Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная. Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов. Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости. Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл.3.3), выполняемых последовательно для определения ее стоимости. Таблица 3.3 Этапы оценки недвижимости № этапа Содержание этапа 1 Определение проблемы 1.1 идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики 1.2 выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом 1.3 устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки 1.4 определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат 1.5 определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью 1.6 формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества 2 Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку 2.1 Предварительный осмотр и знакомство с администрацией 2.2 Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик Продолжение табл.3.3 № этапа Содержание этапа 2.3 Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов 2.4 Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия 2.5 Составляется календарный план работ по оценке 2.6 подготовка и подписание договора на оценку 3 Сбор и анализ данных 3.1 Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки 3.2 Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование 4 Оценка земельного участка 4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка 4.2 Определение стоимости земельного участка 5 Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости 5.1 Применение сравнительного подхода 5.2 Применение доходного подхода 5.3 Применение затратного подхода Окончание табл. 3.3 № этапа Содержание этапа 6 Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценкеКак правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев 7 Подготовка отчета и заключения об оценке. подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества 8 Доклад об оценке
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Технология оценки недвижимости» з дисципліни «Економіка нерухомості»
