Ринок нерухомості — це певний набір механізмів, за допомогою яких передають права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюють ціни й розподіляють простір між різними конкуруючими варіантами землекористування. Детальнішим буде визначення ринку нерухомості, як комплексу відносин, пов'язаних зі створенням нових та експлуатацією вже існуючих об'єктів нерухомості. Таким чином, основні процеси функціонування ринку нерухомості - це розвиток (створення), управління (експлуатація) й обіг прав на нерухомість. Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, істотно відмінних один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефективністю інвестицій в нерухомість й особливо станом законодавства, політичною та, соціальною стабільністю тощо. Ринок нерухомості, як будь-яка саморегулююча система, характеризується попитом, пропозицією, ціною, інфраструктурою. До основних функцій ринку нерухомості належать: подання інформації про ціни, попит і пропозицію; посередництво — встановлення зв'язків між споживачами, попитом й пропозицією; вільне формування цін на об'єкти нерухомості та захист прав власності; перерозподіл інвестицій в об'єкти нерухомості; забезпечення свободи підприємництва; ефективність вирішення соціальних програм. У структуру ринку нерухомості входять: об'єкти нерухомості, суб'єкти та інфраструктура ринку нерухомості. Нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки та все, що розташоване на них і тісно пов'язане з ними, тобто об'єкти, переміщення яких без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе, зокрема будівлі, приміщення і квартири, розташовані в них, а також споруди, підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси. До нерухомого майна належать також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомого майна може бути віднесене й інше майно. Загальна класифікація об'єктів нерухомості передбачає їх поділ на: будівлі і споруди, земельні ділянки, ліси і багаторічні насадження, ділянки надр, водні об’єкти підприємства, прирівняні до попередніх предмети, майнові права та інше. У свою чергу всі будівлі і приміщення за цільовим призначенням поділяються на: • житлові - сільські будинки, котеджі, багатоквартирні будинки, інфраструктура житлового будинку тощо; для комерційної діяльності - офіси, ресторани, магазини, склади, стоянки, заводські, енергетичні будівлі і споруди, гаражі для оренди, інші споруди; спеціальні (громадські) - школи, інститут та інші навчальні заклади, театри, будинки культури, лікарні, адміністративні, спортивні та інші споруди. У США виділяють п'ять типів нерухомості: житлова - для власного використання; комерційна - для бізнесу, включаючи продаж; виробнича; інвестиційна - для вкладення капіталу; спеціального призначення. На ринку нерухомості сформувалися і активно діють різні фізичні і юридичні особи (суб'єкти ринку), що сприяють підвищенню ефективності його обороту. Залежно від позиції на ринку всіх його учасників можна умовно класифікувати на три групи: продавці - власники нежитлових об'єктів, зокрема іноземні (домогосподарства, підприємства всіх форм власності, фонди держмайна, органи, уповноважені місцевою владою); покупці-інвестори, що вкладають власні, позикові чи залучені кошти і забезпечують їх цільове використання (юридичні і фізичні особи, іноземні інвестори, інші країни); посередники - інфраструктури, які організовують функціонування ринку відповідно до встановлених у державі норм. Це, в першу чергу, професійні учасники, якими є агентства оцінювачів, підприємці і фірми-ріелтери, юридичні фірми, рекламні агентства, біржі нерухомості, страхові компанії, ділери, уповноважені особи, некомерційні організації, банки та інші особи, що обслуговують процеси на ринку нерухомості. Одне із основних місць на ринку нерухомості займають державні органи, що виконують функції регулювання, які виражаються у різних формах, зокрема: законодавче встановлення правил і обмежень; облік і реєстрація прав на комерційні об'єкти і угод з ними; розподіл державних будівель, споруд комерційного призначення і передача їх у власність, оренду чи користування; стимулювання приватизації і націоналізації підприємств. На рівні ринку нерухомості - під інфраструктурою розуміють професійні та інституційні учасники ринку нерухомості, що впливають на створення і споживання корисних властивостей об'єктів нерухомості, а також їх розподіл у ринковому середовищі. Детальніше про них йтиметься далі. З погляду на підприємницьку й комерційну діяльність ринок нерухомості (рис. 6.1) має свої переваги та недоліки.
Рис.6.1 Переваги й недоліки ринку нерухомості Ринок нерухомості має численні особливості (рис. 6.2), які дають підставу характеризувати цей ринок як складову частину ринкового простору. "Усі ринки, не зважаючи на існуючі відмінності, мають загальну первинну економічну сутність. Модель попиту та пропозиції спрощує дійсність, концентруючи увагу саме на цих суттєвих рисах".
Рис.6.2 Ринок нерухомості як специфічний сектор економіки
Інакше кажучи: "Відношення попиту та пропозиції визначає ціну, але висока ціна визначить відношення попиту і пропозиції. Якщо зростає попит, то зростає ціна; але якщо зростає ціна, то падає попит; а якщо падає ціна, то попит зростає. Далі якщо зростає попит, а тому і ціна, то зростає пропозиція, тому що виробництво стає вигідним. Таким чином, ціна визначає попит та пропозицію, попит і пропозиція визначають ціну; далі попит визначає пропозицію, а пропозиція визначає попит. Крім того, всі ці коливання мають ще тенденцію до вирівнювання. Якщо попит зростає, і ціна підіймається вище нормального рівня, то збільшується пропозиція; це збільшення легко переходить межі необхідного, і тоді ціна падає нижче за норму ". Попит - це кількість об'єктів нерухомості та прав на них, які покупці можуть придбати за цінами, що складаються у певний проміжок часу. Формується попит на об’кти нерухомості під виливом багатьох чинників: економічних, соціальних, демографічних, природно-кліматичних та інших. Одним із результатів, що впливає на попит об'єктів нерухомості, виступає ціна (рис. 6.3). Пропозиція - це кількість об'єктів нерухомості, яку власники можуть продати за певними цінами за встановлений проміжок часу. Пропозиція об'єктів нерухомості не є еластичною. На ринку нерухомості функції попиту і пропозиції існують у всіх випадках, однак внаслідок тривалості створення (будівництва) об'єктів нерухомості пропозиція не може швидко реагувати на зміну попиту. Функції попиту та пропозиції є відображенням взаємодії створення (розвитку) й споживання об'єктів нерухомості.
