Мета й завдання державної реєстрації прав на нерухомість
Державна реєстрація прав на нерухомість - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно. Порядок державної реєстрації - це сукупність норм, регулюючих відносини між державою в особі реєструючого органу і особою, підлеглою за реєстрацією. Державній реєстрації підлягають права власності, господарського ведення, оперативного управління, довічного успадкованого володіння, постійного користування, іпотека, сервітути, а також права виникнення, обмеження, переходу і припинення на нерухоме майно, зокрема на земельні ділянки, будівлі, споруди, житлові і нежилі приміщення, відособлені поверхневі водні об'єкти, багаторічні насадження та інші об'єкти. Сама по собі державна реєстрація прав на об'єкти нерухомості є об'єктивною необхідністю, якщо ринок нерухомості існує, тобто є можливість переходу прав від одного власника до іншого. Зміна прав на об'єкти нерухомості завжди виступає в документальній формі. Державний орган реєструє всі зміни прав на відповідний об'єкт нерухомості та одночасно є держателем правової історії кожного об'єкта. По суті названа реєстрація покликана служити забезпеченням стабільності оборотності нерухомості, оскільки остання має не тільки майнову, але й соціальну значущість. Забезпечення стабільності досягається за допомогою виділення операцій та тих актів з об'єктами нерухомості поза приватних інтересів сторін і створення особливої інформаційної системи, що дозволяє всім суб'єктам права отримувати виняткові та єдино достовірні дані про правовий статус того або іншого об'єкта. Узагальнюючи викладене, можна зробити висновок, що реєстрація - це легалізація для цивільних операцій операцій та прав, що породжуються ними, й обов’язкіків, а також інших основ виникнення прав і обов'язків. Як виняток момент виникнення прав може за часом не співпадати з їх державною реєстрацією. Наприклад, у разі накладення арешту на об'єкт нерухомості, обмеження наступає з моменту накладення, а не з часу державної реєстрації. Таким чином, законодавець, установивши обов'язковість державної реєстрації прав та інших подій, разом з тим, не додав цьому процесу характеру, що виключно встановлює право, який, в свою чергу, дозволяє розглядати таку реєстрацію як відображення в реєстрі для необмеженого кола облич достовірної та вичерпної інформації про правовий статус нерухомості, його зміну або припинення. Різницю між державним актом і реєстрацією можна прослідити й через порівняння завдань, які вирішуються ними. Так, видання державного акту служить основою для виникнення прав і обов'язків. Державна реєстрація має інші, ніж вказані вище, завдання, зокрема визначає в конкретних випадках час виникнення прав. Головне завдання державної реєстрації - захист майнових прав на об'єкти нерухомості учасників цивільних операцій. Жоден власник не може бути упевнений в своїх правах на об'єкти нерухомості за відсутності реєстрації. Об'єкти нерухомості (земля, будівлі, споруди, житловий фонд тощо) - істотне джерело державних прибутків, тому управління нерухомістю, що знаходиться в державній власності, можна вважати ще одним важливим завданням інституту державної реєстрації. Будучи одним з джерел інформації про ринок нерухомості, а також найбільшим (за об'сягом нерухомості, що знаходиться у власності) учасником ринкових відносин держава може впливати на процеси, що відбуваються на ринку нерухомості. Функцією інституту державної реєстрації є також попередження та припинення правопорушень й злочинів: в сфері відносин, пов'язаних з нерухомістю. Боротьба із злочинами в цій сфері знаходить відображення як в нормах, що встановлюють порядок реєстрації, так і в організації взаємодії між реєструючими та правоохоронними органами. Реєстрація об'єкта нерухомості й реєстрація прав на нього - це два різних види діяльності, що вимагають абсолютно різних методів і знань в абсолютно різних областях. Так, опис об'єктів нерухомості, які існують незалежно від прав на них, вимагає технічних знань, а встановлення прав на них - це юридична практика. Взаємозв'язок реєстрації об'єкта нерухомості й реєстрації права на нього зумовлений взаємозв'язком об'єкта правовідношення власності та самого цього правовідношення. Правовідношення характеризується взаємозв'язком суб'єктів з приводу об'єктів нерухомості. Без об'єкта нерухомості правовідношення стає безпредметним, в той час як відсутність правовідносин з приводу об'єкта нерухомості не робить цей об'єкт неіснуючим. Усі об'єкти, що підлягають державній реєстрації та обліку, можна об'єднати в декілька груп (рис. 4.1).
Рис 4.1 Класифікація прав на об’єкти нерухомості, що підлягають реєстрації
Об'єкти нерухомості - це особливий вид власності, а права володіння, користування та розпорядження цими об'єктами істотно відрізняються від прав володіння іншими видами майна. Так, під час продажу будівель, споруд й інших об'єктів нерухомості покупцю одночасно передається право на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цими об'єктами, необхідна для їх використання, навіть якщо в договорі не обумовлене право покупця на відповідну ділянку землі. Ці питання легко вирішуються, якщо продавцем земельної ділянки та пов'язаного :і ним об'єкта нерухомості є одна й та сама особа. У випадку, коли земельна ділянка належить іншій особі, покупець будівлі, споруди і т.п. одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах, що й продавець цього об'єкта нерухомості. При цьому не потрібно згоди власника земельної ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, установлених законом або договором з продавцем. Речові права є абсолютними, тобто суб'єкти таких прав можуть здійснювати свою правомочність самостійно без сприяння третіх осіб. Навіть у разі переходу права власності на об'єкт нерухомості до іншої особи речові права осіб, що не є власниками, не припиняються, і вони можуть продовжити свою правомочність (дії) відносно майна. Тому будь-яке речове право, що регламентує ЦКУ, має бути зареєстроване. Державна реєстрація передачі нерухомості в довірче управління здійснюється в тому ж порядку, що й перехід права власності. Згідно із законом, будь-які права на об'єкти нерухомості, пов'язані з розпорядженням ним на умовах довірчого управління або опіки, мають реєструватися тільки на основі документів, що визначають такі відносини, зокрема на основі договорів або рішення суду. Оскільки саме право оренди втілюється в договорі оренди, підлягає реєстрації саме договір як. носій права оренди. Права ж та обов'язки орендодавця та орендаря, які виникають з договору оренди, є зобов'язальними і не мають реєструватися. Під час здійснення операцій з об'єктом незавершеного будівництва право на нього реєструють на основі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомості, або проектно-кошторисної документації й опису об'єкта незавершеного будівництва. Крім державної реєстрації, можуть здійснюватися спеціальна реєстрація або облік окремих видів нерухомого майна, а також кадастровий та технічний облік (інвентаризація) об'єктів нерухомості. Тому не слід утотожнювати правовий й технічний облік об'єктів нерухомості, який ведуть різні державні органи (БТІ, КЗРіЗ тощо). Державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомості здійснюють на основі документів, що встановлюють таке право. До останніх відносять документи (сукупність документів), які на основі законодавства та нормативних актів, діючих в період його складання, підтверджують право вказаної в них особи на об'єкт нерухомості й при цьому для встановлення зафіксованого права не потрібно яких-небудь інших документів.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Мета й завдання державної реєстрації прав на нерухомість» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
