відносин і види іпотеки Учасниками іпотечних відносин є заставодавець та заставоутримувач. Заставодавець — це особа, яка передає майно в іпотеку. Заставодавцем при заставі нерухомого майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно, а також особа, якій власник у встановленому законом порядку передав майно з правом його застави. Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа — майновий поручитель. Майновий поручитель — це особа, яка передає в іпотеку належне їй за правом власності майно або інше майно, яким вона має право розпоряджатися та передавати в іпотеку для забезпечення кредитного зобов’язання боржника перед заставоутримувачем (кредитором). Заставоутримувач — це особа, якій передається в іпотеку майно для забезпечення кредитного зобов’язання боржника перед нею. Іпотека реалізується шляхом укладення іпотечної угоди. В разі, коли борг за основним зобов’язанням перевищує визначену законом суму, іпотека може провадитися шляхом видачі заставної, до якої додається іпотечна угода. Іпотечна угода укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Заставна — це цінний папір, який посвідчує передачу нерухомого майна в іпотеку. Заставна складається в одному примірнику і передається заставоутримувачу. Вона надає йому право вимагати виконання кредитного зобов’язання, забезпеченого іпотекою, а в разі невиконання його — право вимоги звернення стягнення на предмет іпотеки. Заставна оформляється за взаємною згодою заставодавця та заставоутримувача. Іпотечні відносини передбачають здійснення контролю з боку заставоутримувача, який має право: перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан і умови збереження предмета іпотеки; вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета іпотеки; вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет іпотеки, яке загрожує йому втратою, пошкодженням чи зменшенням його вартості; вживати інших заходів, спрямованих на збереження предмета іпотеки, якщо вони не суперечать чинному законодавству та змісту іпотечної угоди; 16 16
Сутність і значення іпотеки вимагати дострокового виконання кредитного зобов’язання в разі втрати предмета іпотеки не з вини заставоутримувача. Контроль заставоутримувача не може призводити до порушення прав заставодавця, визначених законом та іпотечною угодою. Взаємовідносини між учасниками іпотечних відносин схематично показані на прикладі видачі іпотечного кредиту (рис. 1.1.1). Якщо заставодавцем є позичальник (боржник), іпотечні відносини мають двосторонній характер «заставодавець (позичальник) — заставоутримувач (кредитор)». Якщо заставодавцем є третя особа (майновий поручитель), іпотечні відносини набувають трьохстороннього характеру «позичальник — заставодавець (майновий поручитель) — заставоутримувач (кредитор)». Майновий поручитель в разі примусової реалізації застави, зумовленої невиконанням кредитного зобов’язання позичальника перед заставоутримувачем, має право на вчинення регресного позову. Іпотечний кредит Банк (заставоутримувач) Застава нерухомості Позичальник (заставодавець)
а Позичальник Регресний позов (у разі примусової реалізації застави) Майновий поручитель (заставодавець)
Іпотечний Банк (заставоутримувач) Застава
кредит
нерухомості
б
Рис. 1.1.1. Учасники іпотечних відносин: а — застава майна позичальником; б — застава майна майновим поручителем
Регресний позов — це вимога майнового поручителя до позичальника, відповідального за збитки, завдані майновому поручителю. В процесі іпотечних відносин їх учасники можуть змінюватися, тобто заставоутримувач може поступитися своїми правами за заставною іншому заставоутримувачу. Уступка прав за заставною здійснюється шляхом виконання на ній особою, якій належить заставна — індосантом, пе17 17
Модуль 1. Іпотека та її передумови
редаточного напису — індосаменту, на користь іншої особи — індосата та передачі останньому самої заставної. Індосант несе перед індосатом відповідальність за достовірність інформації, що міститься у заставній, за існування іпотечного права і його справжність, а також за реалізацію цього права.
Особа, до якої перейшли права за заставною, подає до органу державної реєстрації прав на нерухоме майно заяву про реєстрацію цієї особи як нового заставоутримувача. Отже, в колі учасників іпотечних відносин розрізняються застава майна позичальником та застава майна майновим поручителем (аналогічно іпотека власного та іпотека чужого майна). За іншими ознаками іпотеки поділяють на звичайні, об’єднані, спільні, наступні, умовні. Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об’єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві. Об’єднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше об’єктів нерухомого майна, які належать заставодавцеві. Спільна іпотека забезпечується шляхом передачі в заставу двох або більше об’єктів нерухомого майна, які належать різним особам. Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного заставоутримувача задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього заставоутримувача. Умовна іпотека виникає у разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови. Договірна іпотека — це іпотека, що виникає на підставі іпотечної угоди. Саме з договірною іпотекою пов’язане іпотечне кредитування. Законодавство деяких країн (Франції, Португалії, окремих штатів США та ін.), крім договірної, визначає також законну та судову іпотеки. Законна іпотека виникає на підставі закону (наприклад, на користь неповнолітнього підопічного стосовно земельної ділянки опікуна або на користь держави чи органів місцевого самоврядування для забезпечення сплати податку на нерухомість тощо). Судова іпотека встановлюється рішенням суду для забезпечення вимог позивача.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Учасники іпотечних» з дисципліни «Іпотечне кредитування»