Важливу роль на ринку нерухомості відіграє відповідність очікувань власника об'єктів нерухомості та покупців (орендарів) у відношенні один до одного. Якщо різниця між очікуваннями сторін в 10-15% ще переборна, то коли вона досягає 50%, можна з упевненістю сказати, що операція не відбудеться. Основним чинником, що впливає на невідповідність очікувань власників і покупців є нестача аналітичної й експертної інформації про ринок нерухомості при одночасній масовій інформації про безперервно зростаючий попит. У цій ситуації власники об'єктів нерухомості підвищують ціну до невизначеної межі, кількість продажу знижується, а попит зупиняється в очікуванні можливого зниження цін. Цикли в розвитку ринку нерухомості не співпадають у часі з економічними циклами (рис. 6.4): спад на ринку нерухомості передує спаду економіки загалом, а підйом наступає раніше, ніж в економіці. Отже, за станом ринку нерухомості можна судити про тенденції в економіці, бо якщо на ринку нерухомості ситуація гіршає, то незабаром піде погіршення ситуації і в національній економіці і навпаки - за підйомом ринку нерухомості піде підйом V національній економіці.
Держава щодо об'єктів нерухомості як до будь-якого товару не пред'являє претензій з реалізації, але й від імені суспільства контролює режим використання і порядок реалізації об'єктів нерухомості. Коли ринок перенасичений об'єктами нерухомості, на ньому спостерігається спад. Кількість незайнятих об'єктів стрімко збільшується і власнику об'єкта нерухомості складно його продати, ціни знижуються (І). Це ринок покупця. Далі відбувається перебудова на ринку нерухомості (2). Після зростання попиту на побудовані об'єкти спостерігається поглинання створених об'єктів нерухомості (3). Практично відсутні пропозиції щодо нових об'єктів. Цей цикл визначається зростанням передінвестиційних досліджень зі створення нових об'єктів нерухомості. Внаслідок підвищення попиту на знову створені об'єкти нове будівництво досягає апогею (4) і характеризується зростанням цін на об'єкти будівництва, виникає надлишок будівельних потужностей та перевиробництво будівельної продукції, а будівельна діяльність скорочується. Це ринок продавця. Наступає стабілізація (5), розрізнюючи попит і пропозицію в стані рівноваги. Права на володіння, користування й розпорядження нерухомістю відрізняються від прав володіння іншими видами власності. Вони зачіпають інтереси багатьох фізичних та юридичних осіб, тому всі операції з об'єктами нерухомості (дарування, успадкування, оренда) пов'язані з певними процедурами державною реєстрацією прав на нерухоме майно, що покликані забезпечити облік інтересів держави, муніципальних органів влади та інших суб'єктів ринку нерухомості. Об'єкти нерухомості є одним із небагатьох товарів, вартість яких з часом має тенденцію до поступового зростання. Час перебування товару на ринку формує його економічні властивості, а саме -ліквідність. Високоліквідні товари можуть швидко перейти з натурально-речовинної форми в грошову і навпаки. На ринку житлової нерухомості об'єкти експонуються в середньому протягом 1-1,5 місяців, на ринку комерційної нерухомості терміни експонування досягають 6 місяців і більше. Це свідчить про низьку ліквідність об'єктів нерухомості. Стосовно до ринку нерухомості трансакційні витрати - це всі витрати, пов'язані з обміном і захистом, правомочності, які несуть покупці й продавці Щоб здійснити ринкову трансакцію, необхідно визначити, з ким бажано укласти операцію та на яких умовах провести попередні переговори, підготувати контракт, зібрати відомості, щоб пересвідчитися в тому, що умови контракту виконуються і т.д. На ринку нерухомості Волинської області трансакційні витрати становлять 2-5% від ціни об'єкта. У разі організації збутової структури в складі забудовника, витрати на її зміст можуть знижуватися. Таким чином, коли витрати на певну послугу (ріелтерську), що надається ринком, будуть вище за витрати на отримання цієї послуги в складі фірми-забудовника, забудовник піде шляхом зниження трансакційних витрат. Цим можна пояснити практичну відсутність ріелтерських фірм на первинному ринку житла і бажання компаній- забудовників мати власну збутову структуру. Ринок нерухомості - це ринок обмежених ресурсів, продавців і покупців. Обмежена кількість продавців нерухомості, що знаходиться в екологічно чистих і центральних районах, об'єктів з високими споживчими властивостями, нових об'єктів з виразним художнім стилем. Обмежено й кількість покупців таких об'єктів нерухомості внаслідок їх дорожнечі. Розвиток ринку нерухомості прямо залежить від прийняття інвестиційних рішень, що базуються на його дослідженні та аналізі. Однак, з одного боку, фахівці, що працюють у галузі нерухомості, особливо аналітики. зустрічаються з труднощами, а часом і неможливістю коректної й однозначної формалізації економічних взаємозв'язків на ринку нерухомості. З іншою ж недостатня спрацьованість теорії аналізу ринку нерухомості та перенесення технологій, використаних на інших ринках (розроблених в іншому ринковому середовищі), може призвести до істотних помилок і навіть до криз на ринку нерухомості.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Сутність і значення ринку нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
