Діяльність на ринку житлової нерухомості України регулюють Закони України, Декрети Кабінету Міністрів України, Постанови Верховної Ради України і Кабінету Міністрів України, методичні вказівки, положення, інші відомчі нормативно-правові акти, видані та зареєстровані у встановленому порядку центральними та місцевими органами виконавчої влади. До переліку законодавчо-нормативних документів такого характеру належать: Конституція України; Закон України "Про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно" (проект); Державна програма забезпечення громадян України житлом; Концепція державної житлової політики; Методика оцінки фізичного зносу житлових будівель; Методика оцінки вартості майна при приватизації; Указ Президента України "Про Основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999- 2005роки"; Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду"; Закон України "Про основи містобудування " та інші. Закони України регулюють цивільно-правові відносини щодо захисту майнових прав фізичних, юридичних осіб і держави через обов'язкове внесення відомостей про права власності, обтяжувальні та обмежувальні права на нерухоме майно в Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно. Метою держаної реєстрації прав на нерухоме майно є їх юридичне закріплення, визнання державок цих прав єдиними законними правами, створення умов для ефективного функціонування ринку нерухомого майна, сприяння інвестиційній активності. Проведення ринкових реформ в економіці неможливе без створення адекватної нормативно-правової бази і запровадження дійових механізмів реалізації створюваних законів. Це, зокрема, стосується і прийняття Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно". Суттєвим гальмом для здійснення операцій з нерухомістю є й роздільний підхід до оформлення крав на різні види нерухомого майна. В усьому світі будівлю, споруду і земельну ділянку, на якій вона розташована, розглядають як єдиний об'єкт нерухомого майна, оформлення прав на яке здійснюють за єдиною процедурою, і документ на право власності (правовстановлюючий документ), як правило, єдиний. На відміну від цього в Україні процедура купівлі-продажу садиби або дачі надмірно ускладнена, оскільки оформлення прав на землю здійснюють окремо, за категорією так званих "земельних відносин". Дія укладання угоди необхідно отримати документи в багатьох інстанціях, серед яких землевпорядні органи, бюро технічної інвентаризації, виконком місцевої ради, паспортний стіл, експлуатуюча організація (ЖЕК, житловий або іншим кооператив), можливо, районна опікунська рада та інші установи. Кожна з них установлює свої вимоги, обмежує строк дії наданих документів. В Україні створюється єдина система реєстрації прав на нерухомість. Реєстрації підлягають не тільки права власності на нерухоме майно, а й права, які його обмежують чи обтяжують (іпотека, заборона розпоряджатись майном тощо). Реєстрація - це внесення відомостей про права до Державного реєстру прав за спеціальною процедурою, яка передбачає перевірку достовірності даних. Одночасно із стандартної інформації про права до реєстру включатимуться відомості про власників (співвласників) та дані про саму нерухомість (стислий опис об'єктів нерухомого майна). Дані реєстру зберігатимуться довічно, і всі поточні зміни стану прав, зокрема зміна власників, користувачів майна, становлення особливих прав третіх осіб тощо, а також припинення дії прав послідовно накопичуватимуться у ньому. Поступово реєстрові записи набуватимуть зростаючого правового і економічного значення, тому держава вживатиме заходів щодо їх захисту, виключення несанкціонованого втручання та перекручення даних. Дані реєстру виступатимуть єдиним офіційним підтвердженням з боку держави правового статусу об'єктів нерухомості. Потреба в цій інформації з розвитком ринкових відносин постійно зростатиме, тому намічено зробити дані Державного реєстру досить доступними. Після запровадження державної реєстрації прав ситуація в Україні, як очікується, суттєво поліпшиться: зросте довіра до держави й українського правочину в цілому, що дуже важливо дня створення сприятливого інвестиційного клімату, зокрема для залучення іноземних інвестицій, яких дуже потребує вітчизняна економіка. Спроститься процедура оформлення цивільних угод щодо об'єктів нерухомості. Наявність єдиної надійної інформаційної бази створює й інші численні переваги. Наприклад, використання даних Державного реєстру прав на нерухомість, як свідчить світовий досвід, значною мірою успішно заміняє такі дорогі заходи, як перепис населення (за умовою, що буде зареєстровано сто відсотків власників і користувачів нерухомості). Дані реєстру можуть