Оцінка будівель, споруд, підприємств та їхніх структурних підрозділів
Оцінка будівель і споруд здійснюється різними методами. Якщо будівлі і споруди призначені для одержання доходу, то основним методом їхньої оцінки є МВД, а допоміжним — МПВ; у разі відсутності достатньої та достовірної інформації про трансакції будівель і споруд як допоміжний використовують МВВ. Якщо одержання доходу не є основною метою використання будівель і споруд, то основним методом при їх оцінці є МПВ, а допоміжним — МВВ; у разі відсутності достатньої і достовірної інформації про трансакції будівель і споруд використовується виключно МВВ. При застосуванні МВВ для оцінки будівлі чи споруди обов’язково враховується вартість земельної ділянки, нерозривно пов’язаної з цією будівлею або спорудою (табл. 2.1.2).
Приклад 3 Витрати на будівництво Земельна ділянка Всього 2,0 млн грн 0,1 млн грн 2,1 млн грн. 41 41
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
При застосуванні МВД чи МПВ для оцінки будівлі або споруди вартість пов’язаної з нею земельної ділянки враховується неявно. Основним методом оцінки підприємств та їхніх структурних підрозділів як цілісних майнових комплексів є МВД. Таблиця 2.1.2. Оцінка незавершеного будівництва консервного заводу методом визначення вартості на основі витрат, грн № пор. Витрати на створення об’єкта Готовність об’єкт а, %
Показник
Майбутні витрати
Приймається до розрахунку
1 2
Проектування та відведення земельної ділянки Інженерна підготовка і благоустрій Будівництво: 1-й етап 2-й етап 3-й етап Вартість земельної ділянки Фінансове обслуговування Менеджмент і маркетинг Місцеві збори Разом Будівельні матеріали Невстановлене обладнання Дебіторська заборгованість Кредиторська заборгованість Всього
При застосуванні МВД для оцінки підприємств (чи їхніх структурних підрозділів) враховують не лише їхню прибут42 42
Методи оцінки нерухомості
ковість. Відношенням прибутку до дисконтної ставки визначають лише базову оцінку підприємства (підрозділу). До базової ж оцінки слід застосувати ряд поправок, а саме: на забезпеченість основними засобами з урахуванням їхнього зносу; на забезпеченість іншими позаоборотними активами; на забезпеченість оборотними засобами; на заборгованість. Вартість земельних угідь (крім тих, що знаходяться під будівлями і спорудами) визначається окремо. При оцінці підприємств (підрозділів) застосовують також МВВ як допоміжний. Застосування цього методу при оцінці підприємств (підрозділів) вимагає особливої обережності, оскільки визначена в такий спосіб оцінка може не відповідати реальній корисності підприємства. При цьому вартість земельних угідь визначається окремо (включаючи і ті, що знаходяться під будівлями і спорудами). Можливості застосування МПВ для оцінки підприємств (їхніх підрозділів) обмежені в зв’язку з проблемами пошуку аналогів. Оцінка квартири в багатоквартирному будинку методом порівняльної вартості. Методика, що розглядається, передбачає порівняння оцінюваної квартири з подібними їй, розташованими в тому ж районі міста, на які існують достовірні ціни продажу. Оскільки повної аналогії між порівнюваними квартирами, як правило, немає, потрібно вносити в оцінку відповідні корективи з урахуванням відмінностей в якості квартир. Тому грошовій оцінці квартири передує оцінка її якості, виражена в балах. При оцінці якості квартири враховуються найсуттєвіші фактори (табл. 2.1.3). Таблиця 2.1.3. Ціноутворюючі фактори (для трикімнатних квартир) Код А Фактор Б Значущість фактора в групі, коефіцієнт 1
1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1
Місцерозташування будинку (під’їзду): Навколишнє середовище: шум загазованість радіаційне та хімічне забруднення Транспортна мережа: пішохідна доступність швидкісного громадського транспорту
