Оцінка земель несільськогосподарського призначення
Методичною базою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення є: в частині земель населених пунктів — Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасова), затверджена постановою КМ України від 23.03.1995 р. № 213; в частині інших земель несільськогосподарського призначення — Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затверджена постановою КМ України від 30.05.1997 р. № 525; Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, затверджена постановою КМ України від 16.06.1999 р. № 1050. За офіційною Методикою (тимчасовою) грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки населених пунктів, грн: ВНП ЦН = КФ КМ , (16) НК де В — норматив витрат на освоєння та облаштування території земельної ділянки в розрахунку на квадратний метр, грн; НП — норма прибутку, 6 %; НК — норма капіталізації, 3 %; КФ — коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо); КМ — коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки. Норматив території В включає капіталовкладення на інженерну підготовку території, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплозабезпечення, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, а також вартість санітарного очищення, зелених насаджень, вуличнодорожньої мережі міського транспорту, 93 93
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
об’єктів соціальної інфраструктури загальноміського значення, витрати на компенсацію збитків, спричинених зміною характеру використання території. Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки: (17) К М = К М1 К М2 К М 3 , де К М1 — коефіцієнт, який характеризує регіональні фактори місцерозташування земельної ділянки, зокрема: а) чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту, його місце в системі розселення; б) розташування в межах населених пунктів, що знаходяться у приміських зонах великих міст; в) розташування в межах населених пунктів, що мають статус курортів; К М2 — коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема: а) відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення; б) розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення, в приморській смузі населених пунктів; К М3 — коефіцієнт, який характеризує локальні фактори місцерозташування земельної ділянки за територіальнопланувальними, інженерно-геологічними, інженерноінфраструктурними, історико-культурними, природноландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території. Порядок застосування формул (16) і (17) проілюструємо на прикладі.
Приклад 7 Молокозавод розташований у великому обласному центрі і займає земельну ділянку площею 12 118 м2. Витрати на облаштування та освоєння території міста становлять 8,02 грн/м2. КФ (в даному разі для промисловості) дорівнює 1,2; КМ1 — 2,5; КМ2 — 1,12; КМ3 (рівень ґрунтових вод нижче 3 метрів — 0,95; санітарно-захисна зона — 0,93) становить 0,8835 (0,95 Ч 0,93). Отже, 94 94
Економічна оцінка і ціна землі КМ = 2,5 • 1,12 • 0,8835 = 2,4738. Ціна м2 земельної ділянки під молокозаводом: 8,02 грн/м2 ⋅ 0,06 ⋅ 1,2 ⋅ 2,4738= 47,62 грн/м2. 0,03 Вартість усієї земельної ділянки дорівнюватиме 577 059 грн (47,62 грн/м2 Ч Ч 12 118 м2). ЦН =
Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв’язку та іншого призначення проводиться в Грошова оцінка земель такій послідовності: несільськогосподарського спочатку визначають норпризначення (крім земель мативний обсяг товарної продунаселених пунктів) за кції підприємства за рік з розраоф іційною Методикою хунку на 1 м2 земельної ділянки, (тимчасовою) грн: ТП = ЗНР, (18) де З — виробничі затрати, грн/м2; НР — коефіцієнт нормативної рентабельності (НР = 1,15). далі вираховують річний прибуток підприємства, грн/м2: Д = ТП – З – ЗКНР, (19) де КНР — норма рентабельності (КНР = 0,12). після цього