активно використовуватись органами самоврядування під час планування розвитку конкретних територій, розбудови населених пунктів, для соціальних і екологічних програм. Мережа бюро технічної інвентаризації налічує близько 270 установ -обласних, міських, районних, міжрайонних та ін. За. часи реформ вони втратили централізоване управління, частково знаходяться у комунальній власності, а частина утворюється і зникає за законами стихійного ринку. Протягом кількох десятків років вони здійснюють технічну інвентаризацію у населених пунктах країни. Щодо тієї частини будівель, яка перебуває у приватній власності, бюро технічної інвентаризації фіксували в документах власників майна. Але ж частка приватної власності за часів СРСР не була значною, і цей аспект діяльності бюро технічної інвентаризації мав другорядне значення. Ситуація почала стрімко змінюватися в процесі приватизації нерухомого майна і розгортання ринкових відносин. За інструкцією нотаріус під час посвідчення цивільної угоди щодо нерухомого майна (продажу, обміну, дарування та ін..) вимагає від власника довідку-характеристику щодо цього майна, в ній йдеться про технічні параметри нерухомості, не тільки про право власності (про це можна дізнатися й з правовстановлюючого документа), а й про розподіл частки у випадку спільної власності, деякі інші дані. Довідки-характеристики за інструкцією надає саме бюро технічної інвентаризації, і оскільки без згаданого документа посвідчення угоди не дозволено, бюро технічної інвентаризації за умов пожвавлення ринку зайняло унікальне ключове місце в процедурі оформлення передачі майна: отримали гарантоване джерело прибутку за умов фактичної монополії. Житловий кодекс України, інші нормативно-правові документи регламентують житлові відносини, які є предметом спільного ведення України та її суб'єктів. Тому Актовий кодекс і закони виступають як правова база, на основі якої приймаються інші нормативні правові акти суб'єктів країни. Законодавство в Україні у сфері нерухомості розвивається як складна система, в якій основними законами виступають Конституція та Закони України, Земельний і Житловий кодекси й інші акти. Житловий кодекс є найбільш повним і кодифікованим законодавчим актом, що регулює житлові відносини в Україні, в якому правові норми систематизовані за окремими інститутами житлового законодавства. Однак норми Житлового кодексу регулюють в основному відносини, що складаються у зв'язку з користуванням житловими приміщеннями. У ньому приділяється недостатньо уваги регулюванню житлових відносин у приватному та інших фондах, не знайшли відображення різноманітні форми придбання житла у власність. Після прийняття Житлового кодексу був виданий ціла низка нових житлових законів, з’явилися нові поняття, які не включені до Кодексу (наприклад, поняття «приватний житловий фонд», «приватизація» тощо). Відповідно до Закону України «Про власність» від 07.02.91 право власності охоплює три правомірності - володіння, користування і розпорядження майном. Володіння - це фактичне володіння житлом. Відповідно до ст. 150 Житлового кодексу України власник житла має право розпоряджатися їм на свій розсуд, зокрєма укладати договір найму. У цьому випадку наймачу як законному власнику належить право фактичного володіння житловим приміщенням. Таким чином, учасник може добровільно обмежити себе у володінні. Користування — це експлуатація житла. Його межі встановлені законодавством і не залежать від волі власника, він зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для постійного мешкання. Розпорядження житлом — це дії власника по включенню його в економічний оборот шляхом здійснення операцій дарування, купівлі-продажу і ін. Ця правомірність власника може бути обмежена у випадках і в порядку, передбаченому законодавством. Зокрема, передбачено, що на житло може бути накладений арени (органами прокуратури, суду і слідства) і заборона на відчуження (державними нотаріусами, посадовцями відповідних виконкомів, повідомленням приватної с і нотаріуса про здійснення операції відносно безпосереднього житлового приміщення) Обмеження володіння і розпорядження житлом носять тимчасовий характер проте право користування обмежено постійно. Отже, правомірність власника житла відрізняється від правомірності власників іншого майна тим, що в законодавстві встановлено цільове використання житла і його розпорядження може тимчасово бути обмежено незалежно від волі власника. Ці факти підтверджують, що правомірність власника житла носить особливий характер. На власника житла покладаються численні обов'язки щодо об'єкта власності. Обов'язки щодо технічного змісту житла вказані в Житловому кодексі України, в