інтервал руху трамвая, тролейбуса, автобуса Особливості розташування будинку (під’їзду): геологічні особливості земельної ділянки рельєф прилеглої території відстань до проїжджої та пішохідної частин вулиці пішохідна доступність автостоянки/гаража пішохідна доступність місць масового відпочинку Характеристика будинку: Технічні якості будинку: можливий термін майбутнього використання стіновий матеріал потреба в ремонті Споживчі якості квартири: Розташування і проект квартири: поверх природне освітлення планування кімнат висота стін кухня санвузол балкони / лоджії коридор / хол комора Облаштування квартири: підлога вхідні двері облицювання кухні та санвузла телефон облаштування балконів / лоджій сантехніка двері (крім вхідних)
Більшість факторів оцінюються за шкалою, наведеною в табл. 2.1.4 Фактори 1.2.1, 1.3.4, 1.3.5, 3.1.7, 3.1.9, 3.2.3, 3.2.5, крім оцінок, показаних в табл. 2.1.4, можуть мати також оцінку «0». Фактор 3.2.4 оцінюється так: відсутній — 0; наявний — 3,5. 44 44
Методи оцінки нерухомості
Якщо будь-який із факторів 1.1.3, 1.3.1, 2.1.1 оцінений в 2 Експертна оцінка Бал або менше балів, оцінка квартифактора ри не проводиться. Найвища 5 За потреби перелік факторів, Дуже висока 4,5 які входять до будь-якої з наве- Висока 4 3,5 дених шести груп, може зміню- Вища за середню 3 ватися і доповнюватися. Може Середня 2,5 також уточнюватися значущість Нижча за середню 2 того чи іншого фактора у кож- Низька 1,5 ній групі за умови, що підсумок Дуже низька Найнижча 1 коефіцієнтів значущості по окремій групі становитиме 1. Роль кожної групи факторів визначається в процесі обробки статистичної інформації про трансакції квартир. Порядок оцінки факторів ілюструє наступний приклад (табл. 2.1.5). Вплив і-ї групи факторів на оцінку якості квартири визначається рівнянням іі = f (ОЦі ),
Таблиця 2.1.4. Шкала оцінок факторів
(3)
де іі — індекс впливу і-ї групи факторів на оцінку якості квартири; ОЦі — експертна оцінка і-ї групи факторів за шкалою, наведеною в табл. 2.1.4. Таблиця 2.1.5. Оцінка навколишнього середовища і транспортної мережі Значущість фактора, коефіцієнт Місцерозташування перехрестя вулиць Бурмістенка і Васильківської оцінка, розрахубал нок 3(гр.1Чгр.2 2 ) площа Либідська оцінка, бал 4 розрахунок 5(гр.1Чгр.4 ) вулиця генерала Родімцева оцінка, бал 6 розрахунок 7(гр.1Чгр.6 ) Фактор
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
Рівень впливу факторів на оцінку якості квартири наведено в табл. 2.1.6. Таблиця 2.1.6. Рівняння впливу оцінки і-ї групи факторів на оцінку якості квартири Код Група факторів Рівняння*
1.1 Навколишнє середовище 1.2 Транспортна мережа 1.3 Особливості розташування будинку (під’їзду) 2.1 Технічні якості будинку 3.1 Розташування і проект квартири 3.2 Облаштування квартири
* Визначені в результаті обробки шестифакторного статистичного комплексу.
Оцінка якості квартири в балах визначається за формулою (4)
Б = 100∏іі. і =1
6
Приклад розрахунку оцінки якості квартири показано в табл. 2.1.7. Оцінюється трикімнатна квартира загальною площею 65 м2. Добуток шести інТаблиця 2.1.7. Розрахунок оцінки якості квартири дексів становить 1,123. Отже, оцінка якості Експертна квартири в балах така: Код Група факторів оцінка ОЦі, Індекс бали впливу іі
1.1 1.2 1.3 2.1 3.1 3.2
Навколишнє середовище Транспортна мережа Особливості розташування будинку (під’їзду) Характеристика будинку Розташування і проект квартири Облаштування квартири
3,0 2,1 4,7 3,0 4,0 3,6
1,000 0,958 1,073 1,000 1,063 1,028
Б = 100·1,123 = = 112,3 ≈ 112 (балів). Інформація про трансакції подібних трикімнатних квартир, розміщених у тому ж районі міста, наведена в табл. 2.1.8. Середня оцінка якості квартир у балах становить 107,78 бала. Середня трансакційна
46 46
Методи оцінки нерухомості
ціна дорівнює 312,372 ум.од./м при середньоквадратичному відхиленні, рівному 11,4 %. Визначення трансакційних цін з розрахунку на один бал якості дало результати, наведені в графі 5 табл. 2.1.8. Середня трансакційна ціна 1 м2 становить 2,904 ум.од./бал при середньоквадратичному відхиленні, рівному 4,5 %. Отже, значна частина варіації цін на квартири зумовлюється їхньою якістю. 2
Таблиця 2.1.8. Інформація про трансакції трикімнатних квартир № пор. А Код Б Дата В Вулиця (проспект, площа, провулок) Г Загальна площа, м2 1 Ціна продажу, ум. од. 2 Оцінка якості, бали 3 Ціна за 1 м2, ум. од. 4 Ціна за 1 м2 з розрахунку на 1 бал, ум. од. 5
