Разновидности финансирования с участием wrap-кредита
1. Синхронный wrap-кредит такой, когда совпадает срок погашения первого и второго кредита. Таблица 16 Существующий первый кредит Новый кредит остаток суммы, у.е. 250000 400000 остаток срока, лет 10 10 процентная ставка 8% 10% месячные платежи, у.е. 3087,3 5286,0 Заемщик из нового кредита получит на руки 150000 у.е., а 250000 пойдут на погашение первого кредита, который теперь будет выплачивать wrap-кредитор из суммы ежемесячных платежей, перечисляемых ему заемщиком. Выгоду wrap-кредитора составит разница получаемых и отдаваемых им ежемесячных платежей 5286,0 – 3087,3 = 2198,7 у.е. Поскольку ежемесячно остающиеся у него 2198,7 у.е. должны обеспечить за 10 лет возврат 150000 у.е. и доход на них, то отношение этой суммы к сумме выданных им собственных денег 2198 / 150000 = 0,014658 является коэффициентом взноса на амортизацию (ипотечной постоянной). Путем подбора таблиц с 10-тилетним сроком можно обнаружить, что этот коэффициент составляет примерно середину между ипотечной постоянной для 12% и 13%. Значит, wrap-кредитор получит на свой капитал доходность примерно 12,5% годовых, что превышает рыночный уровень 12%, и стало быть, рассматриваемая сделка для него выгоднее, чем обычный первый кредит по рыночной ставке. Теперь рассмотрим выгоды заемщика. Если бы он взял второй кредит на сумму 150000 у.е. под залог той же собственности на 10 лет под 15% годовых, то ежемесячные платежи по нему составили бы 150000 х 0,0161335 = 2420,0 у.е. плюс платежи по первому кредиту 3087,3 у.е., итого 5507,3 у.е., в то время как при условии wrap-кредита ежемесячные платежи составят 5286,0 у.е. Для получения более точных результатов студентам, изучающим дисциплину по системе дистанционного образования, рекомендуется самостоятельно сделать расчеты с учетом налогообложения по образцу примеров предыдущих тем.
2. Частично-амортизируемый wrap-кредит с шаровым платежом в конце срока. Например, возможен вариант, при котором платежи по второму кредиту для уменьшения их суммы рассчитываются как для срока 20 лет, но остаток погашается через 10 лет. Таблица 17 Существующий первый кредит Новый кредит остаток суммы, у.е. 250000 400000 остаток срока, лет 10 20 процентная ставка 8% 10% месячные платежи, у.е. 3087,3 3860,0 Ежемесячный выигрыш кредитора 3860 – 3087,3 = 772,7. Кроме того, к концу 10-го года остаток невыплаченного второго кредита составит 3860 у.е. х 75,67 = 292086 у.е., где 75,67 фактор аннуитета за 10 лет. Поток платежей для второго кредитора в этом случае можно представить в следующем виде: первоначальная инвестиция 150000 у.е. (это минус), затем положительные величины ежемесячных выгод от разницы платежей по первому и по второму кредиту, которые необходимо продисконтировать, плюс продисконтированная величина шарового платежа. Суммируя текущую стоимость полученных величин, рассчитаем чистую текущую стоимость денежного потока. В качестве ставки дисконта необходимо взять рыночную процентную ставку 12%. -150000 + 772,7 х 69,70 + 292086 х 0,303 = -7641 у.е. Итак, расчеты показывают, что для кредитора рассмотренные условия кредитования невыгодны, так как чистая текущая стоимость денежного потока оказалась отрицательной. Это свидетельствует, что ставку дохода на свой капитал он получит ниже рыночной процентной ставки. Однако картина может получиться несколько иной при расчетах с учетом налогообложения, поскольку проценты, которые wrap-кредитор выплачивает первому кредитору, вычитаются из налогооблагаемого дохода.