обчислюють рентний дохід, грн/м2, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки: (20) РПНП = ДВСП / ВОФ, де ВСП — балансова вартість будівель і споруд, розташованих в межах земельної ділянки, грн.; ВОФ — балансова вартість основних фондів, грн. потім визначають капіталізований рентний дохід, грн/м2, який є основою грошової оцінки земельної ділянки: (21) Ц = РПНПТК , де ТК — термін капіталізації рентного доходу (ТК = 33 роки). одержаний за формулою (21) результат коригується з урахуванням трьох наступних поправок: ЦН = Ц КР КЛ КФ , (22) 2 де ЦН — грошова оцінка земельної ділянки, грн/м ; КР — поправка на особливості місцерозташування земельної ділянки в регіоні (входження в приміську зону великих міст, близькість до адміністративних та транспортних центрів, входження до зон радіаційного забруднення), коефіцієнт; 95 95
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
КЛ — поправка на особливості місцерозташування земельної ділянки на локальному рівні (територіально-планувальні, інженерно-геологічні, інженерно-інфраструктурні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні фактори), коефіцієнт; КФ — поправка на функціональне використання (ефективність цільового використання земельної ділянки), коефіцієнт. Грошова оцінка земель рекреаційного призначення здійснюється за формулою (23) ЦН = Е ТК КМ КЦ КС , де ЦН — грошова оцінка земельної ділянки, грн/м2; Е — нормативний середньорічний економічний ефект від використання земель рекреаційного призначення, грн/м2; ТК — термін капіталізації (ТК = 33 роки); КМ — поправка на особливості місцерозташування земельної ділянки в регіоні (входження в приміську зону великих міст, близькість до адміністративних та транспортних центрів), коефіцієнт; КЦ — поправка на неоднорідність у цінності земель рекреаційного призначення (природно-ландшафтні та бальнеологічні фактори), коефіцієнт; КС — поправка на статус об’єктів рекреаційного призначення (міжнародне, загальнодержавне або місцеве значення), коефіцієнт. Грошова оцінка земель лісового фонду проводиться наступним чином: спочатку визначають нормативну середньорічну вартість деревини з гектара лісових земель, грн/га: (24) ОНЛС = ОНЛ / Р, де ОНЛ — нормативна вартість деревини за період рубки, грн/га; Р — термін періоду обороту рубки, роки. далі обчислюють нормативні середньорічні витрати на ведення лісового господарства, грн/га: (25) ВНЛС = ВЛ / ПЛ , де ВЛ — загальна сума витрат за планом ведення лісового господарства, грн; ПЛ — загальна площа лісових земель, га. наступним етапом є розрахунок нормативного середньорічного ефекту від вирощування лісу, грн/га: (26) ЕЛ = ОНЛС – ВНЛС. 96 96
Економічна оцінка і ціна землі
потім визначають капіталізований нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування лісу, грн/га, який є основою грошової оцінки лісових земель: Ц = ЕЛ ТК, (27) де ТК — термін капіталізації (ТК = 50 років). одержаний за формулою (24) результат коригується на дві наступні поправки: ЦН = Ц К1 К2, (28) де ЦН — грошова оцінка земель лісового фонду, грн/га; К1 — поправка на додатковий ефект від використання недеревної продукції та природних корисних властивостей, коефіцієнт; К2 — поправка на різноманітність лісистості території, коефіцієнт. Крім офіційної Методики оцінки земель несільськогосподарського призначення існують інші. Так, на основі МПВ розроблена методика оцінки приміських земель, які відводяться під дачну забудову. За даною методикою земельна ділянка, призначена під дачну забудову, оцінюється спочатку в балах. При цьому враховуються ціноутворнюючі фактори, наведені в табл. 2.2.13. Фактори, крім 3.1, оцінюються за шкалою, наведеною в табл. 2.2.14. Таблиця 2.2.13. Ціноутворюючі фактори (для земельних ділянок, призначених під дачну забудову) Код А Фактор Б Значущість фактора в групі, коефіцієнт 1