Правилах користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.92 року, зокрема: «Власники житлових будинків зобов'язані: здійснювати своєчасне проведення їх ремонту; забезпечувати технічне обслуговування конструктивних елементів і технічного устаткування, санітарне обслуговування допоміжних приміщень і прибудинкової території; виконувати умови договірних відносин з підприємствами по обслуговуванню житла». Також покладається обов'язок щодо сплати податку з житла: «Власники житла, що приватизується, сплачують щорічний податок, розмір якого буде визначатися Законом про оподаткування нерухомого майна...». У Житловому кодексі України на нового власника житла покладено обов'язок дотримуватися договору найма житлового приміщення, який був укладений раніше. Таким чином, на власника житла покладені певні обов'язки: по-перше, новий власник є правонаступником за всіма зобов'язаннями. пов'язаними з придбаним житловим приміщенням, наприклад, заборгованості за комунальні послуги, за договором найму, укладеним попереднім власником; по-друге, підтримка технічного стану житла — здійснення своєчасного ремонту, укладання і дотримання умов договорів з комунально-господарськими підприємствами; по-третє, сплата податку на нерухоме майно; по-четверте, дотримання прав і інтересів сусідів. Наведений перелік обов'язків власника житла не є вичерпним. Недотримання цих обов'язків законодавство розцінює як протиправну поведінку, що несе за собою відповідальність, зокрема адміністративну. Отже, на власника житла законом покладено обов'язки, що відрізняють житло від іншого майна, власність на яке не несе за собою численних обов'язків. У чинному законодавстві зазначений особливий порядок здійснення операцій з житлом. Цей порядок складається з трьох етапів. Перший етап - підготовчий. На цьому етапі йде підготовка документів для операції: технічний паспорт, довідка-характеристика бюро технічної інвентаризації на приміщення, за необхідності дозвіл органів опіки і опікування, документи, що підтверджують право власності на об'єкт операції, довідка про відсутність арешту або заборони на відчуження житлового приміщення і інші документи. Другий етап - безпосередній, що складається з перевірки документів, яку здійснює нотаріус, підписання і посвідчення договору. Третій етап - реєстраційний. Відбувається реєстрація договору в бюро технічної інвентаризації, комунально-господарських і інших органах. Цей етап є найбільш важливим у механізмі операції з житлом, оскільки єдиним доказом зареєстрованого права на житло, під час виникненні суперечки, буде виступати державна реєстрація. Така складна структура складна процедура операцій з житлом необхідна для захисту прав і інтересів сторін операції, а також осіб, які не є власниками житлового приміщення, але мають на нього право - члени сім'ї власника, неповнолітні, недієздатні та ін. Без дотримання цієї процедури, характерної тільки для операцій з житлом, неможливо стверджувати, що потім відбудуться юридичні наслідки. Описаний механізм операції з житлом доводить особливий порядок її укладання на відміну від іншого майна. Житло має певну вартість. Вартість житлового приміщення, незалежно від виду житлового фонду, є обов’язковою ознакою житла. Це може бути ринкова, балансова, залишкова і інша вартість. Вартість житлового об'єкта може визначатися сторонами операції, бюро технічної інвентаризації, підприємством - власником житлового об'єкта, органами, ви проводять експертизу вартості житла. Вартість житла описують і в судовій практиці: „Під реальною вартістю будинку розуміється грошова сума, за яку він може бути проданий в цьому населеному пункті або місцевості. Для її визначення при необхідності призначається експертиза". Таким чином, цю вартість встановлено залежно від співвідношення попиту і пропозиції житла на місцевому ринку, що є ринковою вартістю. З одного боку, це виражена в грошах його цінність, з іншою — це спосіб захисту інтересів власника у разі визначення розміру компенсації, у разі припинення власності на житло крім волі власника, під час вилучення земельної ділянки і зносу будинку. Отже, і на вартості житла відбивається його особливий характер, оскільки вартість житла — це не тільки його грошовий еквівалент, але і спосіб захисту інтересів власника, який покладено в основу визначення розміру компенсації. Підстави виникнення і припинення права власності на житло, порядок захисту інтересів власника відрізняються від підстав виникнення, припинення, охорони права власності на інше майно. Зокрема, особливою підставою виникнення права власності на житло виступає приватизація державного житлового фонду. Особливою підставою припинення права