Одну и ту же собственность можно заложить вторично и до погашения первого кредита. В принципе, ее можно закладывать и три, и даже больше раз. Сделать это можно как через некоторое время после оформления первой ипотеки, так и одновременно с ней. Первая закладная называется старшей, остальные младшими, причем они строго субординируются по очередности залоговых прав. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед кредиторами, заложенная собственность отчуждается (по суду либо в соответствии с предусмотренной в договоре процедурой) и реализуется. Из вырученной суммы удовлетворяются притязания кредиторов в соответствии с очередностью их залоговых прав. Следовательно, младшие ипотеки более рискованны, поэтому и процентная ставка по ним устанавливается более высокая, чем для первой ипотеки (например, с использованием добавленных процентов). Однако и при этом условии для инвестора иногда бывает выгодно привлечение второго ипотечного кредита, в частности, когда собственных денег не хватает для реализации выгодного инвестиционного проекта. Пример: Пусть дано: Чистый операционный доход 130000 руб. в год; первый ипотечный кредит 800000 руб. сроком на 25 лет; процентная ставка 12% годовых с ежемесячными выплатами; собственный капитал 2000000 руб. Решение: Рассчитываем размер ежемесячных платежей по обслуживанию долга умножением ипотечной постоянной на сумму кредита 0,0105322 x 80000 = 8425 руб., а за год 8425 x 12 = 101100 руб. Денежные поступления на собственный капитал составят часть NOI, остающуюся после выплат по ипотеке. 130000 – 101100 = 28900 руб. Ставка дохода на собственный капитал составит: 28900 : 200000 = 0,1445 или 14,45 %. Общая ставка дохода: 30000 : 1000000 = 0,13 или 13 %. Предположим, что у инвестора отсутствуют свободные деньги, и он не может добавить к сумме ипотечного кредита необходимые 200000 руб., но имеется возможность привлечь второй ипотечный кредит на недостающую сумму сроком на 5 лет под 14 % годовых с «пружинной» формой выплат, предполагающей в первые три года уплату только процентов. Ежегодные выплаты по второму кредиту в первые три года составят 28000 руб. (14% от 400000 руб.). В этом случае суммарные платежи по обслуживанию долга по обеим ипотекам составили бы 101100 + 28000 = 129100 руб. Инвестору, не внесшему ни рубля своих денег, оставалось бы из чистого операционного дохода ежегодно 900 руб. (130000 – 129100). Это, конечно, ничтожный доход, к тому же через три года сумма платежей возрастет, так как начнется погашение основной суммы долга по второй ипотеке. Но возможно, что к тому времени инвестор ожидает крупные поступления из других источников, либо он рассчитывает взять новый кредит для погашения текущего, либо могут быть еще какие-то варианты. Во всяком случае, вторая ипотека дает возможность инвестору, даже при полном отсутствии у него на данный момент свободных денег, не упустить выгодное приобретение. Если срок экономически эффективной жизни объекта значительно превышает 25 лет (срок первой ипотеки), то далее уже весь чистый операционный доход будет оставаться инвестору. Или, например, прогнозируется повышение операционного дохода через некоторое время в связи с изменением ситуса, что делает его приобретение более выгодным и покупатель старается получить завершающую ипотеку. Существенные выгоды могут состоять и в уменьшении налоговых платежей, так как выплата процентов вычитается из общей суммы налогооблагаемого дохода.
Ви переглядаєте статтю (реферат): ««Младшие» закладные» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