1 2 3 4 5 6 7 8 9
58613 12.03.2002 Каштанова 58658 15.03.2002 Авіаторів 58702 18.03.2002 Сонячний пров. 58795 24.03.2002 Історична 58958 03.04.2002 Зоряний просп. 59038 08.04.2002 Набережна 59157 Свободи 15.04.2002 пл. 59172 16.04.2002 Сковороди 59203 18.04.2002 Індустріальна В середньому
Медіанне значення ціни з розрахунку на один бал таке: 2,927 + 2,910+ 2,876 + 2,883 + 2,879 = 5 = 2,895( ум.од./бал ). Середньоквадратичне відхилення за сукупністю, відібраною для визначення медіанного значення, становить лише 0,7 %. Вартість оцінюваної квартири: 1 м2 загальної площі: 112 балів/м2 Ч 2,895 ум.од./бал = 324,24 ум.од./м2; Ц Ме = 47 47
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів всієї квартири:
324,24 ум.од./м2 Ч 65 м2 = 21 075,6 ум.од. ≈ 21 100 ум.од. На рис. 2.1.1 зображено залежність між якістю квартири та її ціною. 400 5
Ціна м2 загальної площі, ум.од.
350 3
9
7
300 2 8 6
1 4
250
Ц = – 3,450 + 2,926Б
0
90
100
110
120
130
140
Оцінка якості квартири, бали
Рис. 2.1.1. Залежність між оцінкою якості квартири та її ціною: — спостереження, які відібрані для визначення медіанного значення ціни; — спостереження, які виключені при визначенні медіанного значення ціни
Залежність між якістю квартири та її ціною виражається рівнянням: Ц = – 3,450 + 2,926Б. На основі цього рівняння також можна визначити ціну квартири. При якості квартири, оціненій в 112 балів, та її загальній площі 65 м2 ціна буде такою: за 1 м2 загальної площі: Ц = – 3,450 + 2,926 · 112 = 324,262 (ум.од./м2); всієї квартири: 48 48
Оцінка підприємства методом вартості доходу. Здійснюється на основі бухгалтерського балансу і передбачає її проведення шляхом капіталізації прибутку, отриманого на даному підприємстві за період, що аналізується (рік, квартал), з поправками на забезпеченість підприємства основними та іншими засобами виробництва, а також з урахуванням його заборгованості. При проведенні оцінки важливим є визначення достовірності прибутку, показаного в балансі, та шансів отримання такого прибутку в майбутньому. Важливе значення має також відповідність балансової вартості активів їхній фактичній ринковій вартості. При необхідності балансові показники можуть уточнюватися. Отже, базова оцінка підприємства визначається шляхом капіталізації прибутку, отриманого за період, що аналізується. В створенні цього прибутку були задіяні основні засоби, інші позаоборотні активи та оборотні засоби. Тому середня за відповідний період вартість цих активів враховується при визначенні поправок на рівень забезпечення цими активами підприємства, що оцінюється. Тобто, поправки на забезпеченість основними засобами, іншими позаоборотними активами та оборотними засобами визначаються на основі порівняння вартості даних активів на дату оцінки з їхньою середньою вартістю за період, що аналізується. Якщо вартість активів на дату оцінки перевищує середню за період, оцінка підприємства відповідно підвищується і навпаки. Активи, за якими нараховується знос, оцінюються за залишковою вартістю. При цьому залишкова вартість основних засобів на дату оцінки порівнюється не з їхньою фактичною середньою залишковою вартістю, а з середньою первісною вартістю, скоригованою на 0,5 (визначена в такий спосіб величина показує, якою була б фактична середня залишкова вартість в разі нормального зносу основних засобів). В основу поправок на заборгованість покладено порівняння фактичної заборгованості на дату оцінки з нормативною. Якщо фактична заборгованість нижча за нормативну, вартість підприємства відповідно підвищується і навпаки. Межа короткострокової нормативної заборгованості визначається з урахуванням значень коефіцієнтів ліквідності (абсолютної, поточної та покриття балансу) таким чином, щоб коефіцієнт покриття балансу був не нижчим за 2. При цьому зміна коефіцієнтів абсолютної та поточної ліквідності не повинна зменшувати їхні значення нижче за нормативні (0,25 та 0,5 відповідно).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Оцінка будівель, споруд, підприємств та їхніх структурних підрозділів» з дисципліни «Іпотечне кредитування»