власності на житло є і знос житлового будинку у зв'язку з вилученням земельної ділянки, що несе за собою компенсації. Це не вичерпний перелік особливостей підстав виникнення і припинення, охорони права власності на житло, але і його достатньо, щоб стверджувати: житло відмінне за перерахованими ознаками від іншого майна. Житло — це один з елементів життєвого рівня людини, яка закріплена в Конституції України, в ст. 48: "Кожний має право на достатній життєвий рівень для себе і своєї сім’ї, включаючи достатнє харчування, одяг, житло", а також в "Основах законодавства про охорону здоров'я" зазначено, що: "Кожний громадянин України має право на охорону здоров'я, що передбачає: життєвий рівень, включаючи їжу, одяг, житло... який є необхідним для підтримки здоров'я людини; санітарно-епідеміологічне благополуччя території населеного пункту, де він проживає.., безпечні і здорові умови праці, навчання, побуту і відпочинку... ", "Держава забезпечує життєвий рівень населення, включаючи їжу, одяг, житло, медогляди, соціальне обслуговування і забезпечення, яке є необхідним для підтримки його здоров'я ". Житлове право — це сукупність норм права, що регулює житлові відносини. Житлові відносини - це загальне, родове поняття, яким охоплюються різні види відносин, що виникають щодо житла: користування житловими приміщеннями, надання житлових приміщень тим, хто потребує, будівництво, управління та експлуатація житлового сектора економіки. Житловими відносини складаються, як правило, стосовно готового об'єкта: житлового будинку або іншого житла, включеного у встановленому порядку до складу житлового фонду і призначеного для мешкання. Наявністю такого специфічного об'єкта регулювання суспільних відносин житлове законодавство відрізняється від інших галузей законодавства і права. Житлові відносини можна розділити на такі основні групи: Відносини з найму житлових приміщень на основі договору найму або користування житловими приміщеннями на інших основах (іншому договорі, членству в житловому кооперативі й ін.). Відносини користування житловими приміщеннями регулюють головним чином норми цивільно-правового характеру. Відносини в галузі забезпечення громадян житловими приміщеннями. Суб'єктами цих відносин, з одного боку, є громадяни, які звертаються з проханням про надання їм житлового приміщення в порядку поліпшення житлових умов, а з іншої - державні органи, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи, організації, які правомочні вирішувати питання про надання житлових приміщень як власників або уповноважені на те організації. Житлові відносини такого характеру регулюють головним чином норми адміністративно-правового характеру, а у деяких випадках - цивільно-правового характеру. 3. Відносини з користування службовими житловими приміщеннями, гуртожитками, іншими спеціалізованими житловими приміщеннями (житловими будинками), що не є об'єктами постійного мешкання громадян. 4. Відносини, що виникають у процесі будівництва житла, управління, експлуатації, забезпечення збереження і ремонту житлового фонду, регламентуються нормами адміністративного, фінансового, податкового, земельного права. Разом з тим частина цих відносин, пов'язаних з будівництвом і ремонтом житлових приміщень, може регулюватися нормами цивільно-правового характеру. Система відносин з управління житловим фондом складається: з державного управління у сфері використання і забезпечення збереження житлового фонду; з безпосереднього управління окремими об'єктами житлового фонду, здійснюваного міністерствами, державними комітетами та іншими відомствами й організаціями, яким належать ці фонди, а також органами управління, що утворюються ними; • і державного обліку житлового фонду і контролю за його використанням та збереженням. Окрему групу утворюють відносини, пов'язані з будівництвом і передачею житлових будинків одним органом управління іншому, з виключенням житлових будинків зі складу житлового фонду, приватизацією житлових приміщень тощо. У цих випадках відповідні державні та суспільні органи управління виступають як суб’єкти майнових прав носіїв державно-владних повноважень з управління об’єктами житлового фонду. 5. Відносини, що виникають у зв'язку з будівництвом і придбанням у власність житлового будинку або його частини, регламентують норми адміністративно-правового характеру, земельного права та частково цивільного права. Житлове право в широкому значенні - комплексна галузь, в якій об'єднані норми правові інститути цивільного, адміністративного та інших галузей права.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Житлове законодавство» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