3. Wrap-кредит с увеличенным сроком, но без шарового платежа. В этом случае второй кредитор продолжает получать от заемщика платежи в размере 3860 у.е. ежемесячно и после того как сам уже закончит делать выплаты по первому кредиту. Итак, в течении первых 10-ти лет ежемесячные выгоды будут составлять 772,7 у.е., затем в течении последующих 10-ти лет уже 3860 у.е. ежемесячно. Чистая текущая стоимость потока доходов для второго инвестора составит сумму -150000 + 772,7 х 69, 70 + 3860 х (90,819 – 69,70) = -14623 у.е. Эта форма кредитования для второго кредитора еще менее выгодна, чем предыдущая, так здесь выплата остатка кредита растягивается на 10 лет, в то время как в предыдущем варианте он весь поступал в конце 10-го года. Чем дальше во времени поступление платежа, тем более деньги теряют свою ценность.
4. Wrap-кредит с увеличенным сроком без выплат на руки Таблица 18 Существующий первый кредит Новый кредит остаток суммы, у.е. 250000 250000 остаток срока, лет 10 20 процентная ставка 8% 10% месячные платежи, у.е. 3087,3 2412,6 В этом случае у второго кредитора начальная инвестиция нулевая, в первые 10 лет он будет выплачивать по первому кредиту больше, чем получать от заемщика, но зато в последующие 10 лет, получая ежемесячно от заемщика по 2412,6 у.е. сам уже ничего не платит. Чистая текущая стоимость выгод второго кредитора равна -0 + (2412,6 – 3087,3) х 69,7 + 2412,6 х (90,82 – 69,7) = 3927,5 Здесь риск второго кредитора выше, и этот выигрыш в размере 3977,5 у.е. чистой текущей стоимости является платой за него. Выгоды заемщика состоят в том, что для него уменьшается нагрузка ежемесячных платежей, хотя при этом и растягивается срок.
5. Укороченный wrap-кредит с выплатой части суммы на руки Таблица 19 Существующий первый кредит Новый кредит остаток суммы, у.е. 250000 400000 остаток срока, лет 10 7 процентная ставка 8% 10% месячные платежи, у.е. 3087,3 6640,0 остаток кредита на конец 7-го года, у.е. 98515,7 0 Здесь возможны два варианта: либо второй кредитор после 7-ми лет продолжает еще три года делать выплаты по первому кредита до его полной амортизации, либо в конце 7-го года выплачивает сразу весь остаток первого кредита. Такая форма кредита очень выгодна второму кредитору, так он получает большую положительную разницу между ежемесячными поступлениями от заемщика и собственными выплатами, но довольно обременительна для заемщика. Пойти на такую форму перезалога собственности заемщик может только тогда, когда у него нет возможности получить необходимую сумму на руки иным способом. Чистая текущая стоимость выгод для кредитора, при условии, что остаток первого кредита он возвращает первому кредитору шаровым платежом, будет равна -150000 + (6640,0 – 3087,3) х 64,159 – (98515,7 х 0,572) = 21587 у.е. Различные виды wrap-кредитов могут использоваться и для финансирования покупки заложенной недвижимости, когда у покупателя не хватает собственных денег для выкупа собственности. Возьмем условия предыдущего примера. Пусть рыночная стоимость объекта недвижимости, обремененного ипотечным кредитом, 500000 у.е. Остаток невыплаченного кредита 250000 у.е. переходит на покупателя. Для выкупа собственного капитала требуется 250000 у.е., но у нашего покупателя имеется всего 100000 у.е., не хватает 150000 у.е., которые он может получить путем перезалога у wrap-кредитора. В этом случае все расчеты будут аналогичны выше рассмотренным в соответствии с видом wrap-кредита. Здесь продавец получает освобождение от существующего первого кредита, плюс получает 250000 у.е. на руки за собственный капитал и выходит из сделки. Покупатель получает второй кредит на сумму 400000у.е. у wrap-кредитора, который принимает на себя обязательства по первому кредиту. Из 400000 у.е. второго кредита в счет погашения первого кредита идет 250000 у.е. и выдается продавцу на руки 150000 у.е. В качестве wrap-кредитора может выступить и сам продавец. В этом случае, как правило, используется схема синхронного wrap-кредита.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Разновидности финансирования с участием wrap-кредита» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