Характеристика ділянки Д: екологічний стан (радіаційне та хімічне забруднення) геологічні особливості (небезпечні геологічні явища, рівень ґрунтових вод тощо) конфігурація і рельєф родючість облаштування території (електропостачання, водопостачання тощо) Ландшафт Л: пішохідна доступність лісу пішохідна доступність водойми, придатної для купання Відстань до міста В: відстань до міста Сполучення з містом С: наявність та стан автошляхів інтервал руху приміських автобусів та електропотягів відстань до зупинок автобусів та електропотягів
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
Середньозважена оцінка кожної групи факторів, крім третьої, обчислюється так: (29)
ОЦі = ∑ ОЦj fj , j =1
m
де OЦi — середньозважена оцінка і-ї групи факторів за 5бальною шкалою; OЦj — експертна оцінка j-го фактора, який входить до і-ї групи, за шкалою, наведеною в табл. 2.2.14; fj — значущість j-го фактора в і-й групі, коефіцієнт (див. табл. 2.2.13). Оцінка земельної ділянки Таблиця 2.2.14. Шкала оцінки фактоне проводиться, якщо факрів тори 1.1 або 1.2, а також фаЕкспертна оцінка фактора Бал ктори 4.1 та 4.2 водночас оцінені в 2 і менше балів. Найвища 5 Перелік факторів, які Дуже висока 4,5 входять до будь-якої з навеВисока 4 дених чотирьох груп, може Вища за середню 3,5 в разі необхідності змінюваСередня 3 тися і доповнюватися. Може Нижча за середню 2,5 Низька 2 також уточнюватися значуДуже низька 1,5 щість того чи іншого фактоНайнижча 1 ра за умови, що підсумок Фактор відсутній 0 коефіцієнтів значущості в кожній окремій групі становитиме 1. Роль різних груп факторів визначається в процесі обробки статистичної інформації про трансакції земельних ділянок. Вплив 1-ї, 2-ї та 4-ї груп факторів на оцінку земельної ділянки описує рівняння: (30) ii = F OЦ ,
( i)
де ii — індекс впливу і-ї групи факторів на оцінку земельної ділянки. Вплив відстані від ділянки до міста на оцінку ділянки визначається так: iB = F(B), (31) де iB — індекс впливу відстані від ділянки до міста на оцінку ділянки; В — відстань від ділянки до міста, км. 98 98
Економічна оцінка і ціна землі
Рівень впливу факторів на оцінку земельної ділянки наведено в табл. 2.2.15. Таблиця 2.2.15. Рівняння впливу оцінки і-ї групи факторів на оцінку земельної ділянки Код Група факторів Рівняння*
1 2 3 4 *
Характеристика ділянки Ландшафт Відстань до міста (0-100 км) Сполучення з містом
Визначені в результаті обробки чотирифакторного статистичного комплексу (див. дод. 2).
Оцінка земельної ділянки, призначеної під дачну забудову, бали:
Б = 100 ∏ іі . і =1
4
(32)
Приклад 8 Завдання. Оцінити земельну ділянку, відведену під дачну забудову. Ділянка екологічно чиста. Геологічних особливостей не має. Конфігурація прямокутна 30 м Ч 20 м з кутом схилу 0 – 2 %. Природна родючість низька (дерново-підзолистий супіщаний ґрунт). Ділянка електрифікована. Відстань від ділянки до мішаного лісу — 50 м, до листяного — 200 м, відстань до озера, придатного для купання — 400 м. Ділянка розташована на відстані 15 км від міста. Сполучена з містом заасфальтованим шляхом у доброму стані. Інтервал руху приміських автобусів — 2 год. Відстань від ділянки до зупинки автобуса — 100 м. Оцінка ціноутворюючих факторів наведена в табл. 2.2.16. Розв’язання. Дані табл. 2.2.16 дають змогу визначити вплив факторів на оцінку земельної ділянки: iд = 0,4141 + 0,1953 · 4,34 = 1,2617; iл = 0,4873 + 0,1709 · 5,00 = 1,3418;
iв = 1,4045 – 0,01621 · 15 + 0,0000806 · 225 = 1,1795; ic = 0,4789 + 0,1737 · 4,27 = 1,2206. Оцінка земельної ділянки в балах буде такою: Б = 100 · 1,2617 · 1,3418 · 1,1795 · 1,2206 = 243,7 ≈ 244. Інформація про трансакції подібних земельних ділянок наведена в табл. 2.2.17. Середня оцінка земельних ділянок у балах дорівнює 145,4 бала. Середня трансакційна ціна становить 371,67 ум.од./100 м2 при середньоквадратичному відхиленні, рівному 28,7 % .
