Закрытая сбалансированная («немецкая») модель жилищного кредитования
Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Таким образом, суть немецкой модели ипотечного кредитования жилья заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных учреждений. В разных странах такие учреждения имеют разные названия: в Германии это – строительно-сберегательные кассы, в США они называются ссудо-сберегательными ассоциациями и банками взаимных сбережений, в Великобритании – строительными обществами, во Франции – жилищно-сберегательными кассами. Вкладчиками и заемщиками этих касс являются одни и те же лица. В качестве источника средств для кредитования используются только те средства, которые были накоплены членами данной кассы. Механизм стройсбережений включает в себя три этапа: первый – этап сбережений, второй – этап распределения и третий – этап кредитования. На этапе сбережений, продолжительность которого обычно составляет 2-10 лет, член кассы в соответствии с заключенным контрактом делает периодические взносы на свой депозит. Важно, что эти взносы носят строго аннуитетный характер. Величину взносов определяет сам вкладчик, исходя из своих возможностей, и обязуется строго выполнять оговоренные условия, что фиксируется в заключенном контракте. Четкое выполнение своих обязательств перед сберкассой в течение нескольких лет является хорошей проверкой платежеспособности клиента и не требует специального андеррайтинга перед выдачей кредита. Когда накапливается примерно половина необходимой для покупки жилья суммы, он попадает в число потенциальных заемщиков. На этапе распределения средств стройсберкасса рассчитывает особые показатели, на основе которых определяет очередность предоставления кредитов. Очередник покупает жилье и оформляет его залог. Важно, что он совершенно свободен в выборе – жилье можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке, в данной местности или в другой. Важной особенностью этой модели в Германии является государственная дотация при покупке жилья членом кассы в размере 10% от стоимости приобретения (при условии, что эта стоимость, либо семейные доходы приобретателя не превышают определенного порогового уровня). Таким образом кредит требуется только на оставшиеся 40% стоимости приобретаемого жилья. На третьем этапе производится погашение кредита периодическими платежами, которые наряду с предварительными взносами служат источником для кредитования следующих очередников. Поскольку сумма кредита не превышает 50% стоимости, то и сроки кредита обычно не превышают накопительного срока. Такая система финансирования жилья имеет ряд достоинств: · полная независимость от финансового рынка, и прежде всего – от уровня рыночных процентных ставок и их колебаний, так как процентные ставки устанавливает сама стройсберкасса и только для своих членов; · учреждения стройсбережений имеют возможность предоставлять кредиты с очень низкими процентными ставками, поскольку уровень выплачиваемых ими процентов по сберегаемым средствам также ниже рыночного (либо проценты вообще не выплачиваются); · полная прозрачность такой системы, поскольку вкладчики точно знают, на каких условиях и на какие цели используются их средства, так как обычно такие кассы являются финансовыми учреждениями небанковского типа и не имеют права заниматься банковскими операциями. Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях низкого платежеспособного спроса на ипотечные кредиты. Однако, помимо присущих ей положительных сторон, данная модель финансирования жилья имеет и серьезные недостатки: Ш она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов; Ш в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок существует возможность изъятия членами кассы своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в более доходные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит; Ш данная схема может стать невыгодной для ее участников в условиях высокой инфляции. В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании «сбалансированной автономной модели» достигнут в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну «система стройсбережений», которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, включая механизмы финансовой поддержки малоимущих граждан государством. Данная модель имеет очень много разновидностей с существенными различиями, причем различающихся не только по странам, но и в самой Германии имеется несколько ее разновидностей. Но для германской практики и ряда стран, копирующих немецкую систему стройсбережений (Чехия, Словакия, Венгрия), характерен режим полностью замкнутого цикла финансовых потоков, в то время как в других странах сберегательно-накопительная система может быть относительно закрытого типа (строительные общества в Великобритании), в форме специальных жилищно-накопительных программ (во Франции) и полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США). Для введения сберегательной системы ипотеки в России существуют серьезные препятствия: во-первых, пока что отсутствует законодательная база для функционирования строительно-сберегательных касс. Во-вторых, сохраняется массовое недоверие населения к финансовым структурам. Трудно представить, чтобы нашлось достаточное количество людей согласных годами делать взносы в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечной ссуды. Даже государственные гарантии не для многих будут достаточно убедительными. В-третьих,–и это, пожалуй, самое главное,– в условиях высокой инфляции и роста цен происходит обесценивание накоплений, из-за чего приобретение квартиры с использованием такой ипотеки отодвигается, как горизонт.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Закрытая сбалансированная («немецкая») модель жилищного кредитования» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
