесів через здійснення переходу до масштабної приватизації в стратегічних галузях. Для підвищення результативності та ефективності приватизації, подальшого вдосконалення механізмів її проведення. Уряд уживатиме заходів щодо прийняття Верховною Радою нової Державної і шрами приватизації, розроблення підпрограми ринкової трансформації основних народногосподарських комплексів, забезпечення всебічної перед приватизаційної підготовки підприємств державної власності. Закон України "Про оренду державного та комунального майна" покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна, а також об'єктів комерційної нерухомості, через передачу його в оренду фізичним та юридичним особам. Цей закон регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна. Відносини щодо оренди регулюються договором оренди. Основне положення закону - "Орендою засноване на договорі строкове платне Користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності." При цьому нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) є об’єктами оренди та суборенди. Амортизаційні відрахування на орендовану нерухомість нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, на балансі якого знаходиться це майно. Амортизаційні кошти використовують на відновлення орендованих основних фондів. Нормативний документ, який визначає, що застава - це спосіб забезпечення зобов'язань, має назву Закон України "Про заставу". Кредитор (заставоутримувач) має право у випадку не виконання боржником (заставник) забезпеченого заставою зобов'язання отримати задоволення від вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами. Так, предметом застави може бути майно, майнові права, зокрема нерухомість, які можуть бути відчужені заставником і на які може бути покладене стягнення. Договір застави, предметом якої є нерухоме майно, має бути нотаріально засвідчений на основі відповідних правових документів. Така процедура здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна. Застава нерухомістю підлягає державній реєстрації у випадках і в порядку, передбачених законодавством. Другий розділ цього закону присвячений іпотеці - застава землі, нерухомого майна, що залишається у заставника або третьої особи. У такому випадку предметом застави є майно, пов'язане із землею будівництво, споруда, квартира підприємство як цілісний майновий комплекс, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Коли здійснюється іпотека нежитлових будівель і споруд, то предметом застави одночасно виступають також права на користування земельними ділянками, на яких розташовані ці об'єкти. На початку вересня 2001 року набрав чинності Закон України "Про оціни майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", прийнятий Верховною Радою України 12 липня 2001 року. Цей закон регулює всі правовідносини, які виникають у процесі проведення оцінки майна, майновій прав, які належать фізичним і юридичним особам на території України. У рамках цього правового документа здійснюються дві взаємопов'язані форми регулювання - громадське і державне регулювання оцінки. Функції з державного регулювання покладені на Фонд державного майна України. Однією із функції і державного регулювання є контроль за дотриманням нормативно-правового і організаційного забезпечення оцінки. Інша функція держави пов'язана забезпеченням роботи Наглядової Ради з питань оціночної діяльності і екзаменаційної комісії в сфері підготовки оцінювачів. Громадське регулюваки полягає, в першу чергу, в контролі і регулюванні діяльності членів громадське організації оцінювачів самими організаціями оцінювачів. Крім того, закон передбачає, що професійна підготовка оцінювачів буде здійснюватиметься навчальними закладами, які підписали угоду з Фондом держмайна. Загалом цей закон є новаторським і таким, що закріплює та розвиває сформовану інфраструктуру оцінки майна в Україні. Наступною складовою законодавства, що стосується процесів використання об'єктів комерційної нерухомості, є Закон України "Про лізинг" від 16 грудня 1997 року. Цей нормативний документ визначає загальні правові та економічні засади здійснення підприємницької діяльності (лізинг), "яка спрямована на інвестування власних і залучених фінансових коштів і полягає в наданні лізингодавцем у виключне користування на визначений строк дізингоодержувачу майна, що є власністю лізингодавця або набувається ним у власність за дорученням і погодженням з лізингоодержувачем у відповідного продавця майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів." Якщо об'єктом лізингу є майно, то таким же об'єктом цієї угоди може бути і комерційна нерухомість згідно з законодавством. Аналізуючи Закон України "Про товарну біржу", переконуємось, що нерухомість є товаром, гак як має споживчі властивості, економічну вартість, корисність тощо, а відповідно - допущена законодавцем до обороту на біржі. При цьому із ст. 15 цього закону можна впевнитись, що ті операції не підлягають нотаріальному посвідченню, які зареєстровані на біржі з будь-яким товаром, зокрема і комерційною нерухомістю. Закон України "Про державне мито" говорить про те, що грошовий збір стягується за операції з об'єктами нерухомості, що здійснюють на біржах, аукціонах за викуп майна державних підприємств. Проведення будь-яких операцій на ринку комерційної нерухомості тісно пов’язане з іншим існуючим в Україні правовим полем, яке формують укази, положення, декрети, інструкції, укази, накази. До інших менш важливих законодавчо-нормативних актів, що так чи інакше стосується комерційної нерухомості, належать: Цивільний кодекс УРСР, Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)",, Закон України "Про нотаріат" Декрет КМУ "Про державне мито" та інше. Муніципальні органи влади також беруть участь в управлінні комерційною нерухомістю. Відповідно до Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні "Про оренду державного та комунального майна" Волинська обласна рада від 24 вересня 2002 року №3/6 затвердила: Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ і міст області. Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області. Порядок проведення конкурсу на право укладання договору оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області. Положення про порядок відчуження основних засобів, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ і міст області. Інструкцію про порядок списання основних засобів бюджетних установ та і госпрозрахункових підприємств, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ і міст області. Положення про порядок надання дозволу на заставу майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ і міст області. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Волинській області впродовж свого функціонування розробляло та затверджувало такі правові документи, що стосуються процесів після здійснення операцій з нерухомістю, зокрема нежитловою, в цьому регіоні: Положення про створення постійно діючої експертної комісії (від 17 жовтня 2001 року №290). Положення про організацію роботи з підтвердження права власності на нерухоме майно (від 27 червня 2002 року №190) та інше. В управлінні нежитловими будівлями, спорудами, приміщеннями, що розташовані на території Волинської області, рішення по розпорядженню ними приймають відповідні власники у встановленому порядку - фізичні і юридичні особи, центральні та місцеві органи влади. Вище було розглянуто правове поле у сфері нежитлової нерухомості на державному та регіональному рівні. Внаслідок же глобальної гармонізації створено та у редакції 2000 року внесено істотні зміни у міжнародні та європейські стандарти оцінки (МСО, ЄСО). До збірника МСО входять кодекс поведінки оцінювача, стандарти оцінки, методичні примітки, коментарі, глосарій термінів. У вступі подано короткий опис діяльності Комітету з міжнародних стандартів оцінки і умови членства в ньому, зазначену мету і завдання МСО, структура стандартів та їх формат. В описі загальної концепції та принципів оцінки наведено основні поняття (земля власність, нерухомість, вартість та інше), коротко викладено принципи визначення ринкової вартості, корисності, розглянуто інші важливі для оціночної діяльності поняття, а також описано загальновизнані підходи до оцінки майна. Зміна та розвиток законодавчої бази в Україні з цих питань здійснюється дуже повільно, враховуючи те, що ринок нерухомості змінюється і розширюється. Потрібне глобальне реформування законодавчо-нормативного управління з метою наближення його до положень міжнародних стандартів та прийняття нових нормативних документів в країні, які б чітко визначали і регулювання цього нового сектора ринкових відносин. Тому терміново потрібно здійснити роботу з прийняття пакетів таких законодавчо-нормативних документів, як Закон України "Про оподаткування нерухомого майна", "Про ріелторську діяльність" та інші, що необхідні для нормального розвитку національної економіки.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Законодавчо-нормативне регулювання операцій з нежитловою нерухомістю» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