99 99
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів Таблиця 2.2.16. Оцінка ціноутворюючих факторів Код А Фактор Б Значущість фактора, коефіцієнт 1 Оцінка, бал 2 Розрахунок 3 (гр.1Чгр.2)
1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2.2 4 4.1 4.2 4.3
Характеристика ділянки Д: екологічний стан (радіаційне та хімічне забруднення) геологічні особливості (небезпечні геологічні явища, рівень ґрунтових вод тощо) конфігурація і рельєф родючість облаштування території (електропостачання, водопостачання тощо) Ландшафт Л: пішохідна доступність лісу пішохідна доступність водойми, придатної для купання Сполучення з містом С: наявність та стан автошляхів інтервал руху приміських автобусів та електропотягів відстань до зупинок автобусів та електропотягів
Трансакційні ціни з розрахунку на один бал наведені в табл. 2.2.17 (графа 5). Середня трансакційна ціна 100 м2 становить 2,568 ум.од./бал при середньоквадратичному відхиленні, рівному 6,4 %. Зменшення середньоквадратичного відхилення свідчить про те, що значна частина варіації цін на земельні ділянки пояснюється факторами, наведеними в табл. 2.2.13. Медіанне значення ціни з розрахунку на один бал: 2,570+ 2,585+ 2,530 = 2,562. 3 Середньоквадратичне відхилення по сукупності, відібраній для визначення медіанного значення, становить 0,9 %. Вартість оцінюваної земельної ділянки, відведеної під дачну забудову, така: за 100 м2: Ц Ме =
Економічна оцінка і ціна землі Таблиця 2.2.17. Інформація про трансакції земельних ділянок, призначених під дачну забудову № пор . А Дата Б Напрям В Площа, м2 1 Ціна продажу, ум.од. 2 Ціна за 100 м2 з Ціна за розрахунОцінка, 100 м2, ку на 1 бали ум.од. бал, ум.од. 3 4 5
1 2 3 4 5
17.06.2002 Васильківський 17.06.2002 Васильківський 22.06.2002 Обухівський 22.06.2002 Обухівський 22.06.2002 Обухівський В середньому
600 600 600 600 600 600
1850 3100 2900 1700 1600 2230
133 201 187 112 94 145, 4
308,33 516,67 483,33 283,33 266,67 371,67
2,318 2,570 2,585 2,530 2,837 2,568
На основі МВД розроблена методика грошової оцінки земельної ділянки шляхом розподілу доходу. Розглянемо її на прикладі оцінки земельної ділянки, відведеної під будівництво торговельного центру.
Приклад 9 Земельна ділянка площею 3800 м2 відведена під спорудження торговельного центру з площею торговельних залів 10 000 м2. Корисна тривалість життя будівлі становитиме 50 років. Витрати на забудову земельної ділянки складатимуть 8476 тис. грн, у тому числі: проектування та відведення земельної ділянки ......... 369 тис. грн; інженерна підготовка і благоустрій ....................... 196 тис. грн; будівництво ................................................... 6460 тис. грн; місцеві збори (участь інвестора в розвитку інфраструктури міста) ..................................................... 72 тис. грн; менеджмент (юридичні послуги) .......................... 107 тис. грн; маркетинг (послуги агентства нерухомості) ............. 84 тис. грн; фінансове обслуговування .................................. 1188 тис. грн. Інтерес інвестора становить 11,6 % річних від понесених витрат, що складає 983 тис. грн на рік (8476 тис. грн · 0,116). Очікувана річна орендна плата за торговельні зали в даному районі міста — 240 грн/м2. Очікуваний дохід від оренди при 85 %-у використанні площі торговельних залів — 2040 тис. грн за рік (240 грн/м2 · 10 000 м2 · 0,85). Очікувані річні витрати власника центру — 1022 тис. грн, в тому числі: податки ........................................................ 452 тис. грн; управлінські витрати ....................................... 159 тис. грн; охорона ....................................................... 24 тис. грн; експлуатаційні витрати (поточний ремонт) ............. 12 тис. грн; комунальні послуги (електроенергія, водопостачання, каналізація, опалення) ..................................... 31 тис. грн; інші витрати ................................................. 344 тис. грн. 101 101
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів Очікуваний чистий дохід становитиме 1018 тис. грн (2040 тис. грн – – 1022 тис. грн). Очікувана чиста рента — 35 тис. грн (1018 тис. грн – – 983 тис. грн). При ставці капіталізації, рівній 12,5 %, вартість земельної ділянки дорівнюватиме 280 тис. грн (35 тис. грн / 0,125), або 73,68 грн/м2 (280 тис. грн / 3800 м2).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Оцінка земель несільськогосподарського призначення» з дисципліни «Іпотечне кредитування»
